“一房二賣”合同的審判規(guī)則 來源：未知 作者：lawtimebj2 時間：2010-10-28
“一房二賣”合同的審判規(guī)則
案情簡介
2002年馬某以115萬元的價格購買了一處上海某小區(qū)的預(yù)售商品房，2003年7月，馬某以158萬元的價格將該房出售給張某，雙方簽定的購房合同約定，簽約當(dāng)日由張某先支付總房價的50%，馬某將房屋交付給張某，余款由張某在60天內(nèi)支付，支付余款當(dāng)天雙方共同至房屋交易中心辦理過戶手續(xù)。后張某按約支付了房款并實際占有了該房屋，并開始對房屋進(jìn)行裝修，但產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并未按期完成。
2004年10月某日馬某通知張某表示不再履行原購房合同，次日，馬某與趙某就系爭房屋訂立了購房款為180萬元的售房合同，并于當(dāng)日上午在房地產(chǎn)交易中心辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。趙某隨即憑產(chǎn)權(quán)證進(jìn)入系爭房屋，強(qiáng)行終止了張某的裝修活動，并更換了門鎖，引發(fā)了三方的激烈糾紛。為此，張某以馬某、趙某為被告提起訴訟，以兩被告惡意串通侵害他人利益為由，請求法院確認(rèn)馬某與趙某間的買賣合同無效，并要求馬某繼續(xù)履行對其的房屋過戶義務(wù)。
訴爭焦點
本案系在先的購房人請求確認(rèn)出賣人與第三人就同一房屋簽定的后房屋買賣合同無效的糾紛，焦點爭議為：房屋出賣人與已取得產(chǎn)權(quán)登記的第三人是否存在惡意串通的情形，即出賣人與第三人的房屋買賣是否是真實的交易行為，原告主張轉(zhuǎn)賣合同無效及繼續(xù)履行原合同的訴請是否成立。
法院判決
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中馬某與趙某的交易及過戶過程存在以下明顯不符合常理之處：一是在馬某向張某發(fā)出解除合同的次日上午，馬某與趙某即簽約并同時完成了產(chǎn)權(quán)過戶交易手續(xù)，且雙方交易無中介商居間介紹，馬某與趙某均不能舉證證明具體的洽談過程;二是馬某與趙某的交易過戶之日正是本市房價持續(xù)上漲之時，而雙方簽定的合同售價較當(dāng)時的市場價格明顯偏低，對此，馬某與趙某均未能作出合理解釋;三是趙某承認(rèn)在交易前從未去查看過系爭房屋，此亦與常理不符;四是馬某與趙某均陳述是在交易過戶當(dāng)天以現(xiàn)金交割了180萬元購房款，但雙方均未能提供相關(guān)的銀行存取款憑證。
根據(jù)生活常識，180萬元的現(xiàn)金堆放一處體積較大，僅清點數(shù)額及驗證鈔票真?zhèn)尉托枰ㄙM大量時間，雙方在一天之內(nèi)自行完成如此巨額的現(xiàn)金款項交割并辦理過戶明顯有違常理。而且馬某陳述該筆款項未存入銀行，而是在交易次日用于歸還他人欠款，但其未能提供證據(jù)證明其所稱的欠款事實、歸還欠款事實以及他人接受其巨額現(xiàn)金交割的事實。故法院最終認(rèn)定馬某與趙某的房屋買賣合同系惡意串通，損害張某利益的行為，屬無效合同，趙某的過戶登記無效，應(yīng)將系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記恢復(fù)至馬某名下，并且馬某應(yīng)繼續(xù)向張某履行過戶義務(wù)。“一房二賣”合同的審判規(guī)則(2) 來源：未知 作者：lawtimebj2 時間：2010-10-28
判案分析
房屋所有權(quán)人依法享有對房屋的處分權(quán)，在普通的“一房二賣”的現(xiàn)象中，根據(jù)物權(quán)法確定的不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為準(zhǔn)的原則，房屋所有權(quán)人在已與購房者訂立買賣合同，但并未完成過戶登記的情況下，再將房屋出賣給第三人并完成過戶登記手續(xù)，其轉(zhuǎn)賣行為及物權(quán)變動仍然有效，在先的購房者僅能依據(jù)合同對出賣人主張違約責(zé)任。
房屋是個人安身立命之所，近年來，隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房價不斷攀升，二手房市場也日益活躍。面對房價持續(xù)上漲的利益誘惑，不少賣房者缺乏誠信，通過“一房二賣”規(guī)避已經(jīng)簽定的售房合同義務(wù)，以獲取更高的房價利益。在這類行為中，又可分為兩種：第一種是真實的以比原合同更高的價格轉(zhuǎn)賣房屋并完成過戶的交易;第二種則是與他人串通制造虛假的合同并在名義上過戶，實際上則是借用他人名義繼續(xù)持有房產(chǎn)，以待房價繼續(xù)上漲。對于第二種情況，出賣人與第三人之間并無真實的交易關(guān)系，而是通過制造交易過戶假象，以規(guī)避出賣人對原購房人的過戶義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)賣合同屬于合同法第五十二條所規(guī)定的無效合同情形，相應(yīng)的過戶也無效，原購房人可要求出賣人繼續(xù)履行合同義務(wù)。這兩種情況的區(qū)別就在于出賣人與第三人之間的交易行為是否是真實的。
法院在認(rèn)定這種惡意串通的虛假交易時，應(yīng)當(dāng)基于一般的社會經(jīng)驗詳細(xì)審查個案中的交易事實細(xì)節(jié)，要求房屋轉(zhuǎn)賣人與第三人在一定合理范圍內(nèi)承擔(dān)證明交易真實性的舉證責(zé)任。具體而言，基于二手房買賣交易流程的一般常識，可以從以下幾個方面審查：一是交易雙方是否有合理的談約過程，包括是否有中介方參與;二是第三人是否有合理的看房過程;三是出賣人與第三人的交易金額與市場行情是否相符;四是出賣人與第三人之間是否有真實的交易款項交割。出賣人與第三人應(yīng)當(dāng)對以上交易細(xì)節(jié)進(jìn)行合理解釋并承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，如其對明顯不符合生活常識的交易細(xì)節(jié)不能作出解釋或舉證不能，便足以構(gòu)成法官的合理懷疑。
本案中，馬某與張某簽約后一個月內(nèi)，系爭房屋同類地段的房價上漲了近50%。在此背景下，馬某與趙某在一天之內(nèi)完成簽約及過戶手續(xù)，合同金額明顯低于同期同類房屋市價，卻無正常的看房談約過程，亦無證據(jù)證明有真實合理的房款項交割事實。
綜合以上情況，法院足以認(rèn)定兩被告不能證明其交易的真實性，存在惡意串通制造虛假交易以損害馬某利益的情形。在當(dāng)前我國房屋交易市場的誠信意識尚不成熟的形勢下，司法審判通過能動地審查交易細(xì)節(jié)，正確分配舉證責(zé)任，認(rèn)定虛假串通的交易，可保護(hù)真實購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)的合同利益，制裁惡意違約行為，對于凈化市場環(huán)境，樹立市場誠信基礎(chǔ)，規(guī)范我國房地產(chǎn)市場尤其是二手房交易市場均有積極的意義。“一房二賣”合同的審判規(guī)則(3) 來源：未知 作者：lawtimebj2 時間：2010-10-28
