產(chǎn)權(quán)房與使用權(quán)房的區(qū)別
我國(guó)實(shí)行的是土地國(guó)有制,即在中華人民共和國(guó)國(guó)土上,所有土地的所有權(quán)都是國(guó)家的，這種所有權(quán)是不出讓的。開(kāi)發(fā)商建房的土地是向國(guó)家買的有期限的使用權(quán)，最長(zhǎng)為70年。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，到時(shí)國(guó)家就要把土地(當(dāng)然包括土地上的建筑物)無(wú)償收回。所以，買產(chǎn)權(quán)房并無(wú)永久產(chǎn)權(quán)可言，開(kāi)發(fā)商向國(guó)家買多少年土地使用權(quán)，你所購(gòu)的產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)就是多少年。有些開(kāi)發(fā)商向國(guó)家購(gòu)買了期限70年的土地使用權(quán),由于種種原因,三年后再建房，建房再用去二年，建成后又一下子賣不掉，如你到建成后第三年買了房，那你所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)期限只是62年。如果你買了別人居住過(guò)20年的二手產(chǎn)權(quán)房，你所擁有的產(chǎn)權(quán)期限就不到50年了。
房屋所占土地的使用權(quán)是國(guó)家出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的，開(kāi)發(fā)商建好房子后，再將房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房居民。問(wèn)題是售房時(shí)，沒(méi)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老老實(shí)實(shí)向購(gòu)房居民說(shuō)明他們出售的產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際產(chǎn)權(quán)是多少年。到年限國(guó)家要無(wú)償收回土地和住房。如購(gòu)房居民仍想擁有房產(chǎn)，必須再向國(guó)家交納若干年限的土地使用金。事實(shí)正是這樣，如果購(gòu)房居民未能在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)將房產(chǎn)賣出去，那么就會(huì)遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。產(chǎn)權(quán)也好，使用權(quán)也好，都不是永久的，購(gòu)房要想代代相傳是不可能的，除非你子子孫孫不斷向國(guó)家繳納土地使用金。
所謂產(chǎn)權(quán)，就是所有權(quán)。從法律角度講，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四種權(quán)能。使用權(quán)為所有權(quán)的權(quán)能之一。你擁有一套住房的使用權(quán)，看上去你也占有了這套住房。但要出租就會(huì)受到一定的限制，能否出租、轉(zhuǎn)讓獲取收益，都要受到有關(guān)法規(guī)、契約、產(chǎn)權(quán)所有者的制約。再來(lái)剖析一下處分權(quán)，這應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)擁有者最根本的權(quán)能。目前，按有關(guān)規(guī)定，居民擁有“使用權(quán)”也有處分權(quán)，盡管他處分的是“使用權(quán)”，而不是“所有權(quán)”。在房地產(chǎn)中的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)兩個(gè)概念并沒(méi)有多大差別，因?yàn)閷?shí)際效果一樣，只是多了一種“我擁有產(chǎn)權(quán)”的心理感受而已。
由此可見(jiàn)，不少居民認(rèn)為投資產(chǎn)權(quán)房能保值增值，其實(shí)是一種誤解。房地產(chǎn)由土地和房屋組成，房屋會(huì)隨著時(shí)間的推延逐漸貶值，越老越不值錢;而土地卻因其不能再生，建房越多，土地就越少，稀則為貴。時(shí)間越長(zhǎng)越是增值。很明顯，增值的是屬于國(guó)家所有的土地，而不是居民自己的房屋。擁有產(chǎn)權(quán)的居民，只有適逢價(jià)格上揚(yáng)，及時(shí)將房屋拋售，才能實(shí)現(xiàn)增值。但現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，這種機(jī)會(huì)并不很多。按現(xiàn)行政策，使用權(quán)房同樣可以上市，與產(chǎn)權(quán)房有著同等的轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)，所區(qū)別的僅是一筆土地使用金。
