最高人民法院發布了《2015年全國民事審判工作會議紀要》(以下簡稱《紀要》)，其中對農村房屋買賣的裁判規則作出了統一的規定。與之前的司法實際操作相比較，《紀要》有以下六個方面新的、明確的改變 :
一、在判斷涉案農村房屋買賣合同是否有效時，需要首先分清涉案房屋所在地區是否屬于“宅基地流轉試點地區”。
《紀要》明確：“對于已將宅基地流轉確定為試點地區的，可以按照國家政策即相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛”。在中央加快農村經濟發展的方針指引下，全國各地陸續劃定了本轄區內一些試點地區，開展宅基地流轉、集體經營性建設用地入市試點，取得經驗后，逐步向其他地區推廣。有關文件由市縣人民政府發布，律師可以向土地局及相關政府部門咨詢、核實。
法院審理試點地區的農村房屋買賣直接適用的不是階位較高的法律、法規，而是依照相關文件的指導意見的規定處理。因此，律師必須調取到相關試點指導文件，才能有效、正確辦理這類案件。
二、非試點地區的農村房屋出售給城市居民、及不同集體經濟組織成員的房屋買賣為無效。
《紀要》規定“對于宅基地流轉處于非試點地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。” 實務中還需對以下兩個問題進一步探討：
1、對于原屬于農村集體經濟組織成員，因上學、工作、結婚等原因將戶口遷出，現需要重回村購房生活的，這種情況下買房是否有效?筆者認為應該按有效處理。
2、同一集體經濟組織是指村民委員會、還是下屬的村民小組?根據《中華人民共和國村民委員會組織法》規定集體經濟組織的基本形式是村民委員會，同時規定“村民委員會可以根據村民居住狀況、集體土地所有權關系等分設若干村民小組。”《紀要》沒有明確同一集體經濟組織是指村民委員會、還是下屬的村民小組?筆者認為：從歷史沿革上看，同一集體經濟組織應指村民小組。
三、《紀要》沒有再把“集體經濟組織同意轉讓”視為買賣有效的變通條件。
過去人民法院通過判例或法院內部會議精神的方式，通常將“集體經濟組織同意轉讓”視為買賣有效的變通條件，只要買賣合同上由村民委員會、街道辦、鄉政府、或者村民組長等同意轉讓的意思表示，法院一般都認定買賣有效。律師在為農村房屋買賣提供咨詢或非訴訟服務時，也都盡量讓當事人找到相關單位蓋章同意轉讓作為變通做法。
上述做法本質上都是違法行政，且基本都存在徇私舞弊行為。《紀要》沒有把“集體經濟組織同意轉讓”視為買賣有效的變通條件，彰顯了司法獨立性，無疑是進步的。
四、買賣合同無效后，對購房人的利息損失，不再要求購房者按過錯比例分擔。
《民法通則》61條規定：民事行為無時，除了互相返還之外，如果還有損失，應該按各自責任承擔。過去司法實踐中，有的法院認為買賣農村房屋，買賣雙方都是明知和有過錯的，購房者也應自行承擔一部分損失，其中就包括利息損失。
《紀要》規定：“合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息”，明確購房人的利息損失，不再要求購房者按過錯比例分擔，全部由賣方賠償。
五、法院不再把“進行過翻建或改建的既成事實”視為考慮認定無效、返還時難以逾越的障礙。
過去的司法實踐中，遇到買方已經對房屋進行過翻建或改建，考慮到返還、執行難度大、矛盾復雜等因素，法院經常會以各種理由判決合同有效，回避法院處理返還時有可能面臨的許多困難。
《紀要》規定：“買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。”說明法院內部已經突破了心理障礙，統一了處理意見，沒有向既成事實妥協，即使房屋進行過改建或者翻建，該返還的還得返還。
六、合同無效后，法院沒有授權買受人可以主張房屋升值后的差價損失。
在過去的司法實踐中，基于誠實信用原則、不讓惡意違約者獲利的司法共識，在買賣合同無效后，買受人經常通過評估，向法院主張要求賣方賠償房屋升值后的差價損失，有相當多的法院支持了這種請求。
《紀要》通過肯定列舉的方式，明確買賣合同無效后，買受人的權利為三項：返還購房款、賠償貸款利息、翻建或改建成本。事實上排除了買受人主張房屋升值后的差價損失的可能。
