房屋抵押與房屋按揭有哪些區(qū)別
一直以來(lái)，衣食住行都是人類生存的基本需求，而其中極為重要的就是居住所需的房屋，因此才有安居才能樂(lè)業(yè)這一說(shuō)。同時(shí)，購(gòu)房置業(yè)對(duì)每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)幾乎可以說(shuō)是一項(xiàng)最大的投資，有的甚至還要耗盡畢業(yè)的積蓄。然而要等到每個(gè)家庭都攢足了一次性購(gòu)房置業(yè)的資金，恐怕也不符合房屋需求不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)狀和較多年輕一代超前消費(fèi)的觀念。
當(dāng)前，國(guó)際公認(rèn)只有居民家庭的年收入與房?jī)r(jià)之比為1:6左右時(shí)，住房的有效需求才能形成，供求矛盾才以緩解。但在我國(guó)，兩者之比大約為1:20甚至1:30，由此便導(dǎo)致全國(guó)400多萬(wàn)住房困難戶、危房戶與5000多萬(wàn)平方米積壓滯銷(xiāo)商品房并存的尷尬局面①。要在短期內(nèi)使居民家庭的年收入與房?jī)r(jià)之比上升到1：6左右是不現(xiàn)實(shí)的。在這種情況下如何推動(dòng)房屋業(yè)健康發(fā)展便成為迫切需要解決的問(wèn)題，于是，房屋按揭等在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家和地區(qū)較為流行的融資購(gòu)房方式也經(jīng)香港傳入我國(guó)，成為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、滿足居民購(gòu)房需求的一種有效方式。置業(yè)者用少量的錢(qián)購(gòu)得預(yù)售房，取得了房產(chǎn)權(quán)益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也因提前將商品房售出而獲得了流轉(zhuǎn)加快的效益，而銀行也愿意在降低風(fēng)險(xiǎn)的前提下提供貸款，獲取收益，三方當(dāng)事人各取所需，皆大歡喜。它很好地緩解了房屋市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓?qǐng)A一個(gè)安居夢(mèng)。房屋按揭較其他類型房屋抵押更具靈活性，具有更深一層的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)作用。
為了更好地將“房屋抵押”這種傳統(tǒng)融資擔(dān)保方式與目前較為流行的“房屋按揭”的融資購(gòu)房方式進(jìn)行區(qū)分，筆者試從以下幾方面對(duì)二者的異同進(jìn)行比較分析后發(fā)表如下淺見(jiàn)，要求于諸方家。
一、房屋抵押和房屋按揭的概念
房屋抵押是指借款人(或第三人)將自己有權(quán)處分的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人(銀行等金融機(jī)構(gòu)或其他法人、個(gè)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋折價(jià)或變賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其法律依據(jù)主要是《民法通則》第89條“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還”，及《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第33條“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第34條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”的相關(guān)規(guī)定。
房屋按揭通常情況下是指房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)中由開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房人共同參加的一種購(gòu)房行為，指房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)方在支付首期購(gòu)房款后余款由購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款，并將所購(gòu)房屋設(shè)定擔(dān)保，由銀行收存保管購(gòu)房人的購(gòu)房證書(shū)和文本，并辦理樓花或現(xiàn)樓抵押登記，同時(shí)開(kāi)發(fā)商作為購(gòu)房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔(dān)回購(gòu)保證義務(wù)。
需要說(shuō)明的是，在我國(guó)盛行的按揭一詞并不是法律術(shù)語(yǔ)，我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)在默許“按揭”存在的前提下，并沒(méi)有在任何法律文件中使用。按揭業(yè)務(wù)主要是在銀行開(kāi)展、且必須有銀行介入，而我國(guó)的一些行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和地方性法規(guī)都是借鑒銀行的規(guī)定對(duì)房屋開(kāi)發(fā)在不同階段的擔(dān)保行為，將按揭一詞置換成了抵押，用抵押的規(guī)定取代銀行關(guān)于按揭的規(guī)定。2003年5月7日最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》中也避開(kāi)了了使用“按揭”一詞，籠統(tǒng)地稱為“商品房擔(dān)保貸款”。最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就《解釋》答記者問(wèn)時(shí)談到，商品房擔(dān)保貸款也就是人們通常所說(shuō)的商品房按揭。因此，從某種程度而言，按揭一詞已溶入我國(guó)法律背景而形成了具有專門(mén)中國(guó)法律內(nèi)涵的中國(guó)習(xí)慣法所認(rèn)可的法律術(shù)語(yǔ)②。
關(guān)于按揭與抵押的關(guān)系，學(xué)術(shù)界存在著較大的爭(zhēng)論，其中幾個(gè)典型的觀點(diǎn)有：
1、不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為，房屋按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押，其中的現(xiàn)房按揭與不動(dòng)產(chǎn)抵押完全一致，而對(duì)于期房，盡管不是實(shí)際存在的樓宇，但購(gòu)買(mǎi)期房事實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致獲得現(xiàn)房，而且買(mǎi)受人在買(mǎi)期房時(shí)已經(jīng)支付了部份房款，它雖具有不確定性，但也相當(dāng)于現(xiàn)房的部份價(jià)值。此外，期房按揭的目的也是為了擔(dān)保債務(wù)的清償，擔(dān)保物的占有及使用仍為按揭借款人所有。按揭權(quán)人的權(quán)利與抵押權(quán)人的權(quán)利大體相同。從債務(wù)不履行時(shí)按揭權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)來(lái)看，期房按揭實(shí)際上仍屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押③。
2、權(quán)利抵押說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，期房按揭中的按揭人是以其在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的全部權(quán)益作為抵押，即以合同權(quán)利為抵押擔(dān)保物而成立的抵押。此種抵押有別于以現(xiàn)存的實(shí)物作為抵押標(biāo)的物的抵押④。
3、讓與擔(dān)保說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房按揭這種以購(gòu)房人將其對(duì)于樓花或現(xiàn)樓的財(cái)產(chǎn)權(quán)或所有權(quán)轉(zhuǎn)讓于銀行的貸款擔(dān)方式，符合讓與擔(dān)保的特征，所以其實(shí)質(zhì)上是一種讓與擔(dān)保。這個(gè)觀點(diǎn)一直為梁慧星教授所推崇，并已將其寫(xiě)進(jìn)了其主編的〈中國(guó)物權(quán)法草案建議稿〉⑤。
筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)都具有一定的合理性，但我個(gè)人認(rèn)為以上三種說(shuō)法都存在弊端，不是那么足以讓人信服。主要是因?yàn)槠湟唬谄诜抠I(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人雖在辦理按揭貸款前即已支付了一定比例的購(gòu)房款，但并不能說(shuō)明其已經(jīng)取得了所購(gòu)房屋的所有權(quán)，這與不動(dòng)產(chǎn)抵押是存在根本區(qū)別的。其二，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的期房，在建成之前只能稱之為“所有權(quán)的期待權(quán)”，而非完整意義上的物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，抵押權(quán)既然為擔(dān)保物權(quán)，抵押物的范圍就需要由擔(dān)保法明確規(guī)定，就此而言，期房在現(xiàn)行法律規(guī)定之下作為抵押物是于法無(wú)據(jù)的。故，權(quán)利抵押說(shuō)也不太完美。第三，我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法只規(guī)定了“抵押權(quán)”、“質(zhì)權(quán)”和“留置權(quán)”三種擔(dān)保物權(quán)，既沒(méi)有所謂“按揭擔(dān)保”，也沒(méi)有所謂“讓與擔(dān)保”，因此我認(rèn)為讓與擔(dān)保說(shuō)也缺少現(xiàn)實(shí)的法律基礎(chǔ)。
二、房屋抵押和房屋按揭的相同之處
1、房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作為擔(dān)保主債務(wù)的履行而取得貸款，都不需要轉(zhuǎn)移對(duì)按揭標(biāo)的或抵押物的實(shí)際占有與使用。盡管如此，抵押權(quán)人或按揭銀行對(duì)該房屋是具有一定支配力和物上請(qǐng)求權(quán)的，具體表現(xiàn)在：①房屋抵押人出賣(mài)抵押物時(shí)均須由抵押人或抵押物的買(mǎi)受人用抵押物的價(jià)金提前清償?shù)盅簷?quán)擔(dān)保的債權(quán)，或者將價(jià)金交抵押權(quán)人同意的第三人提存。而房屋按揭中的購(gòu)房人在出售按揭中的房屋時(shí)，按揭銀行通常會(huì)要求購(gòu)房人提前還清按揭款后，即實(shí)務(wù)中所稱的“贖樓”，才同意出售(當(dāng)然現(xiàn)在也有一部份銀行可以直接辦理轉(zhuǎn)按揭)。②在抵押或按揭的存續(xù)期間，抵押人(按揭人)應(yīng)妥善保管在抵押或按揭中的房屋，并負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)的行為，如果由于自身過(guò)錯(cuò)或其他原因?qū)е略摲课莸膬r(jià)值減少，抵押權(quán)人或按揭銀行有權(quán)要求其限期恢復(fù)房屋價(jià)值或向抵押權(quán)人提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。③抵押或按揭期間，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人(按揭人)不得將該房屋出售、變賣(mài)、贈(zèng)與、出租、重復(fù)抵押、償還債務(wù)等或以其他不適當(dāng)?shù)姆绞教幏址课荨?/p>
