期房轉(zhuǎn)讓是法律法規(guī)明令禁止的，不過(guò)在實(shí)際的房產(chǎn)交易中，這種業(yè)主拋售還沒(méi)獲得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)的情況不僅存在，而且因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)，吸引購(gòu)房者關(guān)注。那么期房轉(zhuǎn)讓如何辦理，低價(jià)的背后又存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?福建尚民律師事務(wù)所萬(wàn)海龍律師表示，購(gòu)買(mǎi)二手期房可能“財(cái)房?jī)煽?rdquo;.
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轉(zhuǎn)讓價(jià)低于新盤(pán)兩成
“洛江品質(zhì)小區(qū)急售，已交房。”近日記者在泉州一房產(chǎn)網(wǎng)站看見(jiàn)，有經(jīng)紀(jì)人發(fā)帖轉(zhuǎn)讓期房。隨后記者以購(gòu)房者身份聯(lián)系這位經(jīng)紀(jì)人時(shí)，對(duì)方表示，這套房產(chǎn)暫時(shí)還沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但戶型結(jié)構(gòu)非常的好，均價(jià)只需5000多元。
對(duì)于如何交易問(wèn)題，該經(jīng)紀(jì)人介紹，該房產(chǎn)已經(jīng)交房，過(guò)一陣子就可以繳納契稅等相關(guān)稅費(fèi)，當(dāng)前交易的話，購(gòu)房者只要把首付款交給房東并簽訂一份協(xié)議，而后到公證處辦理公證手續(xù)即可。“公證費(fèi)只要幾百元，手續(xù)也簡(jiǎn)單，我們都會(huì)幫忙辦好。”這位經(jīng)紀(jì)人稱，公證辦好之后由購(gòu)房者代還貸款，回頭等產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，辦過(guò)戶手續(xù)前把余款給房東就行的。
這位經(jīng)紀(jì)人還說(shuō)，目前該小區(qū)一手樓均價(jià)都得六七千元，這套房源的價(jià)格優(yōu)勢(shì)很明顯，另外此類戶型是整個(gè)小區(qū)最好的，到售樓部都買(mǎi)不到，這次如果房東不是急著用錢(qián)，肯定不愿意出手。至于風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，他肯定地說(shuō)，購(gòu)房者不用擔(dān)心，交易手續(xù)中介會(huì)幫忙做好。
記者了解到，所謂期房轉(zhuǎn)讓，就是購(gòu)房者還沒(méi)獲得產(chǎn)權(quán)證，就通過(guò)修改購(gòu)房底單或是簽訂轉(zhuǎn)讓合同的辦法將房屋出售的行為。目前期房轉(zhuǎn)讓的方式主要有兩種，一是原購(gòu)房人與新購(gòu)房人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并支付部分定金，約定拿到產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶;第二種是“更名”,即原購(gòu)房人和新購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行更名，也就是俗稱的改底單。如今存在比較多的情況，是第一種方式，也就是上述經(jīng)紀(jì)人介紹的操作方法。
目前，泉州市區(qū)新樓盤(pán)較少，故轉(zhuǎn)讓期房的房源主要集中在洛江、橋南等新區(qū)。據(jù)橋南片區(qū)某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員稱，隨著調(diào)控政策越來(lái)越深入，一些早期以投資為目的的房東，便開(kāi)始拋售還沒(méi)獲得產(chǎn)權(quán)證的期房，這類房源又因價(jià)格較低等優(yōu)勢(shì)，而容易吸引購(gòu)房者的目光。
產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前 只能辦委托公證
在多數(shù)購(gòu)房者看來(lái)，價(jià)格始終是考慮的重要因素之一，而二手期房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯，因此此類房源的關(guān)注度頗高。但是在低廉價(jià)格的背后，購(gòu)房者容易忽略實(shí)際操作過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)二手期房存在的種種風(fēng)險(xiǎn)。
還是以上述房產(chǎn)為例。按照上述經(jīng)紀(jì)人的說(shuō)法，在辦理買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù)中，中介會(huì)替雙方辦好所有手續(xù)，而購(gòu)房者所需要做的就是，和房東私下簽訂協(xié)議并到公證處辦理公證，約定等產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)之后，再辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。涉及錢(qián)款方面，購(gòu)房者只需要先交首付款，并暫時(shí)代房東還貸，等過(guò)戶手續(xù)辦好再將余款給房東，并把貸款轉(zhuǎn)到自己的名下。
這個(gè)過(guò)程看似簡(jiǎn)單而明了，實(shí)際上并非如此。橋南片區(qū)某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，一般而言，期房的建設(shè)時(shí)間需一年多，產(chǎn)權(quán)證要等房子建好并交房后才能辦理，除此之外，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)滿五年才能免交5.5%的契稅。由此算來(lái)，如果雙方約定拿到產(chǎn)權(quán)證后五年再辦過(guò)戶手續(xù)，那么從簽協(xié)議到過(guò)戶的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)七年之久。“七年時(shí)間的變數(shù)很多，什么事情都可能發(fā)生。”該銷(xiāo)售人員說(shuō)，近期就有兩組購(gòu)買(mǎi)二手期房的購(gòu)房者找售樓部反映情況，但是這類交易屬購(gòu)房者和房東之間的二手交易，和售樓部并沒(méi)有關(guān)系的。
