案情介紹
2009年1月甲女士與乙先生登記結婚，兩人均系再婚。乙先生有套婚前房屋，婚后，逐次變更到甲女士名下：
(1)2012年3月甲乙雙方到某市房管局以夫妻間房屋轉移登記的形式申請變更該房屋的產權登記為雙方各占50%的份額。雙方填寫的申請書內容：乙先生與甲女士夫妻關系，雙方共同出資購買位于XX市XX區XX小區X號住房一套，證號:(略)，當時產權登記在乙先生名下，現因夫妻等相關問題，雙方自愿申請將產權人由乙先生變更為乙先生、甲女士共有。
(2)2012年4月，雙方再次申請變更該房屋的產區登記，變更為甲女士單獨所有。雙方填寫申請書內容：乙先生與甲女士夫妻關系，雙方共同出資購買涉案房屋一套(同上)，證號:(略)，當時產權登記在乙先生、甲女士名下，現因婚姻等相關問題，雙方自愿申請將產權人由乙先生、甲女士變更為甲女士。
后，乙起訴離婚，主張房屋為其所有。
一審法院判決
一審法院認為，該房屋應為夫妻共同財產，兩次轉移的類型均為夫妻間房屋轉移登記，根據以上證據，可以認定乙先生同意將其婚前財產變更為夫妻雙方的共有財產。甲女士辯解轉移登記的行為系贈與行為，但根據雙方向建委提供的申請及轉移的類型均不能證明雙方有贈與的意思表示。根據房屋的出資情況及原甲女士雙方的自身情況酌情予以確定雙方在房屋中所占份額，判決該房屋乙先生占有70%的份額，甲女士占有30%的份額。
二審法院判決
二審法院認為，乙先生變更登記的物權處分行為，探求其真實意思表示，只有贈與能夠解釋該物權變動的原因，否則無法解釋房屋有個人財產變更為共有財產的行為，但并未有證據表明乙先生已將該房產全部權利贈與甲女士，甲女士取得房屋所有權在婚后，故不能認為訴爭房產已經變更為甲女士的個人財產。確認房屋為雙方共有，雙方各占50%的份額。一審法院處理不當，一審判決適用法律有誤，應予糾正。
高院再審認為
涉案房屋原系乙先生的婚前個人財產，但在婚姻關系存續期間，雙方經過兩次產權變更將該房屋過戶至甲女士名下。甲女士因贈與取得該房屋所有權，但該所有權的取得系在婚姻關系存續期間，故該房屋仍為夫妻共同財產，在雙方離婚后仍應依法進行分割。二審法院結合上述情況，確定房屋為雙方共有，各占50%的份額，并無不當。
律師評析：
本案的核心在于已辦理房屋所有權登記的實際權利歸屬，當事人雙方兩次的房屋所有權變更登記是否屬于贈與，登記的結果是否發生物權效力，是否符合《物權法》和《合同法》中關于物權登記和贈與合同的要求。下面從幾個方面來剖析本案：
一、建委(房屋登記部門)房屋過戶格式申請(約定)能否作為夫妻真實意思的具有法律效力的財產約定?
1、案例中的格式申請，實質是依約定的申請。案例中乙先生稱“2012年3月又以同居為由，騙自己于2012年5月9日將XX小區X號住房所有權轉移給甲女士，但甲女士仍態度惡劣”。說明乙先生確認房屋所有權轉移給甲女士并辦理了相應登記的事實。
依《房屋登記辦法》第三十三條規定“申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：(一)登記申請書;(二)申請人身份證明;(三)房屋所有權證書或者房地產權證書;(四)證明房屋所有權發生轉移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。”那么，本案中兩次的變動申請，共有協議作為證明房屋所有權發生轉移的材料，格式申請作為匯總材料進一步將基于婚姻關系所發生的婚姻財產約定的真實意圖表達清楚。
2、房屋登記部門設計的表格是為了幫助當事人表達真實意思，進行物權登記的輔助材料，其名稱雖然為申請書，但是判斷材料合法性和真實性，應當以其內容是否符合當事人的真實意思表示和申請登記業務來綜合分析，應當綜合判斷當事人該此申請的全部材料來分析，而不能簡單用文書的名稱和是否由房屋登記部門提供格式版本來判斷效力，就本案而言，雖然是建委提供了格式版本，但其是根據當事人的意愿來提供相應的申請和約定材料，而且其內容均為當事人根據自身情況和意愿來填寫，其內容符合當事人申請的真實意思表示，而且內容符合法律規定，并沒有違法或者強制違背其意愿的內容，況且房屋登記部門還不是利益當事人，具有中立性，因此，筆者認為，建委的格式化的表格，應當可以作為申請人真實意思表達且具備法律效力的材料。
二、本案中房屋登記的錯誤與瑕疵
但是在本案例中也充分暴露出當地房屋登記機構的幾個錯誤和瑕疵：
1、房屋登記類型適用錯誤，本案中兩次登記都辦理的變更登記，因為本案例中位乙先生的婚前個人財產，通過約定轉變為甲乙各占50%的按份共有方式，其實質為所有權的部分轉移，應當辦理轉移登記;
2、要件收取不齊，根據《房屋登記辦法》的相關規定，無論是辦理變更登記還是辦理轉移登記，都應當收取發生變更或者轉移的原因文件，而本案中的登記部門只要求當事人填寫了自行制定的申請表和共有協議，而沒有收取當事人自己簽訂的財產約定書，屬于收取要件不齊，而且轉移登記還需審查完稅手續，本案中也沒有這方面的資料;
3、表格設計硬傷，登記部門設計的表格，將所有的約定共有的都設計成雙方共同出資的，而忽略了有可能個人出資的情況，屬于表格設計的問題。
綜合以上的問題，登記部門在辦理相應的登記的時候，應當從三方面來重點審查：一是當事人身份二是登記類型三是登記要件，如果做好以上三方面事情，則此種情況則不會再發生，而法院不能簡單的以登記部門的瑕疵就認定夫妻間的權屬轉移無效。
三、夫妻約定與夫妻贈與的關系
《婚姻法》第十九條中明確規定“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。”
筆者認為，婚姻法中的財產約定的法律概念是涵蓋了合同法中的贈與關系，婚姻財產約定是身份法中的規定，贈與是財產法中的規定，贈與是身份法中對財產的某些約定的具體表現形式，而且對于個人婚前財產通過約定變更成共有或者配偶單獨所有，是法律允許的，并不為法律所禁止。在《婚姻法解釋(一)》第十九條明確規定，婚姻法第十八條規定為夫妻一方的所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。綜上所述，筆者認為，婚姻法中的財產約定的法律概念大于財產法中的贈與，個人婚前財產通過約定變更成為共同或者配偶單獨所有，其實際就是贈與在身份法中的具體表現，并無沖突。
根據《物權法》第九十三條、九十四條之規定，就本案而言，乙先生是通過兩次財產約定以贈與的方式贈與給甲女士兩次50%的產權份額，符合《婚姻法》和《物權法》的相關規定，合法有效，應當認定甲女士擁有100%的所有權。
四、房屋權屬登記與婚姻財產約定的關系
筆者認為婚姻財產是有其多樣性的，既有動產，也有不動產，除了應當符合婚姻法的規定以外，還需綜合考慮《合同法》、《物權法》等相關的法律適用問題，因此財產約定作為契約的一種，其既有內部效力，又會有外部效力的問題，而不動產作為一種財產必然會涉及到物權效力的問題。從法律效果來看，房屋登記的效力包括公示效力、形成效力、公信效力、對抗效力以及權利推定效力，而就財產約定來說，其作為夫妻雙方依法簽訂的合法契約，自簽訂即對夫妻雙方發生法律效力，然而就財產約定而導致財產的贈與，需按照不同的財產性質辦理相應的交付、變更登記等手續，即就房屋而言，在夫妻內部，財產約定就發生效力，但對第三人而言，要產生物權效力則還需依法登記取得公信力。
而就本案而言，訴爭的是不動產，不動產按《物權法》第九條、第十四條之規定，除法律特別規定之外，均需依法登記才發生物權效力，而本案訴爭的房產，經過當事人兩次的合法申請，并由房屋登記機構依法行政登記，產生了物權的效力。《婚姻法解釋(三)》第六條“婚前或婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”也對房產贈與需依法登記發生效力作出了明確的規定。
五、本案如何解決更公平合理?
就本案而言，一審法院認定兩次變更登記均屬于夫妻間轉移登記，但不屬于贈與，是屬于事實認定錯誤;二審和再審法院則屬于事實認定正確，但是法律適用錯誤;二審和再審法院僅以該房產為甲女士婚后取得，就認定為夫妻共同財產，違背了《婚姻法》第十九條中約定大于法定的私法自治和《物權法》中關于物權登記效力的規定，應為不妥。
對于如何分割比較公平的問題，筆者認為應該綜合考慮雙方的個人財產情況，離婚的理由和雙方責任，以及男方兩次財產變更的真實意思表示，是否有被欺騙或者脅迫來具體分析，對雙方共同財產進行適當的分割。在沒有女方同意且證據證明登記錯誤和法定撤銷贈與的情形的情況下，該房產能否作為共有財產予以分割，強行分割是否有既違背了當事人意思自治原則，又違反了《物權法》和《合同法》的明文規定的嫌疑。雖然婚姻關系中的財產問題應當以《婚姻法》為準，但是《合同法》第二條第二款只是排除了婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議不適用《合同法》，并沒用排除婚姻財產約定適用合同法，而且在《婚姻法解釋(三)》第六條也可以看出，在有條件的情況下婚姻財產也可以適用《合同法》的相應規則，因此在目前沒用明確的法律規定的情況下，法院在審理類似的離婚案件時，不應只考慮婚姻法的相關規定，還應當綜合各種財產的特點，綜合考量其是否可以分割。是共同持有，還是贖買，是否有婚姻財產約定，約定是否侵犯第三人利益，是否有其他特別法的規定與之沖突。如果一味的考量表面公平，就會實質上侵害了當事人的意思自治和其他法律規范調整的范疇。
《婚姻法》第四十二條，離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。具體辦法由雙方協議;協議不成時，由人民法院判決。《婚姻法解釋(一)》第二十七條之規定，法院應予以全面考慮。
綜上所述，因為人民法院在現實生活中具有最終裁判權，所以人民法院在審理類似案件時，即不能唯登記論，又不能唯婚姻論，應該結合證據材料等進行綜合分析，做出適當裁判。而從本案可以看出，在我國的立法層面，從身份法到財產法的銜接上，有著很多的法律空白和模糊地帶，應當在今后的立法中予以明確和處理，以防止類似的案件不斷發生。
