給個人房貸算筆賬 四種還款方式因人而異 給個人房貸算筆賬 四種還款方式因人而異
怎樣節(jié)省貸款償還金利息？
什么樣的房地產(chǎn)能做抵押申請出個人助業(yè)貸款？
不一樣的貸款方式怎樣使貸款償還金額相差萬元以上？
個人房貸如何才能享受到優(yōu)惠利率，從而實現(xiàn)最少的利息支出？
想開公司，做點小買賣，什么樣的房地產(chǎn)能做抵押，找銀行申請出300萬元額度以下的個人助業(yè)貸款？
上周六的“財富課堂”上，上百名讀者趕來聽課，其中更不乏一家三四口同時出現(xiàn)，拿著計算器，希望專家給個人貸款算筆“明白賬”。
建行兩位個人信貸方面的專家，則通過兩個小時的生動講解和大量事例解析，讓不少讀者滿意而歸。
■四種房貸還款方式“因人而異”
據(jù)建設(shè)銀行北京分行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)部王強介紹，目前建行已經(jīng)推出了等額遞增還款法、等額本息還款法、等額本金還款法、等額遞減還款法四種還款方式，供貸款人選擇。
“貸款本息法，就是人們以往最常用的辦法，每個月的還款額一樣多；等額本金法，則是每個月還的本金一樣多，這樣總還款額就是逐月由多到少；等額遞減（遞增）法，則是根據(jù)客戶自己的意愿，先多還款后少還錢（或者先少還錢后多還款）。
至于貸款人應(yīng)選擇何種還款方式，則因人而異。一般說來，收入穩(wěn)定或有增長預期的購房者，適合等額還款法，這樣整個貸款期的還款壓力是不變的；而現(xiàn)有余款較多或日常收入遠高于債務(wù)支付的購房者，適于遞減還款法，這樣整個貸款期的貸款利息會較少。
當然，針對部分收入變動較大的購房者，專家建議可以分期組合兩項還款法，達到既可以應(yīng)對合理的還款壓力，又適度節(jié)約部分貸款利息。
■中途辦理變更能省上萬利息
“自從建行推出四種還款法以后，已經(jīng)有不少貸款人要求變更還款方式。”
王強表示，他就曾經(jīng)給一位李先生辦理了變更手續(xù)，讓這位客戶在相同年限的貸款期里，節(jié)省了上萬元的利息。
王強介紹說，李先生是2001年10月份在建行辦理的15年期40萬商業(yè)貸款。如果一直按“等額法”來還款，李先生每月還款3171.52元，15年共還利息17.08724萬元。
現(xiàn)在，李先生已經(jīng)用“等額法”還了兩年的貸款，剩余本金為36.242009萬元，平均到剩余13年的每個月本金為2323.21元，再加上利息；李先生變更還款方式后的第一個月，將還款3845.37元，然后以每月10元左右的錢數(shù)遞減，最后一個月需還款2332.29元，總利息為15.802624 萬元，比一直按照“等額法”能節(jié)省利息1.2萬多元。
■第二套房按揭需注意政策
今年上半年，中國人民銀行取消了對個人住房貸款的利率優(yōu)惠政策，隨后各家銀行也紛紛推出了“第一套住房5年以上的房貸利率享受優(yōu)惠利率5.508%，第二套住房5年以上房貸利率為6.12%”的政策。
王強也強調(diào)，一手房與二手房差異，造成了銀行發(fā)放貸款時的不同風險；因此，各家銀行對一手房與二手房的按揭政策是區(qū)別對待的。
在辦理二手房和第二套住房按揭貸款時，銀行的限制性政策比較多。
申請個人房貸必須同時具備六個條件：（1）有合法的身份；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購（大修）住房全部價款20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；（5）有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；（6）貸款行規(guī)定的其他條件。
■個人助業(yè)貸款解決“燃眉之急”
如果手頭的資金都用在個人住房等固定資產(chǎn)上面，突然需要一筆資金用于個人臨時資金周轉(zhuǎn)，或用于個體經(jīng)營、合伙經(jīng)營等形式下的生產(chǎn)、經(jīng)營、周轉(zhuǎn)，該怎么辦？
建行北京分行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)部的石永進，告訴讀者一個“竅門”：可以用個人住房或者大額存單申請個人助業(yè)貸款解決“燃眉之急”。
據(jù)石永進介紹，個人助業(yè)貸款起點為10萬元，最高300萬元，期限最長二年，利率在人民銀行公布基準利率的1~1.2倍范圍內(nèi)浮動。
如果貸款人手中有本外幣定期儲蓄存單、憑證式國債、個人外匯結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，提前取可能會損失利息收入，這時候都可以辦理個人助業(yè)貸款，質(zhì)押率在70%－90%范圍內(nèi)設(shè)定。
如果投資者擁有坐落于北京市城八區(qū)、大興、通州、昌平區(qū)，并且權(quán)證齊全，可上市交易的商品房、街面商業(yè)用房、寫字樓，也可以申請個人助業(yè)貸款，抵押率則在40%－60%之間。
需要強調(diào)的是，目前尚未還清貸款的商品房不能用來抵押。石永進表示，目前建行正在研究“加按”、“轉(zhuǎn)按揭”等方式，爭取讓貸款人能夠申請到已還房貸數(shù)額內(nèi)的貸款，這樣的貸款方式也有望很快實現(xiàn)。
■課堂問答
■問：個人住房貸款現(xiàn)在提前還款要收取違約金嗎？
答：我聽說有外地的銀行對房貸提前還款收取違約金，目前建行提前還貸不收違約金，但要提前預約。
■問：如果央行提高了個人住房貸款的利率，具體的利率會如何調(diào)整？
答：對于正在辦理和將要申請的新貸款合同，在央行提高貸款利率后馬上調(diào)整；老的貸款合同，是第二年的1月1日就會做出變動。
■問：公積金房貸的還款方式可以改變嗎？
答：公積金的還款方式是由公積金管理中心來決定。如果需要變更公積金房貸的還款方式，需要到公積金管理中心去申請。
■問：關(guān)于助業(yè)貸款的質(zhì)押部分是否可以解釋一下？
答：質(zhì)押的權(quán)利憑證范圍主要是存單和債券，還有建行銷售的個人外匯結(jié)構(gòu)產(chǎn)品。這都是指一定現(xiàn)金價值的物品。質(zhì)押和抵押不同就是因為質(zhì)押將物品轉(zhuǎn)移保管，而抵押則不需要轉(zhuǎn)移。
■問：助業(yè)貸款有什么限制條件？
答：有五種情況是不能申請個人助業(yè)貸款的。一是生產(chǎn)、經(jīng)營或投資國家明令禁止的產(chǎn)品或項目；二是從事股本權(quán)益性投資，以貸款作為注冊資金、注冊驗資或增資擴股；三是從事股票、期貨、金融衍生產(chǎn)品投資；四是依《公司法》成立的法人企業(yè)，包括有限責任公司和股份有限公司的生產(chǎn)經(jīng)營和投資；五是國家明確規(guī)定的其他禁止用途。除了這五種情況，其余用于個人臨時資金周轉(zhuǎn)，或用于個體經(jīng)營、合伙經(jīng)營等形式下的生產(chǎn)、經(jīng)營、周轉(zhuǎn)等，都可以談。
