抵押人可否將抵押的房產出租？
問： 我是某公司的法人代表。1999年5月，我公司以自有的一棟寫字樓為抵押向銀行貸款150萬元以解決資金周轉問題。由于此寫字樓地理位置優越，我公司決定將此樓部分出租。銀行知道我公司出租抵押的寫字樓這一情況后，立即致函我公司要求不得出租，否則，將提前收回貸款。請問，依照我國法律規定，抵押人是否有權出租抵押物？銀行所提的要求有無法律依據？
答： 抵押權人禁止抵押人（債務人第三人）出租其抵押的房產，是沒有法律依據的，根據我國《民法通則》及《擔保法》等法律規定，抵押是一種債權擔保的方式，債務人或第三人并沒轉移對抵押物的占有，抵押權只是就抵押物的變價優先受償的權利，你公司作為抵押人，仍對抵押的房產擁有所有權，只有租賃期不超過債務清償期，不影響抵押權的優先受償，作為債權人的銀行就無權干涉。況且，抵押物出租既可以發揮抵押物的使用價值，又可以提高抵押物的使用效益，禁止抵押物出租，沒有法律上的依據，也是與市場經濟的效益原則相悖的。但是，為防止一旦你公司不能按期還貸，銀行要求拍賣抵押物時，由于抵押物租賃關系的存在，導致你公司、銀行及承租人三者之間產生糾紛，你公司在訂立租賃合同時應注意以下兩點：一是房產租賃的租期應盡可能控制在借款合同的還款期限內；二是如果租賃期要超出還款期，租賃合同要規定在抵押房產遇到被拍賣、變賣等情形時，出租人有權解除租賃合同并且免責。即使不能作此約定，出租人也應將出租的房產已設定抵押的情形如實告知承租人。并使房產租金與市場租金趨近一致。這樣，即使抵押的房產被強制拍賣或變賣，承租人仍有望從新業主手中承租，或者抵押權人愿意以房產的租賃收入保全其債權。
