小產(chǎn)權(quán)房成為輿論的焦點(diǎn)似乎是個(gè)必然，一方面是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的日漸催生;另一方面則是城市居民面對(duì)高房?jī)r(jià)“鋌而走險(xiǎn)”，小產(chǎn)權(quán)房的前途究竟如何?隨著14部委的高規(guī)格聯(lián)合調(diào)查以及楊宋鎮(zhèn)梭草村等公之于眾的項(xiàng)目即將面對(duì)的命運(yùn)，在地下默默發(fā)展了十多年的小產(chǎn)權(quán)房再次被推到了輿論的風(fēng)口浪尖上。
價(jià)格的誘惑
據(jù)國(guó)土部門不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)66億平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會(huì)超過1000萬平方米。從2007年起，有關(guān)解決小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)逐漸出臺(tái)，但還是阻擋不了小產(chǎn)權(quán)房的熱銷。“越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人口越聚集，小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)之間房?jī)r(jià)的差距越大，就越有人買。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立博士說。
調(diào)查顯示，一般小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的均價(jià)僅為大產(chǎn)權(quán)商品房售價(jià)的40%左右。如果你有80萬元，可以在二環(huán)內(nèi)買到20平方米的房子;如果運(yùn)氣好，可以在五環(huán)內(nèi)買到40平方米的房子，或六環(huán)內(nèi)買到45平方米的房子。而在五環(huán)外的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，這筆錢則可以買到近100平方米的房子。
利益鏈驅(qū)使
基層政府和小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商之間的利益鏈也是小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目屢禁不止的原因之一。“大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都是以‘新農(nóng)村建設(shè)’、‘舊村改造’等名義，由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)主導(dǎo)開發(fā)，所獲利益歸集體所有。”尹中立說，在城市郊區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展中，現(xiàn)行普遍的開發(fā)方式是，由政府向農(nóng)民低價(jià)征地，然后高價(jià)賣給開發(fā)商，成為政府的財(cái)政收入和官員的尋租所得，開發(fā)商建成房屋再以更高的價(jià)格出售。
但小產(chǎn)權(quán)房則有所不同。雖然建筑成本與商品房相差無幾，但建造小產(chǎn)權(quán)房房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過了層層審批關(guān)口，在銷售時(shí)也沒有繳納相關(guān)稅費(fèi)。除去這幾塊費(fèi)用，商品住房?jī)r(jià)格可以壓低70%左右，負(fù)責(zé)開發(fā)的村委會(huì)依然有著相當(dāng)不錯(cuò)的利潤(rùn)。
難以舉起的“屠刀”
可以說，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)是完全處于監(jiān)管之外的。目前我國(guó)農(nóng)村土地的開發(fā)建設(shè)沒有完善的法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)根本談不上立項(xiàng)、規(guī)劃。所以市場(chǎng)出現(xiàn)了一方面警示鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，一方面產(chǎn)銷兩旺的怪象，而且依然有很多正規(guī)的開發(fā)商和房屋中介參與交易，且少有干預(yù)。即使是這次14部委督察，在很多人看來，“一案一處理”也耐人尋味。對(duì)于14部委正在研究的治理政策，估計(jì)如何處理和善后這種小產(chǎn)權(quán)房成了一個(gè)大難題。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭撰文稱，14部委小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組將要出臺(tái)的政策，主導(dǎo)思路是讓小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方補(bǔ)交土地款和相關(guān)稅費(fèi)，從而在法律上認(rèn)可這些房屋。但現(xiàn)在很多小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目已經(jīng)銷售完了，開發(fā)商掙完錢就沒影了，這些土地出讓金由誰來補(bǔ)交?如果由購(gòu)房人來承擔(dān)，一是土地出讓金的數(shù)目不小，二也會(huì)被指“不公平”。如果由當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)來出，村委會(huì)哪來那么多資金?如懷柔的水岸江南項(xiàng)目，就將面臨開發(fā)商人間蒸發(fā)、村委會(huì)無力賠償?shù)木车亍?/p>
湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)方明理認(rèn)為，之所以小產(chǎn)權(quán)房這么火，就是因?yàn)榇蠹艺J(rèn)同了“法不責(zé)眾”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅處處長(zhǎng)文林峰認(rèn)為，如果有小產(chǎn)權(quán)房未及時(shí)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)追究相關(guān)責(zé)任人的失職責(zé)任，“大規(guī)模轟轟烈烈地建房子，誰會(huì)不知道!”
■ 觀點(diǎn)交鋒
國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤表示，對(duì)全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的處理，要等到小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理，目前國(guó)土部等14部委正在研究制訂小產(chǎn)權(quán)房清理整治政策方案。
觀點(diǎn)一
不必驚惶，就等著交錢了
楊紅旭表示，對(duì)于違法占有耕地建成的小產(chǎn)權(quán)房等情況惡劣的，極有可能施以嚴(yán)厲的處罰措施。對(duì)于絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，不必驚惶，就等著交錢了(土地款和相關(guān)稅費(fèi))，“不會(huì)超過2020年”。
觀點(diǎn)二
不認(rèn)同小產(chǎn)權(quán)房能合法入市
文林峰和方明理則并不認(rèn)同小產(chǎn)權(quán)房能合法入市。文林峰說：“應(yīng)該分不同情況分別進(jìn)行處理，小產(chǎn)權(quán)房最多可以部分轉(zhuǎn)為保障性住房。方明理提出的辦法是：已經(jīng)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房分情況，分別由政府、開發(fā)商等收購(gòu)，作為政府、開發(fā)商持有物業(yè)，向社會(huì)公眾出租使用。
■ 政策發(fā)布
2007年6月
原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房者以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。
2007年12月
國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
2008年7月
國(guó)土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。
2009年9月
國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。
2010年5月
國(guó)土部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤表示，對(duì)于各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問題,將采取“一案一處理”的方式。對(duì)于全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的處理,要等到小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理。
