個人房貸市場要革誰的命 個人房貸市場要革誰的命
9、10月份是買房人最多的時間，在分搶個人信貸這一巨大的蛋糕上，招商、民生、中信和北京商業銀行等二線銀行使出了各種招數。“個人住房循環授信業務”、“放松新房發放按揭前的評估程序”是二線商業銀行為個人按揭松綁的基本渠道。從央行的精神來看，在房地產科目貸款這一塊，還是要收緊的，而這家銀行的做法與央行的精神似乎并不一致。就在國有四大銀行緊縮按揭貸款對地產商資金鏈形成越來越大威脅的情況下，二線商業銀行這些舉措無異于在發動一場“起義”。
盡管國有四大銀行都在收縮這項業務，但市場上實際的需求并未消失，也因此吸引了眾多的二線商業銀行。 “個人購房按揭貸款是其中最重要的一部分，爭取更多的市場份額是必須的。”浦東發展銀行的一個地方分行的行長告訴記者。隱藏在背后的，是地產商、商業銀行和央行調控三方的暗自博弈，而利益自然是這場博弈的原始動機。
個人房貸市場要革誰的命？
市民李小姐因為要買車子急著想貸款，可是手頭的房貸還差十幾萬沒還清，這就意味著他沒辦法到銀行去申請房產抵押貸款了。“就差那么一點點沒還掉，銀行就不接受我的住房抵押申請，怎么看怎么不合理。”李小姐對記者說。
大多數銀行實行的是“一處房產只能申請一筆貸款”的政策，讓像李小姐這種有房產在手，但急著用錢時卻無法貸款的市民很無奈。招商銀行推出的個人貸款新產品“個人住房循環授信”充分滿足了李小姐這部分市民的需求。即使市民原有貸款沒還清，也能繼續向銀行再借錢。
“如果李小姐有一套價值70萬元的房產，已經還清了40萬，辦理了‘個人住房循環授信’之后，只要通過了銀行調查審批，李小姐就可以在剩下的40萬額度內繼續貸款。”招商銀行一位負責人這樣對記者形容。
6月底，民生銀行總行個人業務部總經理李和在接受記者采訪時放言，憑借新安裝的“個人信貸管理系統”，民生銀行從7月份起，要在全國的個人房貸市場發動一場革命，使民生銀行成為家喻戶曉的“移動按揭銀行”。在“西紅門”樓盤的售房現場，憑借新開發的系統，民生銀行在3天內拿下了該樓盤80%的個人房貸份額。現在每天都有幾千萬新增房貸款通過該系統發放到購房者手中。
在北京市場上，個人貸款余額排名第一的股份制銀行北京市商業銀行也正在進行全面地系統改造，計劃實現個人貸款業務的再度突破。
中信實業銀行近期也把個人房貸市場作為了主戰場，在北京全面推出“中信安家”私人貸款品牌營銷活動。該活動將不指定樓盤房屋按揭貸款、公積金貼息貸款、二手房按揭貸款、房產抵押貸款、車位貸款、裝修貸款、轉按揭貸款、加(減)按揭貸款、循環額度貸款、私人貸款資信證明等多種業務“一網打盡”。
據悉，深圳發展銀行上海分行近日將房貸審批權由支行收回至分行統一管理，并成立了按揭中心。據深發展人士介紹，以往房貸從接觸客戶、審批到最終發放貸款，都可以在支行內完成，這造成了同樣都是深發展的支行，但房貸的要求卻不盡相同的局面。一個客戶可能在一家支行不能得到貸款，但到另一家支行卻能得到貸款，成立按揭中心，正是要改變這種不統一的現狀。
二線銀行熱衷于個人信貸，緣于今年房地產行業進入宏觀調控以來，原本日子過得很輕松的房地產商的經營環境不斷“惡化”：先是不允許讓建筑商墊資建設了；接著經歷一個“8·31”大限，土地全面實行招、拍、掛，土地價格向價值回歸，買塊地動輒數億元，而且交的是真金白銀；央行出于金融風險的考慮，此時又來了個釜底抽薪——嚴格發放開發貸款；加上目前銀行開始動手的加強個貸審核、減少放貸量——招招式式直指開發商兩大命門：地根和銀根。
事實上，這并不是商業銀行第一次加入博弈央行的隊伍。2003年，央行曾出臺121號文件，專門針對按揭發放做出了“高層主體工程完工2／3，普通住宅封頂發放按揭”等一系列的嚴格規定，但最終卻都無疾而終。業內人士普遍認為，如果不是商業銀行的“下有對策”，這一政策也不會如此大打折扣。
房貸到底要怎樣貸？
各銀行提供的數據也顯示出個人貸款的萎縮。截至2005年5月底，農行的個人貸款余額同比少增100億元。工、農、中、建四大國有銀行的個人住房貸款同比少增500億元。中行新聞發言人周凝在今年一季度中行發布年報之時表示，受國家宏觀調控政策的影響，中行的個人住房貸款業務的增速或許會有所降低。
“明年中國對外資開放，會帶動中資銀行發展，從下月開始，建行上市，私募基金大約在50—60億美金，公募基金大約50億美金，涉及股東的回報壓力，個人信貸會不請自來。明年中行也將上市，今年只是信貸調整觀望期，四大銀行收緊個人信貸，我認為是階段性的，明年下半年會增長起來。”北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員張寅說。
銀行業市場化運作程度的加深，對于正在掙扎求存甚至力圖興旺發展的中小型銀行來說將是個利好消息。中國銀行業的第二梯隊由10家中小型商業銀行構成，其中包括已經上市的民生銀行和深圳發展銀行。預計這些銀行可望從國有銀行手中搶得一杯羹，它們目前的市場份額約為10%。
香港評級機構惠譽國際的銀行分析家指出，與四大國有商業銀行相比，二線銀行將逐漸擁有明顯優勢。它們會樂于采取更加大膽的管理舉措，主要的原因在于如果不這么做，外資銀行大舉進入之后他們也許會面臨被鯨吞的危險。
民生銀行的顧問湯瑪斯認為，中小銀行的經營沒有受到過多的約束和管制將有利于抵擋外資銀行的挑戰甚至能充分加以利用。第二梯隊的銀行將繼續以比四大國有銀行更快的速度增長，從而獲得更大的市場占有率。
二線銀行是中國金融領域的后來者，以股份制形式創建于1986至1996年之間。政府持有大部分股權，但對經營管理的影響極小。值得一提的是，民生銀行于1996年成為中國第一家民營銀行，國有機構只占有15%股權。
“這些銀行尚屬年輕，加上幾乎沒有受到政府過多的干預，令這些銀行與大型國有銀行相比具備了鮮明的競爭優勢。由于這些銀行成立的時間不長，他們更容易接受新鮮的銀行業務理念和采取靈活的手法。”中國社會科學院金融研究所殷劍峰說。
在張寅看來，二線銀行目前的策略是拓展分支機構網絡，增加業務種類，以便在外資銀行進入前搶占更多的市場。
“個人住房在未來是主導性產的之一，二線銀行全力開展個人信貸業務可大幅度節約銀行資本金。目前在二線銀行中，資本金違約率低4、5個百分點。目前銀行的風險變成了開發商占用個人按揭貸款。”殷劍峰說，“二線銀行當務之急是如何防止，個人把信貸用于炒房和開發商把個人信貸變成企業貸款。”
