為了化解有關(guān)房地產(chǎn)抵押的信貸風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)抵押中，必須嚴(yán)格土地、房產(chǎn)性質(zhì)的審查，并根據(jù)其性質(zhì)實(shí)行相應(yīng)的抵押程序，以確保銀行抵押權(quán)的合法有效，準(zhǔn)確合理地維護(hù)銀行的合法權(quán)益。
(一) 正確審查抵押房地產(chǎn)權(quán)屬的合法性。通常情況下，只要抵押人出具的房地產(chǎn)權(quán)屬證明符合法定格式且權(quán)屬證書上的記載符合法律要求的，即可認(rèn)定該房地產(chǎn)權(quán)屬來源合法并可依法抵押。但是，由于我國目前房地產(chǎn)的權(quán)屬管理尚不規(guī)范，一些用地人在不符合法定條件、不經(jīng)過法定程序的情況下也能通過各種途徑獲得土地使用權(quán)證明。在出現(xiàn)糾紛時(shí)，如法院認(rèn)定權(quán)屬證書無效并連帶認(rèn)定抵押無效，將給銀行的抵押權(quán)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行在對土地使用權(quán)進(jìn)行抵押審查時(shí)，不僅應(yīng)對該土地使用權(quán)的合法性進(jìn)行形式上的審查，對于一些重大貸款項(xiàng)目或在房地產(chǎn)權(quán)屬管理比較混亂的地區(qū)，銀行還應(yīng)該對抵押人取得該土地權(quán)屬證明是否履行了法定審批進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。根據(jù)《土地管理法》進(jìn)行如下審查：1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)符合審批權(quán)限。根據(jù)《土地管理法》第43條和第44條第1款規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，應(yīng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批手續(xù)，《土地管理法》第44條還對農(nóng)用地占用審批權(quán)限做了規(guī)定。2、各級政府對建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地的自用須符合審批權(quán)限。按照《土地管理法》第45條的規(guī)定，我國關(guān)于征地的權(quán)限劃分為：征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的，須由國務(wù)院批準(zhǔn);自用上述以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。3、履行國有土地使用權(quán)的劃撥或有償使用手續(xù)，對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)交清土地出讓金。在對出讓土地使用權(quán)抵押進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)要求抵押人提供繳納土地出讓金的證明，以防止抵押人通過其他途徑在未交清土地出讓金時(shí)便獲得土地使用權(quán)證。
(二)依法審查國有租賃土地、外商企業(yè)場地土地使用權(quán)的抵押。租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價(jià)而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第 29 條以及國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第 1 條的規(guī)定，國有土地租賃也是我國國有土地有償使用的方式之一，是出讓方式的補(bǔ)充。從目前我國的規(guī)定來看，國有租賃土地使用權(quán)一般只能和地上建筑物一直抵押，如果地上沒有建筑物的，租賃土地使用權(quán)一般不予抵押。如國家土地管理局《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第 3 條第 2 款中規(guī)定，“租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押”，一些地方性法規(guī)對此也有明確的規(guī)定。租賃土地使用權(quán)是通過租賃合同來取得的，承租人對其處分應(yīng)符合《合同法》關(guān)于租賃關(guān)系的基本規(guī)定，根據(jù)我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定，承租人在處分租賃物時(shí)應(yīng)經(jīng)出租人同意。因此一般來講，抵押人以其租賃土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)爭得有關(guān)土地行政主管部門批準(zhǔn)。當(dāng)然，如果租賃合同中已經(jīng)約定承租人可以不經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓和抵押租賃土地使用權(quán)，或當(dāng)?shù)氐胤叫苑ㄒ?guī)對租賃土地使用權(quán)抵押的程序另有規(guī)定的，可按照租賃合同的約定或地方性法規(guī)的規(guī)定辦理。
外商投資企業(yè)的場地使用權(quán)是在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。這是在我國土地有償使用制度建立之前所采取的一種針對外商投資企業(yè)用地的特殊制度。其主要特點(diǎn)是外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)并不需要一次性交納土地出讓金，而只需分期交納較低的場地使用費(fèi)。目前，外商投資企業(yè)獲得場地使用權(quán)的方式主要有以外商投資企業(yè)的名義申請有償劃撥和中方以劃撥土地使用權(quán)出資兩種方式。
由于外商投資企業(yè)在取得場地使用權(quán)時(shí)并沒有繳納出讓金，只需要繳納很低的場地使用費(fèi)，因此，我國對外商投資企業(yè)的場地使用權(quán)一般按照劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行管理，非經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，場地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。如《中華人民共和國外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第 36 條規(guī)定，“土地證書為外資企業(yè)使用土地的法律作證。外資企業(yè)在經(jīng)營期限內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。根據(jù)上述規(guī)定，銀行在接受外商投資企業(yè)以場地使用權(quán)抵押時(shí)，必須經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，并按照劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)來確認(rèn)場地使用權(quán)的抵押價(jià)值。
(三)嚴(yán)格掌握尚未建有地上物的劃撥土地使用權(quán)和在建工程的房地產(chǎn)的抵押。
劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，無償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)是取得上的無償性和使用上的無期限性。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第 22 條第 1 款規(guī)定土地使用者須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，但這里的補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)是支付給農(nóng)民或原用地單位的，不是付給國家的土地使用費(fèi) (出讓金或租金等) 。我國現(xiàn)行法律法規(guī)雖然對尚未建有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)抵押無明確的禁止性規(guī)定，但根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 45 條和 1992 年國土資源部發(fā)布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第 6 條規(guī)定，以劃撥土地使用權(quán)抵押的，必須“具有地上建筑物、其他著物合法的產(chǎn)權(quán)證明”。因此，尚未建有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)抵押不符合上述法規(guī)規(guī)章的要求，存在抵押無效的法律風(fēng)險(xiǎn)，在信貸業(yè)務(wù)中不應(yīng)接受抵押擔(dān)保。
由于法律和司法解釋并未規(guī)定法定抵押權(quán)的公示制度，導(dǎo)致該建設(shè)工程的一般抵押權(quán)人在接受抵押時(shí)無從于解決建設(shè)工程上是否存在承包人的法定抵押權(quán)。因此，假如貸款銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款接受了在建工程抵押，但房產(chǎn)商并未如約支付承包人建筑工程款時(shí)，貸款銀行的抵押權(quán)很可能落空。為了最大限度的防范在建工程抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在發(fā)放開發(fā)貸款時(shí)應(yīng)采取以下措施：1、審查建筑工程承包合同并納入信貸檔案管理。2、在確定抵押物價(jià)值時(shí)扣除工程價(jià)款。3、要求承包人提供擔(dān)保或要求承包人書面放棄優(yōu)先受償權(quán)。4、參與建設(shè)工程的折價(jià)、拍賣，以第三人的身份參加訴訟。
(四)充分理解房地產(chǎn)分別和分割抵押，及抵押人婚姻狀況發(fā)生變化時(shí)房地產(chǎn)的抵押。由于我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記和發(fā)證工作剛剛起步，在實(shí)行房產(chǎn)和土地分別管理的地區(qū)，房屋所有權(quán)人并非都能及時(shí)取得相應(yīng)的國有土地使用權(quán)證。為了解決此矛盾，一些地方以地方性法規(guī)的形式規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)不需出具《國有土地使用權(quán)證》。最高人民法院也曾經(jīng)以復(fù)函的形式認(rèn)可了僅以房屋所有權(quán)證辦理房屋抵押登記的合同效力。因此，銀行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款，特別是個(gè)人住房抵押貸款時(shí)，對于房屋所有權(quán)人不能提供《國有土地使用權(quán)證》進(jìn)行抵押的，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐胤椒ㄒ?guī)規(guī)章的實(shí)際規(guī)定辦理抵押手續(xù)。但在辦理房屋所有權(quán)抵押登記時(shí)，應(yīng)在抵押物清單中將該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也列入抵押物范圍。對于已經(jīng)存在房地產(chǎn)分別抵押情形的，如銀行抵押在后，且債權(quán)后于前一抵押權(quán)人到期的，則應(yīng)密切注意抵押人和前一抵押權(quán)人的債權(quán)債務(wù)履行狀況。如果前一抵押權(quán)人向法院起訴要求行使抵押權(quán)的，我行應(yīng)立即向法院主張權(quán)利。房地產(chǎn)被拍賣時(shí)，應(yīng)要求對土地使用權(quán)和房屋的價(jià)值分別評估，并要求法院就抵押給我行的房屋或土地使用權(quán)的拍賣價(jià)款進(jìn)行提存。
