建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。如果抵押在先，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”
從這些法律條文中，我們可以知道，未經抵押銀行同意，購買了在建工程抵押的房屋，對于購房人來說存在很大的風險。在這種一房二賣的關系中，普通的購房人僅僅是債權人，無力對抗抵押銀行的優先受償權。由于我國法律保護抵押權人的優先受償權，在開發商不能按期還款，抵押權人要求實現抵押權時，擺在購房人面前的只有兩條路，一是放棄該套房屋產權，單純地向開發商主張已付房款及損失的債權;二是再出一遍錢，先跟銀行解押，之后再向開發商主張解除抵押關系時所付款項的債權。
按照我國《城市房地產抵押管理辦法》的規定，開發商與銀行簽定抵押合同之后三十天之內，就必須到產權主管部門進行登記，一旦登記，該處房產的轉移就必須由抵押銀行出示意見，即已解押，或同意抵押人銷售轉移抵押權，否則轉讓無效。通俗地說，設置了在建工程抵押的房屋，某種意義上講就是開發商拿未建好的房子向銀行設置了抵押，取得了資金，進行了抵押登記。如果抵押之后，開發商再將房子出售，除非是已解押，或是抵押銀行同意，否則產權部門無法為購房人辦理產權。可以說，禁止銷售設置了在建工程抵押，同時未得到抵押銀行意見的房屋，是對廣大購房人合法權益的保護，有效地防止開發企業在銀行與購房人中間一房二賣。
道理說進來很明白，但是真正做出判斷的仍是廣大消費者，當你碰上網上顯示為紅色不可售狀態，而又在售樓處出售的房屋時，請慎重行事。
