本報(bào)訊 出售房屋時(shí)將違法搭建的部分一起售賣(mài)以牟利的現(xiàn)象有望得到有效遏制。針對(duì)房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的糾紛，昨天上午，市十三屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議聽(tīng)取并審議了 《上海市房地產(chǎn)登記條例（修訂草案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《條例 （修訂草案）》）。《條例（修訂草案）》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確的房地產(chǎn)權(quán)利范圍作了界定。
限制登記違法搭建房產(chǎn)
針對(duì)一些違法搭建的權(quán)利人以申請(qǐng)登記轉(zhuǎn)移為名，將違法建筑隨同合法建筑一并轉(zhuǎn)讓牟利的現(xiàn)象，以及時(shí)有發(fā)生的損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，特別是高層住宅隨意破壞承重墻的違法行為，2004年通過(guò)的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十二條明確：“附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記?！比欢趯?shí)施過(guò)程中，“結(jié)構(gòu)相連”概念難以把握、范圍過(guò)窄，尤其是對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為缺乏有效的制約措施；未明確規(guī)定違法建筑的認(rèn)定機(jī)構(gòu)，由此引發(fā)了一些爭(zhēng)議。
《條例 （修訂草案）》作了相應(yīng)修改。針對(duì)違法搭建采取限制登記措施的范圍，擴(kuò)大至所有存在違法搭建行為的房地產(chǎn)，即只要一宗房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)有違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物的，不論其與合法建造的房屋是否“結(jié)構(gòu)相連”，都將納入限制登記范圍。
同時(shí)，《條例 （修訂草案）》將損壞房屋承重結(jié)構(gòu)行為納入限制登記范圍。這意味著，房主在轉(zhuǎn)讓、抵押房屋時(shí)，如果行政機(jī)構(gòu)認(rèn)定該房產(chǎn)存在以上情況，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)將不予以登記。直至處理完畢，方可恢復(fù)登記。
明確公共配套設(shè)施權(quán)屬
小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位、會(huì)所究竟歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有，還是小區(qū)業(yè)主共同所有？業(yè)主共有房屋設(shè)施權(quán)屬關(guān)系不清、配套建設(shè)的公益性房屋設(shè)施權(quán)屬關(guān)系不清等問(wèn)題在不少小區(qū)都存在，引發(fā)了不少糾紛，這與新建商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)登記的房屋的權(quán)利不全面、不清晰有關(guān)。
《條例 （修訂草案）》提出，有必要在初始登記時(shí)，明確小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施的權(quán)利歸屬，并在房地產(chǎn)登記簿上記載。修訂草案第二十四條規(guī)定：新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確本企業(yè)保留自有的房地產(chǎn)、用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)、業(yè)主共有房地產(chǎn)和公益性公共服務(wù)設(shè)施的范圍。也就是說(shuō)，登記新樓盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商要寫(xiě)明：哪些是留給自家用的，哪些是賣(mài)給業(yè)主的，哪些是業(yè)主共有的，還有哪些是用于公益性公共服務(wù)設(shè)施的。
房屋建筑不得分割出售
在以往登記實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，由于缺少對(duì)房地產(chǎn)登記基本單元的相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)商場(chǎng)、辦公樓原始設(shè)計(jì)的一個(gè)空間單元以劃線、打銅釘?shù)确绞?，將建筑分割出售；私房產(chǎn)權(quán)人隨意分割私房產(chǎn)權(quán)，將一間房屋分割成若干個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，并要求登記機(jī)構(gòu)辦理登記的現(xiàn)象，造成了產(chǎn)權(quán)界限不清，可能產(chǎn)生糾紛。
《條例 （修訂草案）》新增條款對(duì)房地產(chǎn)登記的最小單元加以規(guī)范。新增條款提出，房地產(chǎn)登記申請(qǐng)和房地產(chǎn)登記簿的記載，應(yīng)當(dāng)符合土地、房屋的基本單元。其中，房屋的基本單元，是指有固定維護(hù)結(jié)構(gòu)、具有規(guī)劃確定的完整功能、可獨(dú)立使用，并且有明確、唯一編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房間或特定空間。
補(bǔ)辦產(chǎn)證需登報(bào)聲明
因原《條例》未明確申請(qǐng)人必須到房地產(chǎn)所在登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，實(shí)踐中曾發(fā)生以郵寄掛號(hào)信、特快專(zhuān)遞等方式提出申請(qǐng)的情況，由于僅憑上述文件無(wú)法判斷申請(qǐng)主體的真實(shí)情況，容易引起爭(zhēng)議。因此，《條例 （修訂草案）》規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)構(gòu)申請(qǐng)，并增加了登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，并就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人的規(guī)定。
此外，《條例（修訂草案）》提出，房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明滅失、遺失的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后，方可向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明上應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起，原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明作廢。□
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