小產(chǎn)權(quán)房問題研究(二)
土地是不可再生的自然資源，為了嚴(yán)格控制農(nóng)用地非法使用，國家對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行嚴(yán)格控制是必須的，無可厚非。但是，如果將農(nóng)用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須先賣給國家或者說政府，既非必須，也不合理，因為其結(jié)果同樣是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，同樣是農(nóng)地的減少。如果單就保護(hù)耕地而言，集體土地的所有者在其所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品房占用了耕地，但同時也應(yīng)該看到，大產(chǎn)權(quán)房不是空中樓閣，同樣占據(jù)著中國的土地，包括耕地。所以，禁止小產(chǎn)權(quán)房是為了保護(hù)耕地的理由根本不能成立，純屬“掩耳盜鈴”。
三、現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的處理原則
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的利與弊，眾說紛紜，褒貶不一，有人叫好，有人痛斥。筆者認(rèn)為，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的利弊都是非常明顯的，再述說其利弊已意義不大，目前面臨的核心問題是如何解決。
目前，小產(chǎn)權(quán)房在全國各地已是大量存在。以北京為例，小產(chǎn)權(quán)房已占北京商品房交易量近20%，在通州、房山、石景山、大興等地區(qū)，已成片開發(fā)并形成了較大的規(guī)模，購房人數(shù)眾多。[4]政府以非法建筑全部拆除顯然是行不通的，事實(shí)上亦做不到。即使全部強(qiáng)制拆除，歸根結(jié)底，浪費(fèi)的仍然是國家錢財。目前，黨中央國務(wù)院一再強(qiáng)調(diào)社會穩(wěn)定，建立和諧社會。處理小產(chǎn)權(quán)房已不僅僅關(guān)系到小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)單位，最關(guān)鍵的是它已涉及到成千上萬家購房者，加上購房者的利害關(guān)系人更是不計其數(shù)。如果處理不好，必將引發(fā)社會問題，激化社會矛盾，有悖于建立和諧社會的大政方針。因此，如何妥善處理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，杜絕以后繼續(xù)出現(xiàn)是一棘手的問題。本人認(rèn)為，對于小產(chǎn)權(quán)房的處理，應(yīng)堅持以下原則：
(一)維護(hù)國家利益，兼顧他人利益原則
小產(chǎn)權(quán)房因未向國家繳納土地出讓金，更重要的是沒有如同正常開發(fā)建設(shè)的商品房一樣，繳納各項稅費(fèi)，給國家造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，對于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)繳納的各項稅費(fèi)必須繳納，以維護(hù)國家利益是社會公共利益。
但是，在維護(hù)國家利益的同時，必須充分考慮和兼顧集體、農(nóng)民、購房者的各方利益，不能以維護(hù)國家利益為名而損害他人的利益。國家利益、集體、農(nóng)民、購房者的利益應(yīng)放在同等的位置給與保護(hù)。
(二)維護(hù)農(nóng)民的利益
土地是農(nóng)民乃至全民賴于生存的根本，農(nóng)民在整個社會階層中又屬于弱勢群體。無論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權(quán)房，必須充分考慮失地農(nóng)民的切身權(quán)益，最大限度地保護(hù)其利益。農(nóng)民的權(quán)益不能得到很好的保護(hù)，同樣將引發(fā)社會問題，給國家和社會造成不必要的負(fù)擔(dān)。
(三)考慮購房者的利益
購買小產(chǎn)權(quán)房者人數(shù)眾多，而且絕大多數(shù)因買不起合法的高價商品房才轉(zhuǎn)而購買無合法產(chǎn)權(quán)證書的房屋。許多購房者可能為此花費(fèi)了一生的積蓄，購買能夠買得起的房子，實(shí)現(xiàn)有套自己的居所，應(yīng)該說他們并無過錯。因此，在處理小產(chǎn)權(quán)房時，購房者的利益同樣應(yīng)給與充分的考慮，盡可能使其免受傷害，至少應(yīng)降低到最低限度。
(四)小產(chǎn)權(quán)房不拆除為基本原則
對于已建成的樓盤和在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)樓盤(主體工程已基本完工)，原則上不應(yīng)拆除，應(yīng)最大限度地予以保護(hù)，特別是符合城市整體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目。除非違法情節(jié)特別嚴(yán)重，如違背基本農(nóng)田保護(hù)等法規(guī)、違規(guī)開發(fā)建設(shè)別墅，以及剛剛開工的樓盤，可以予以拆除，恢復(fù)農(nóng)業(yè)用地。總之，雖不說一律都不拆，但以不拆為基本原則，最大限度地保留并使其合法化。
拆除已建或基本建成的樓房，以及已經(jīng)出售的樓房，于公于私有害而無益，且造成極大的浪費(fèi)。更重要的是，拆除這樣的樓房將帶來嚴(yán)重的社會問題，有悖于黨中央、國務(wù)院所提倡和堅持的和諧社會。
有報道說，目前僅在北京已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)房”，將超過1000萬平方米，如果以每平方米3000元計算，這筆資產(chǎn)超過了300億元。如果以每戶90平米計算，則涉及到11萬戶50多萬人口的住房問題。[5]若從全國角度分析，涉及的家庭和人員將是不可估量的。因此，如果一律強(qiáng)制拆除，后果將是極其嚴(yán)重的。
