二〇一一年六月宋援朝來(lái)到河南省焦作市眾信公證處咨詢(xún)，其出資以其父親宋紅軍的名義購(gòu)買(mǎi)的其父親單位的房產(chǎn)，房屋所有權(quán)證登記在其父親宋紅軍名下，其欲將該房產(chǎn)變更登記在其個(gè)人名下，問(wèn)該如何辦理。
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公證員了解后得知：宋紅軍已去世;宋紅軍和余佳妹是原配夫妻，該夫妻二人共有子女五人，分別是宋大朵、宋二朵、宋三朵、宋四朵和宋援朝，別無(wú)其他子女;宋紅軍的父母均先于其死亡;沒(méi)有靠宋紅軍扶養(yǎng)的無(wú)勞動(dòng)能力和生活來(lái)源的人;沒(méi)有他人對(duì)宋紅軍盡主要贍養(yǎng)義務(wù);該房產(chǎn)沒(méi)有抵押等權(quán)利約束。
焦作市眾信公證處的公證員告知宋援朝：如通過(guò)公證將該房產(chǎn)變更登記在其名下，應(yīng)提供宋紅軍的死亡證明，宋紅軍及其配偶、子女的親屬關(guān)系證明等材料;然后宋紅軍配偶及其子女對(duì)該遺產(chǎn)做放棄繼承權(quán)聲明書(shū)，宋紅軍配偶余佳妹將其享有的該房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者贈(zèng)與宋援朝;最后宋援朝去房管部門(mén)辦理該房產(chǎn)的變更登記手續(xù)。
宋援朝不解：我出資購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，跟我的母親和兄弟姐妹有什么關(guān)系?
根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》的規(guī)定，上述房產(chǎn)中屬于宋紅軍的個(gè)人份額為其遺產(chǎn)，被繼承人宋紅軍的遺產(chǎn)應(yīng)由其配偶、父母和子女共同繼承。
房產(chǎn)一直是人們最基本也是最重要的生活資料，如何正確地處分房產(chǎn)就顯得尤為重要。現(xiàn)就城鎮(zhèn)房產(chǎn)法定繼承之外的房產(chǎn)處分相關(guān)法律知識(shí)及幾點(diǎn)誤區(qū)做如下說(shuō)明。
一、轉(zhuǎn)讓
(一)合法的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人將房產(chǎn)的所有權(quán)有償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人，也就是人們通常說(shuō)的“出售”。房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓首先要確定房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，房產(chǎn)一般歸個(gè)人所有，夫妻共同所有，其他組織所有。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)(包括房產(chǎn))物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外，故房產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，應(yīng)房產(chǎn)的所有權(quán)人(賣(mài)房人)和受讓人(買(mǎi)房人)簽訂合法有效的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，然后買(mǎi)賣(mài)雙方依照合同履行各自的義務(wù)，其中最主要的就是交付房款和房產(chǎn)過(guò)戶的義務(wù)的約定。
(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的誤區(qū)
1.認(rèn)為沒(méi)有房產(chǎn)證也可以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。有的轉(zhuǎn)讓人雖在該房中居住多年，原購(gòu)房款也已經(jīng)交清，但尚未辦理房屋所有權(quán)證，在這種情況下就轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定效力待定合同是指已經(jīng)成立但是不完全具備法律所要求的效力要件，因此其效力是否發(fā)生還有待進(jìn)一步確定的合同。這樣的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》就屬于效力待定的合同，只有轉(zhuǎn)讓人取得了房屋所有權(quán)證后該合同才會(huì)有效。
2.認(rèn)為房產(chǎn)登記一個(gè)人名下，該個(gè)人就可以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。許多房產(chǎn)只登記在一個(gè)人名下，但實(shí)際屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有，故房產(chǎn)登記在個(gè)人名下但實(shí)際屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)該夫妻雙方共同處分，也就是《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的轉(zhuǎn)讓方應(yīng)該是夫妻雙方。
3.《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，房款付清，但因?yàn)闀翰幌脒^(guò)戶，認(rèn)為讓轉(zhuǎn)讓方去公證處申請(qǐng)辦理一份委托買(mǎi)房的《委托書(shū)》買(mǎi)賣(mài)雙方就萬(wàn)事大吉了。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，委托書(shū)是公民、法人委托代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為的法律文書(shū)。《委托書(shū)》中如受托人的權(quán)限過(guò)寬，如受托人可以隨意出售，這樣就可能損害轉(zhuǎn)讓方利益;如受托人不去辦理過(guò)戶，而轉(zhuǎn)讓方又去了外地，這就加大了過(guò)戶的成本。
二、抵押
(一)合法有效的房產(chǎn)抵押
房產(chǎn)所有權(quán)人可以為保證債務(wù)的履行為自己的房產(chǎn)(沒(méi)有權(quán)利限制)設(shè)定抵押權(quán)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十七條、一百八十八條規(guī)定，抵押人以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押的，抵押權(quán)自辦理登記時(shí)生效。房產(chǎn)抵押雙方簽訂《房產(chǎn)抵押合同》后到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)抵押登記后該抵押權(quán)才生效。
