【案情】
1998年11月8日，原告郭某與被告許某、陳某夫婦簽訂一份《房屋交易協議書》，將被告許某、陳某共有房屋一套(79.24平方米)及柴房一間賣給原告郭某。原告郭某當即支付房屋價格人民幣43800元，被告亦將房屋及房產證(94字第1368號)交付于原告。原告郭某、被告許某、陳某在該契約上簽字確認。公證處于1998年11月9日對原被告雙方簽訂的《房屋交易協議書》進行了公證。十多年后，原告郭某要求被告協助辦理房屋過戶手續(xù)，被告并未予以協助。原、被告雙方產生糾紛，原告遂訴至法院提出判令該合同有效且被告協助原告辦理過戶登記手續(xù)。
【分歧】
第一種觀點認為，可以支持。理由如下：本案中，原、被告之間的房屋買賣合同已經成立，被告應該按照合同的規(guī)定履行合同，原告訴求理應支持。
第二種觀點認為，不可以支持。理由如下：原、被告之間確實簽訂了買賣合同，但并沒有辦理過戶手續(xù)，合同還未發(fā)生法律效力，且原告十多年都未要求過戶，已經超過法律規(guī)定的兩年訴訟時效。
【律師評析】
本律師同意第一種意見，主要理由如下：
首先，本案中房屋買賣合同合法有效。考慮本案合同是否有效，實踐中從以下兩方面考慮，第一，被告許某、陳某在婚姻存續(xù)期間將共同財產宿舍一套及柴間一間賣給原告郭某，原告郭某及被告許某、陳某均在合同上簽名，且該買賣合同經過了公證，故該合同系雙方當事人真實的意思表示、合同有效且已在原告郭某及被告許某、陳某之間產生法律效力。第二、從合同的履行情況看，原告已付清了房款，并取得了受讓房屋的產權證。雖然該房屋沒有過戶，但并不影響買賣合同的效力，因為房屋過戶登記是合同生效后的事情，是房屋所有權轉移的必要條件，而非房屋買賣合同生效的必要條件。基于以上兩點，應該認定原告郭某與兩被告之間關于訴爭房屋的買賣合同成立并生效。
其次，合同效力不應房屋未辦理過戶登記而不產生法律效力。按照《物權法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。此案中被告許某、陳某所擁有的共同房產在雙方所簽訂的《房屋交易協議書》中協議將其所有權轉讓給郭某，房屋雖交付于郭某但因兩被告未履行協助辦理過戶登記手續(xù)而使郭某無法行使完整房屋所有權。郭某認為房屋不僅實際上由其居住還需從形式上予以確權，被告因按照合同約定履行義務。在市場經濟中，一次物權變動的完成有效的合同為前提外加不動產登記變動主義、動產交付主義為原則。本案中雖然該房屋沒有過戶，但并不影響買賣合同的效力，因為房屋過戶登記屬當事人履行合同的行為亦是房屋所有權轉移的必要條件，當然并非房屋買賣合同生效的必要條件。故被告應按照合同法的規(guī)定履行協助原告辦理房屋登記過戶手續(xù)的義務。
再次，交付房產及協助辦理過戶手續(xù)不受訴訟時效約束。實踐中一般認為：一、商品房買賣合同約定有交付期限，若出賣人未在約定期限內交付房屋，買受人可以在交付期限屆滿后根據合同約定向人民法院請求出賣人交付房屋，其請求權屬于債權請求權，應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規(guī)定。但在訴訟時效期間的起算上，應當區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。二、出賣人已經將房屋交付于買受人，買受人亦已實現對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質，不適用訴訟時效的規(guī)定。而占有作為一種事實亦受我國物權法的保護，當事人請求保護該種事實屬物權請求權，適用有關物權請求權訴訟時效的規(guī)定而非債權請求權。此案中被告已經將房屋交付，郭某已在該房屋居住(即占有)有十多年的時間。故郭某請求被告協助辦理過戶登記手續(xù)不受訴訟時效的限制。
最后，綜合分析以上理由，被告理應旅行合同義務，協助原告辦理過戶手續(xù)。若被高拒絕協助，原告可單獨直接持生效判決書向房屋登記部門辦理過戶登記手續(xù)。根據我國《物權法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。此案中法院判令被告協助原告辦理過戶登記手續(xù)實質已導致物權變更，該房產應由原告郭某所有，被告應協助辦理過戶手續(xù)。故判決生效之后，物權已經發(fā)生了變動，郭某已經享有房屋的所有權。故本律師認為郭某可持該生效判決書要求被告協助辦理過戶登記手續(xù)亦可要求法院強制執(zhí)行判決，當然也可直接到房屋登記部門辦理過戶手續(xù)。因按照我國《物權法》第二十八條規(guī)定郭某已經享有了物權。若被告擅自將房屋再次轉讓，郭某有權要求被告停止侵害，有權對抗甲的債權人的查封、扣押。雖然郭某在判決生效之后獲得房屋的所有權，但在房屋登記部門變更登記之前不能處分房屋的所有權。依照《物權法》第三十一條規(guī)定：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。故若此時郭某不能僅僅依據法院生效的判決書將房屋進行轉讓，法院生效的判決書并不能等同于房產證的效力。郭某必須在房屋登記部門完成登記之后即采用法定的重新公示方法才行使占有、使用、收益、處分的權利。
