物權(quán)變動(dòng)的合同和物權(quán)變動(dòng)本身，是兩個(gè)不同的法律事實(shí)，這是物權(quán)法的一個(gè)基本原則。在德國民法中，這被稱為區(qū)分原則或者分離原則，不但符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)的基本法理，而且被民法實(shí)踐證明是一條分清物權(quán)法和債權(quán)法的不同作用范圍、區(qū)分當(dāng)事人的不同法律責(zé)任的行之有效的原則。我國臺(tái)灣地區(qū)和瑞士民法均采之。我國臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第758條“物權(quán)的登記生效要件主義”規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力。”《瑞士民法典》第972條第1款規(guī)定： “物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿主簿登記后，始得成立，并依次列順序及日期。”物權(quán)(抵押權(quán))的生效與成立，實(shí)為同一概念，即指物權(quán)的合法設(shè)定。
因此，一般而言，房屋抵押合同自成立之日起生效，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。房屋抵押登記，不是房屋抵押合同生效的程序要件，而是房屋抵押權(quán)生效的程序要件。因此，《擔(dān)保法》第41條關(guān)于“應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的，抵押合同自登記之日起生效”的規(guī)定，是不正確的；因?yàn)榈怯浀囊饬x僅在于使被設(shè)定的抵押權(quán)生效。所以，筆者認(rèn)為，有關(guān)房屋抵押登記對(duì)房屋抵押合同的影響，必須越出《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定加以思考。在本案中，房屋抵押合同已經(jīng)生效，當(dāng)事人未辦理房屋抵押登記，并不意味著房屋抵押合同未生效甚至無效，只是房屋抵押權(quán)不生效而已。
(三)未辦理房屋抵押登記的合同法歸責(zé)
《擔(dān)保法解釋》第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”權(quán)威解釋均認(rèn)為此責(zé)任性質(zhì)為締約過失責(zé)任，其依據(jù)為由于未辦理抵押登記，故抵押合同無效。盡管不一定符合該司法解釋的原意，但筆者仍傾向于將其解釋為違約責(zé)任，即認(rèn)未辦理抵押登記的抵押合同仍可生效，只是抵押權(quán)不生效而已。《梁物權(quán)法草案》第7條后段也規(guī)定：“在不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果時(shí)，有過錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”這里所確立的責(zé)任性質(zhì)，即為違約責(zé)任；唯其明定此類型之違約責(zé)任，應(yīng)以該方當(dāng)事人就不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果負(fù)有過錯(cuò)為要件，這里面同時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮雙方當(dāng)事人行使其債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的過錯(cuò)情況，屬于合同法上一般歸責(zé)原則——嚴(yán)格責(zé)任原則的例外。
由于抵押合同中不可能約定未辦理抵押登記的違約責(zé)任(反于合同目的)，故僅得依《合同法》的規(guī)定追究違約方的違約損害賠償責(zé)任。《合同法》第112條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”第113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”這里規(guī)定的是違約損害賠償責(zé)任范圍的可預(yù)見性規(guī)則。違約責(zé)任與締約過失責(zé)任的區(qū)別點(diǎn)之一是，違約責(zé)任的損害賠償范圍通常為期待利益，其目的在于補(bǔ)償；締約過失責(zé)任的損害賠償范圍則為信賴?yán)妫淠康脑谟诨謴?fù)。
在抵押權(quán)不生效的情況下，主合同和抵押合同均仍有效；而抵押合同作為主合同的從合同，決定了其合同責(zé)任只能是對(duì)主合同責(zé)任的補(bǔ)充。對(duì)于債權(quán)人而言，其就抵押合同所能夠預(yù)見到的全部損失額，只能是主債務(wù)人不履行債務(wù)的部分(參見《擔(dān)保法》第33條第1款)，因此，抵押合同的責(zé)任性質(zhì)，只能是針對(duì)主債務(wù)人就主合同之不履行而形成的補(bǔ)充責(zé)任。對(duì)于從債務(wù)人(即抵押人，前引《擔(dān)保法解釋》第56條第2款采此稱謂；此稱謂雖易于識(shí)別，但由于其必與抵押權(quán)人相對(duì)應(yīng)，而其時(shí)抵押權(quán)并不生效，故采此稱似有不妥)而言，由于其承擔(dān)責(zé)任的財(cái)產(chǎn)(房屋，即抵押物)并未得到有效的特定化(即設(shè)定生效的抵押權(quán))，因此，雖然債權(quán)人沒有就該財(cái)產(chǎn)變價(jià)之優(yōu)先受償權(quán)，但從債務(wù)人仍須以其全部財(cái)產(chǎn)作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)，承擔(dān)上述補(bǔ)充責(zé)任；與主債務(wù)人一樣，其責(zé)任承擔(dān)方式均屬一般。
未辦理抵押登記的抵押合同的歸責(zé)，采過錯(cuò)責(zé)任原則，即系根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)決定；而所謂當(dāng)事人的過錯(cuò)，則系根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定的某方或者雙方當(dāng)事人辦理抵押登記的義務(wù)的大小決定；過錯(cuò)程度的大小，決定該項(xiàng)違約損害賠償責(zé)任的承擔(dān)。此其一。其二，適用可預(yù)見性規(guī)則，自債務(wù)人方面言之，其損害賠償額不得超過其于訂立抵押合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的違約損失，該損失將局限在作為抵押物的房屋上：由于該房屋未被有效的特定化，故從債務(wù)人僅此須以該房屋現(xiàn)時(shí)之價(jià)值，補(bǔ)充清償主債務(wù)人不能清償?shù)牟糠謧鶆?wù)；此時(shí)之房屋價(jià)值，由于不需經(jīng)實(shí)行抵押權(quán)的變價(jià)程序，故應(yīng)以債權(quán)人起訴從債務(wù)人時(shí)為準(zhǔn)。這種做法，使未辦理房屋抵押登記的房屋抵押合同之歸責(zé)，幾近于一般保證合同之履行，有與他物抵押可歸屬于“物上保證人”的法理相暗合。其三，唯該項(xiàng)違約損害賠償究屬于責(zé)任的分配，因而如果債權(quán)人與從債務(wù)人的主觀狀態(tài)屬于混合過錯(cuò)的，得適用過失相抵規(guī)則(《合同法》無此規(guī)定，在適用上僅可參照《民法通則》第113條和《合同法》第120條關(guān)于雙方違約的規(guī)定)歸責(zé)，而在一般保證合同之履行中則無此適用。
在本案中，就未辦理房屋抵押登記而導(dǎo)致抵押權(quán)不生效，一審判決雖認(rèn)原、被告均有過錯(cuò)，但仍以第二被告的抵押房產(chǎn)的價(jià)值為限，對(duì)第一被告清償不足的部分債務(wù)向原告承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，基本上是正確的；唯其未體現(xiàn)出其所認(rèn)之"原告與第二被告均有責(zé)任"的判決理由，而未適用過失相抵的規(guī)則，前后頗有矛盾之處。
