點評:
宏觀政策調整導致貸款出現(xiàn)問題,買房人無法如約付款的，法院一般支持解除合同，理由是最高法院關于合同法的司法解釋二中26條的規(guī)定，即情勢變更，并且，以此理由解除合同時，通常不需要承擔違約責任。
但個案情況不同，不同結果的案例也多有發(fā)生。
案例來源：人民法院報2010年8月23日
房貸新政導致無法貸款 退房糾紛如何適用法律
本報記者 鄭金雄 本報通訊員 黃 毅
今年的“新國十條”房貸新政實施后，很多投資客和炒房客“聞風而逃”。浙江籍的投資客姜女士就以“銀行不給貸款，政策因素影響貸款是我無法預見的”為由，將賣方告上法庭，要求退房并退還2萬元的購房定金。近日，記者從福建省廈門市思明區(qū)人民法院獲悉，這起在廈門房地產界備受關注的案件在法院主持調解下，雙方同意解除買賣合同，賣方退還2萬元定金。
今年4月5日，30歲的姜女士通過中介，向孫先生購買了位于廈門市思明區(qū)廈禾路的一套房子，這套房子建筑面積34平方米。雙方簽訂了《房產買賣協(xié)議書》，約定總價款61萬元，首付款28萬元，尾款33萬元通過銀行按揭貸款支付。姜女士當場支付2萬元定金，孫先生出具一張定金收條。
姜女士購買這套房子的定位就是投資炒房，如果漲價就轉手賺差價。否則，退一步說，即使房價升值慢，該房地處繁華地段，也可以坐收租金。
然而，4月17日，“新國十條”出臺，按照規(guī)定，姜女士不是廈門本地居民，也不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明。而且，更嚴重的是，由于之前姜女士已經(jīng)在杭州買了兩套商品房，都有銀行按揭貸款，現(xiàn)在屬于購買第三套住房，銀行將暫停發(fā)放貸款。
姜女士說：“按照當初的協(xié)議約定，銀行放貸是我唯一支付房款的方式，可是如今在國務院發(fā)布樓市新政的這一大背景下，明確打擊投機炒房者，貸款貸不出。所以，我要求解除合同、返還定金。”
為此，姜女士便以房產新政出臺無法預見為由，將房東孫先生告上法院。姜女士認為，房產新政造成她不能貸款，從而不能繼續(xù)履行買房合同，這一政策因素是她無法預見的，如繼續(xù)履行對她明顯不公平，因此，她有權解除合同并拿回定金。
姜女士的法律依據(jù)是，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第26條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平，或者不能實現(xiàn)合同目的的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況，確定是否變更或者解除合同。
賣房人孫先生認為，這是姜女士借房貸新政悔約。孫先生說，他所在小區(qū)的房價每平方米已經(jīng)降了1000元，如果解除合同，他的損失不止2萬元，即便姜女士倒貼2萬元，他也不愿意解除合同。
孫先生說，銀行貸款只是籌集購房款的一個渠道，不論是否出臺“新國十條”，批準貸款的權利都在銀行，基于信用或者債務的原因，銀行也可能不批準貸款，這是姜女士購房時應當預見的風險。姜女士提出解除合同，是因為感覺房價會下跌，因此以“新國十條”為借口來悔約。
□記者調查
廈門市一家不愿透露名字的房屋中介公司老總鄭先生對記者說：“經(jīng)過‘新國十條’的洗禮，廈門二手房市場到達‘冰點’了，買賣雙方討價還價各打算盤在觀望。”鄭先生講了一個最近發(fā)生的事：“我的委托人王先生有一套廈門金山小區(qū)的房子，委托給我們出售，以前準備賣92萬元，有個客戶出85萬元，他不同意。眼看著新政的影響越來越大，他同意將價格降到85萬元，但現(xiàn)在客戶卻只肯出82萬元。客戶的反復讓王先生很惱火，現(xiàn)在，他一怒之下將房價漲到88萬元，大不了我不賣了。”
