央行連環加息余溫未散，近日，各商業銀行紛紛推出房貸新品，爭搶房貸“蛋糕”。對于購房人來說，房貸有更多選擇，自然欣喜；但面對五花八門的房貸，購房人如霧里看花，不知如何選擇。
購房人選“房貸”左右為難
趁著“金九銀十”大量新盤放量的好時機，購房者王琪最近也抓緊看了不少樓盤，最后中意于西城一高檔樓盤，而在選擇貸款銀行時卻犯了難。該項目銷售人員告訴他，可以在交通銀行、光大銀行和民生銀行之間進行選擇。光大銀行推出了固定利率房貸是一大吸引；而其他兩家銀行也各有優勢，“選房之后還得選銀行，同樣犯難哪！”王先生一聲感慨。
事實上，像王琪一樣犯難的購房人并不在少數。在西南二環某售樓處，其中一位購房人說道:“以前對月供心中有數，但一次次加息之后就難以把握了，是不是選固定利率會好一些呢？”另一位購房人則在公積金貸款和商貸之間猶豫，在他看來，公積金貸款能省不少錢，但是商貸的程序簡單、審批快，而且銷售人員告訴他買這個項目原則上只能用商業貸款。還有的購房人在還貸方式上犯難。購房人張先生表示:“銀行有等額本金、等額本息、雙周供、寬限還款、自由還貸、等額遞增等還貸方式，各式各樣，到底哪種方式最劃算？如果我以后想改變還款方式，算不算違約呢？”央行連環加息，各銀行不斷推出房貸新品，對購房人來說確實增加了選擇范圍，不過由于缺乏了解，而在選擇時左右為難，也是一個現實問題。
公積金與商貸：哪家更劃算？
在近期的房貸利率調整中，公積金貸款利率維持不變，其存款利率反而由1.71％上調至1.8％，進一步加大了公積金貸款和商業貸款的利差。一時間公積金貸款備受買房人關注。公積金與商貸當前究竟哪家更劃算？
按照目前的利率，5年以下的住房貸款，公積金房貸利率比商業房貸利率低1.37％，5年以上的住房貸款，這一差額為1.22％。同樣的貸款金額和還款年限，公積金貸款節約不少資金。與此同時，公積金貸款還在不斷簡化申請流程；并且貸款的辦理費用比商業貸款費用低(二者的評估費相同，不同的是商業貸款需要繳納保險費和律師費，而公積金貸款只需要繳納擔保費)；另外據北京住房公積金管理中心個貸處處長潘峰介紹，目前公積金的還款方式為自由還款，即住房公積金管理中心根據客戶的借款金額和期限，給出最低還款額，在每月還款數額不少于最低還款額的前提下，購房者可自由安排每月的還款額。公積金的 “雞肋”地位逐漸改變，并成為商貸強有力的競爭對手。如果從節約資金的角度考慮，購房人可盡量采取公積金貸款。
不過雖然公積金貸款有諸多優勢，但是面對商貸的競爭，公積金的發展依然存在一些客觀限制:一是在申請程序上公積金仍比商貸稍微麻煩，批貸時間更長；二是部分開發商支持購房人選擇商貸而不支持其選擇公積金貸款；三是公積金貸款最高額度40萬的規定限制了部分購房者；四是有的購房人單位并未繳納住房公積金，因此不具備貸款資格。
固定利率與浮動利率：成本與風險之爭
商業貸款中，隨著浮動利率的節節上漲，固定利率又跳出來與之一爭高下。固定利率房貸既是銀行抑制房貸下滑的如意算盤，似乎也讓購房人控制房貸風險成為可能。不過，固定利率就一定比浮動利率好嗎？
不少購房人為固定利率而心動，但是細一了解，又猶豫了起來。購房人趙錚就表示，雖然選擇固定利率就不用為銀行一次次加息而擔憂，但是從目前的利率水平來看，固定利率卻比浮動利率要高不少。我們以趙錚的情況來算一算趙錚所買房屋總價60萬，首付五成30萬，貸款30萬，10年期限。他選擇等額本金的還款方式(等額本金還貸額呈逐月遞減趨勢)，以光大銀行10年期實行的優惠固定利率6.12％、各銀行實行的商業貸款浮動下限利率5.814％為基礎計算。在現行浮動利率和固定利率標準下，固定利率的利息比浮動利率要高得多。不過不少業內人士認為國內貸款正處于加息周期，未來的浮動利率最低限度可能超過固定利率。屆時，選擇固定利率可節省很大一部分費用。因此，選擇固定利率是否劃算，還取決于"浮動利率未來如何調整"這個重要因素。因此，購房人目前還須慎重考慮。而據有固定利率房貸業務的光大銀行房貸負責人介紹，該行的房貸業務可以實現固定利率與浮動利率靈活轉換，購房人可根據自身情況靈活選擇，也能有效避免風險。置業專家建議，若轉換不同的貸款方式，購房人無須付違約金或受其他限制，應當是很好的房貸方式。
傳統房貸與房貸新品：姜還是老的辣
對于廣大購房人來說，傳統意義上的房貸主要是上文所提到的商業貸款和公積金貸款，還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。而隨著央行貸款政策變化，各大銀行為爭食房貸蛋糕，紛紛推出多種多樣的房貸新品，僅貸款方式就有直客式房貸、接力貸、循環貸、住房再按揭等，還貸方式有雙周供、自由還款房貸等等，與傳統的房貸方式相比，這些新品究竟魅力幾何，又有多少對購房人適用？
房貸新品看似給購房人提供了很多方便和優惠，不過律師經過多方采訪后發現:有些銀行推出的房貸模式受限較大，購房人不一定能成功申請到這種貸款方式。在實際操作中，很多在售樓盤都有合作銀行，開發商通常都會指定購房人去合作銀行申請貸款。有的樓盤有三四家合作銀行，也有的只有一家合作銀行，因此購房人的選擇面就比較小。雖然中國銀行開通了"直客式房貸"，也就是說購房人無須通過開發商，自由選擇好中意樓盤后，可直接到中行申請貸款，這樣就相當于購房人一次性付款給開發商，能享受到較多優惠。但這種貸款對購房人的資質要求嚴格，僅適用于收入水平、信譽等級都非常高的購房人。
而從還款方式看，雖然名目繁多，但很多銀行在實際貸款過程中，大多數仍然只有傳統的還款方式。在右安門一樓盤售樓處，律師咨詢了在現場辦公的中國銀行、工商銀行、光大銀行和北京銀行的房貸負責人，發現在貸款利率上四家銀行都一樣，5年期以上均為5.814％，而各家銀行的優惠措施體現在“送VIP卡、享受全國貴賓服務”等上面。這也就是說，各家銀行在浮動利率上幾乎無差別，置業專家表示，購房人在選擇時雖然可以參考銀行的其他優惠措施，但決定性因素則在于還款方式的選擇上，不同的還款方式適合不同的人群。
