第一種情況：夫妻一方是產(chǎn)權(quán)人，且是婚后購買或是接受贈與或其他方式獲得，有房屋所有權(quán)證，且與他人無產(chǎn)權(quán)爭議，包括與當(dāng)事人的其他家庭成員亦無產(chǎn)權(quán)爭議，即不存在就房產(chǎn)產(chǎn)生的未清償銀行貸款。如，夫妻雙方結(jié)婚多年，家境殷實(shí)，在婚后一次性付款購買了一套房產(chǎn)(現(xiàn)房)，由于是一次性付全款，并且很快獲得了產(chǎn)權(quán)證。這樣的房產(chǎn)由于是在婚后獲得的，按婚姻法相關(guān)規(guī)定，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚訴訟中該房產(chǎn)可按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分割，首先要看房產(chǎn)的具體價(jià)值，這個價(jià)值如夫妻雙方協(xié)商不成，可通過有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。對此最高法院有相關(guān)司法解釋可以參考。這樣當(dāng)然在訴訟中因?yàn)樯婕皡f(xié)商、競價(jià)、拍賣、作價(jià)、鑒定(評估)、變賣、舉證期限或其他訴訟程序問題，當(dāng)然要適用民事訴訟法的有關(guān)程序規(guī)定，這些當(dāng)事人可與自己的律師或是其他法律行業(yè)人士咨詢。
另一種情況值得注意，有些房產(chǎn)，雖是有產(chǎn)權(quán)證，有證據(jù)證明是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是存在貸款未還清楚的情況，應(yīng)該講這樣的房產(chǎn)并不是有全部的產(chǎn)權(quán)的，在離婚時分割起來可能更有特點(diǎn)。如：有一對夫妻在婚后購買一套房產(chǎn)，首付是30萬元，另有貸款50萬元，后來還款共達(dá)到15萬元，其中還款本金是10萬元、利息為5萬元，現(xiàn)雙方離婚房產(chǎn)市場價(jià)值為150萬元。這樣的房產(chǎn)如果分割就應(yīng)該就此房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值減去存在的債務(wù)(貸款)再分割，即現(xiàn)價(jià)值150萬元-未還貸款(總貸款50萬元-已經(jīng)還貸款本金10萬元)即：150-40=110萬元，按這個價(jià)值雙方進(jìn)行分割，可以協(xié)商、競價(jià)、拍賣、作價(jià)、鑒定(評估)、變賣。
第三種情況。如夫妻在婚后購買一房產(chǎn)，但由于當(dāng)時家庭經(jīng)濟(jì)條件不是很好，購買時是與男方的另一親屬共同購買的，產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方與這個親屬共同擁有的，這樣的房產(chǎn)雖是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)或是其他財(cái)產(chǎn)，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產(chǎn)是家庭共同財(cái)產(chǎn)，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問題了，因?yàn)殡x婚案件的當(dāng)事人是夫妻雙方，任何第三方均不可以當(dāng)事人身份參與訴訟，故此類案件當(dāng)事人可對照《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第20條規(guī)定制定訴訟策略，該條款規(guī)定：“離婚時夫妻共同財(cái)產(chǎn)未從家庭共同財(cái)產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財(cái)產(chǎn)問題進(jìn)行處理，對一時確實(shí)難以查清的財(cái)產(chǎn)的分割問題可告知當(dāng)事人另案處理;或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟。”當(dāng)然，如果不是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)，但可能是夫妻與家庭成員共同的房產(chǎn)，當(dāng)然可考慮通過析產(chǎn)訴訟，確定有關(guān)夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進(jìn)行分割。
第四種情況，這是目前實(shí)踐中遇到的比較多的問題。有一委托人蘇某先生在婚前以個人名義與開發(fā)商簽訂合同購買一商品房價(jià)值180余萬元，其中有部分貸款，婚后按期還款(按婚姻法第17條規(guī)定，在婚后夫妻雙方的收入肯定為共同收入，如果將此收入用于還房產(chǎn)的貸款，肯定應(yīng)該視為用夫妻共同財(cái)產(chǎn)來還款)。后其與羅女士結(jié)婚生活三年后女方訴訟離婚，房產(chǎn)分割問題也在訴訟中產(chǎn)生爭議。從這一案件中看出按婚姻法第18條規(guī)定，此房產(chǎn)是在婚前購買，肯定應(yīng)該屬于男方蘇某的個人財(cái)產(chǎn)，這是肯定的。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房產(chǎn)增值，因此房價(jià)可能在幾年中增值很多，如果涉及離婚案件可能就對這個增值部分會有分歧。后上海有關(guān)法院是這樣認(rèn)定的：夫妻一方婚前以個人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，該房屋仍為個人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為個人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時，該房屋為個人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。就是說，本案中如果蘇先生在婚后還款是50萬元，則視為夫妻雙方共同還款，如離婚應(yīng)該給其妻子25萬元的補(bǔ)償。向蘇先生這一類情況，有些其他省市的法院有不同的判決方式，如考慮到房產(chǎn)的價(jià)值的增值因素，同樣就增值部分給其妻子適當(dāng)補(bǔ)償?shù)龋瑢@樣的案件目前最高法院沒有具體司法解釋，我們認(rèn)為根據(jù)公平原則以及等額互溢理論對增值部分應(yīng)結(jié)合案件具體情況計(jì)算出增值率后按比例分配是公允的。如果當(dāng)事人有這樣的案件應(yīng)該在案件中充分論證分配的合理性和公允性以保護(hù)自己的合法權(quán)益。
