隨著我國金融體制改革的發展和商業銀行法的頒布，銀行與非銀行金融機構的分工越來越細。我國的銀行依照公司法的規定也由原來統一的政策性銀行分為企業法人的商業銀行和政策性銀行。商業銀行現在也面臨著像企業一樣的經營風險，在開展信貸業務過程中，需要嚴格審查借款人的資信，實行擔保，以保障貸款的按期回收。
擔保的形式分為保證、抵押、質押、留置和定金。金融機構在開展信貸業務過程中，越來越感到以物權抵押的形式作擔保對貸款的風險相對小一些。物權的抵押又分為兩類，即動產的抵押與不動產的抵押。在金融機構開展抵押貸款的實踐中，又感到不動產的抵押擔保的風險要小于動產抵押擔保的風險。所以，在當前金融機構開展擔保貸款業務中，不動產抵押擔保的方式越來越受到重視。
物權的抵押分為兩種，即動產的抵押和不動產的抵押。不動產的抵押，是指抵押人以其合法擁有的不動產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。當債務人不履行債務時，抵押權人有權以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
不動產的抵押具有其特點，即不動產的不可移動性和土地資源的保值和升值的可能性、因為不動產的不可移動性以及土地及地上定著物潛在升值的可能性，使得金融機構對用不動產作為抵押擔保極為重視。相對動產抵押，雖然不動產抵押的風險相對較小，但不等于說沒有風險。因為我國的現行土地政策與法規的特點，使得不動產與擁有該不動產或依附于該不動產的法律關系變得非常復雜。
我國的土地所有權分為兩類，即城鎮的土地所有權屬國家所有，農村的土地所有權屬集體所有。國家的土地所有權和農村集體土地的所有權不能抵押。只有依法有權處分的國有的土地使用權和集體的土地使用權以及其地上走著物可以抵押。
由于土地使用權的獲得方式分為劃撥和出讓，所以劃撥的土地使用權的抵押又與出讓的土地使用權的抵押存在著區別。因為地上建筑物的竣工與否，又存在著在建工程項目的抵押和已獲產權房屋的抵押。因為往往由于資金問題，一個建設項目常有幾家投資方共同出資建設，稱為投資組合，所以又產生了共建項目的抵押。軍隊是獨立于地方政府之外的，所以軍隊擁有的不動產的抵押也往往是金融機構感到棘手的問題。在實際抵押中，又常常會遇到期得房產權益的抵押和共有房產的抵押。隨著市場經濟的發展和經濟活動的頻繁，金融機構還會不斷碰上諸如租賃權的抵押、已出租房產的抵押和重復抵押等。
實際生活中，不動產抵押所產生的法律關系非常復雜，如果理不清這些復雜的法律關系，在不動產抵押活動中難免會誤入歧途。
