問(wèn)：2007年2月，我以55萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下曹某名下的房屋，已交款30萬(wàn)元，房屋也于當(dāng)年3月交付我使用，但由于余款未付清，至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2008年6月，曹某在我不知情的情況下又以上述房屋作抵押，向黃某借款50萬(wàn)，并辦理了房屋抵押登記手續(xù)。后因曹某未按時(shí)還款，黃某訴至法院并于 2013年4月向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，法院依法查封了曹某名下房屋并進(jìn)行了評(píng)估，該房評(píng)估價(jià)值為106.29萬(wàn)元。雖然二審判決確認(rèn)我與曹某《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效，但并未支持曹某協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的請(qǐng)求。因判決主文無(wú)執(zhí)行內(nèi)容，我至今未能申請(qǐng)執(zhí)行。請(qǐng)問(wèn)，法院是否有權(quán)拍賣(mài)曹某名下的房屋?我應(yīng)該怎樣維護(hù)自己的合法權(quán)益?
廣西 張某
答：首先，法院有權(quán)拍賣(mài)曹某名下房屋。
第一，由于你在買(mǎi)下曹某時(shí)并未辦理過(guò)戶手續(xù)，曹某在房屋產(chǎn)權(quán)仍屬自己，且在黃某對(duì)你與張某買(mǎi)賣(mài)房屋合同關(guān)系不知情的情況下，以房屋為抵押向黃某借款并辦理了抵押登記手續(xù)。因此，雖然你買(mǎi)房在前，卻沒(méi)有相對(duì)于黃某的抵押權(quán)得到優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的事實(shí)與法律依據(jù)。
第二，雖然你與曹某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》經(jīng)二審法院確認(rèn)合法有效，但你要求曹某協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求并未獲得法院支持，判決主文并無(wú)執(zhí)行內(nèi)容。
而黃某要求曹某歸還50萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求在獲得法院支持的同時(shí)，也獲得了就曹某提供的抵押物即爭(zhēng)議房屋的價(jià)值享有優(yōu)先受償權(quán)的確認(rèn)，黃某據(jù)此就該借款向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，其權(quán)益應(yīng)獲得優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。
綜上，法院是可以拍賣(mài)曹某名下的房屋以優(yōu)先實(shí)現(xiàn)黃某的抵押權(quán)的。
其次，若法院拍賣(mài)了曹某的房屋導(dǎo)致你與曹某間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同在客觀上無(wú)法履行，你可另行尋求救濟(jì)途徑，向法院起訴，追究曹某的違約賠償責(zé)任。
作者單位：廣西桂平市人民法院
