為了促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，市有關(guān)部門近期出臺(tái)了多項(xiàng)措施規(guī)范房市，其中非常重要的一項(xiàng)就是交易契稅制度的改革。即便如此，在調(diào)查采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)的樓市投資客仍有多種方式對(duì)此進(jìn)行規(guī)避，或者轉(zhuǎn)移。正因?yàn)槿绱耍慨a(chǎn)委托公證作為基本的公證業(yè)務(wù)之一而陷入舉步維艱的境地。
政策震懾
2005年6月，為配合七部委政策精神，上海重拳出擊，規(guī)定：自2005年6月1日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅;將購買超過2年(含2年)的、符合本市公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù);將購買超過2年(含2年)的住房對(duì)外銷售，不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策，即按售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
一時(shí)間，房產(chǎn)投資客感受到了冰火兩重天的變化。正如記者的采訪對(duì)象關(guān)先生所描述的那樣：“那個(gè)時(shí)候，大家對(duì)于投資房產(chǎn)的信心一下子受到了打擊，有一些人也因?yàn)槿狈ψ兺ū惶琢诉M(jìn)去，一直將房屋持有到現(xiàn)在。”不過，關(guān)先生補(bǔ)充說：“其實(shí)，上有政策，下有對(duì)策。在研究過政策之后，我還是發(fā)現(xiàn)了一些操作的余地。”
變通手段
關(guān)先生說，其實(shí)稅收的征收有個(gè)前提，那就是房屋產(chǎn)權(quán)的變更。如果能夠避開這個(gè)環(huán)節(jié)，那么就自然不用繳稅了。關(guān)先生認(rèn)為，以賺取差價(jià)為目的的投資者，說白了也是中間方。但是與房產(chǎn)中介不同的是，房屋產(chǎn)權(quán)大都在此進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。
為了規(guī)避稅收，而又能順利完成交易，關(guān)先生說他想到了房產(chǎn)委托公證。事實(shí)上，房產(chǎn)委托公證也在一段時(shí)間內(nèi)成為投資客非常熱衷的投資載體。在合法的前提下，利用房產(chǎn)委托公證，打一個(gè)漂亮的擦邊球，關(guān)先生說它是短線房產(chǎn)投資的一個(gè)不錯(cuò)途徑。在與賣方的交易中，如果關(guān)先生支付房款，付款比例雙方可以協(xié)議商定，把房子的產(chǎn)權(quán)委托給關(guān)先生，他在找到了下一個(gè)買主后，直接把產(chǎn)權(quán)過戶給下一個(gè)買主，而自己不參與產(chǎn)權(quán)變更，這樣在自己手上流通的過程就不產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅。
關(guān)先生給記者舉了個(gè)例子。如果先期購買一套住房，同時(shí)與賣家辦理了房產(chǎn)委托公證，則他可以完全支配該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，待找到買家便可以高價(jià)出手。在整個(gè)交易過程中，關(guān)先生沒有參與產(chǎn)權(quán)變更，也就不產(chǎn)生買進(jìn)和賣出的稅費(fèi)。只是支付了中介機(jī)構(gòu)的傭金和委托公證費(fèi)。算下來，成本價(jià)=樓價(jià)+購買傭金+賣出傭金+委托公證，而省掉一筆不小的稅費(fèi)。
難稱萬全
對(duì)于關(guān)先生所稱的業(yè)內(nèi)秘而不宣的操作方式，記者采訪了上海市公證處的工作人員。該工作人員稱，事實(shí)上，房產(chǎn)委托公證業(yè)務(wù)本身并不存在任何問題。“但是，這兩年出的事情太多了”，他表示，“雖然現(xiàn)在這項(xiàng)業(yè)務(wù)還在做，但已經(jīng)非常謹(jǐn)慎，業(yè)務(wù)量已經(jīng)出現(xiàn)明顯萎縮”。
他認(rèn)為，房產(chǎn)委托公證本身是很簡(jiǎn)單的法律關(guān)系，但是人為操作起來就變得非常麻煩。記者就部分人以房產(chǎn)委托公證為手段炒房事宜進(jìn)行詢問時(shí)，該工作人員表示，這種情況他在實(shí)際辦理中確實(shí)遇到過，可是真正能通過此方式來完成交易的人少之又少。
該工作人員對(duì)記者說：“且不說現(xiàn)在我們對(duì)這方面業(yè)務(wù)的審批非常嚴(yán)格，單是投資者本身就要面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，投資者面臨委托撤消的風(fēng)險(xiǎn)。另外，如果賣方的財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)危機(jī)，那么法院在對(duì)他進(jìn)行財(cái)務(wù)清償時(shí)，投資者極有可能落個(gè)‘雞飛蛋打’的下場(chǎng)。”
