廣州市南沙區房地產交易中心
地役權是一種古老的他物權形式，為各國物權法所承認。所謂地役權是指為適用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。《物權法》第一百五十六條規定：“地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。”同時，該法第一百五十八條規定“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人”。 據此，與抵押登記一樣，當事人對地役權依法可以向有關部門進行權屬登記。那么，在同一房屋上既設立抵押權又設立地役權，二者之間是沖突關系、不能并存于登記簿，還是可以按順位關系共存于登記簿呢?筆者認為，在同一房屋上既設立抵押權又設立地役權可以按順位關系共存于登記簿，其理由如下。
一、根據物權的排他效力，兩者并行不悖
物權的排他效力是指同一個標的物上不能同時存在兩個以上內容不相容的物權。具體表現在：1．所有權。一個標的物上不能同時存在兩個所有權，我國法律絕對不承認所謂“雙重所有權”。2．用益物權。一塊土地上不能同時存在兩個用益物權。3．擔保物權。擔保物權是對標的物交換價值的支配，通常可以并存。4．不同種類的物權相互之間。不同種類的物權具有相容性，可以并存于一個標的物上。如所有權可以和他物權并存，用益物權和擔保物權可以并存。地役權屬于用益物權的一種，而抵押權屬于擔保物權的一種，因此兩者是可以相容的。
二、我國法律并未規定兩者不能同時進行權屬登記
《物權法》第一百五十八條規定“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記：未經登記，不得對抗善意第三人”：第一百六十五條規定“地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓”；第一百八十七條規定“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”。根據上述法律可以推知，同一土地或者房屋設定地役權后，同樣可以設定抵押權，依法進行權屬登記。
三、抵押權與地役權應受物權的優先效力的限制
物權的優先效力是指同一標的物上有數個利益相互矛盾、相互沖突的權利并存時，具有較強效力的權利排斥或先于具有較弱效力的權利的實現。物權的優先效力包括對外的優先效力和對內的效力兩個方面。對內的優先效力基本規則如下：1．所有權和他物權并存時，他物權優先。2．他物權并存時，原則上講究“先來后到”，誰成立在先，誰的效力優先。抵押權和地役權同為他物權，因此兩者的順序應受上述規則限制。具體有以下情形：1．抵押權先登記設立的，地役權的設立應經抵押權人同意，這是因為地役權的設立有可能會降低供役地的價值，影響抵押權人的利益；2．地役權先登記設立的，抵押權的設立不需經地役權人同意即可辦理登記，這是因為抵押權是以抵押物實現抵押權的價金優先受償，注重的是抵押物“價格”價值；而地役權注重的是供役地的使用價值，兩者互不影響。
綜上所述，地役權與抵押權可以依法辦理登記，且可以按順位關系共存于登記簿。
