買房人辦理貸款手續(xù)時(shí)“上海新政”取消退稅優(yōu)惠，賣房人要求賠償損失。
律師解讀要點(diǎn)
1.如果要退房解除合同，“限購(gòu)令”這樣的國(guó)家政策是否屬于“不可抗力”，作為免責(zé)理由？
2.因政策導(dǎo)致賣家多交的這部分稅金，是否應(yīng)由買家承擔(dān)？
3.在本案中，如果確定是賣方因素導(dǎo)致的時(shí)間延誤，是否可作為抗辯理由？買家該如何維護(hù)自己的權(quán)利？
4.對(duì)買房人的其他提醒。
讀者曹小姐來信
理財(cái)一周報(bào)編輯：
您好！
由于“十一”長(zhǎng)假間一些調(diào)控房地產(chǎn)的新政策的推出，我買房時(shí)遇到了一些糾紛，不知道如何解決，想請(qǐng)教一下。
今年9月初，我看中一套二手房，在中介的幫助下很快和上家達(dá)成協(xié)議，并在幾天內(nèi)就簽訂了購(gòu)房合同，房子總價(jià)125萬元，首付30%。由于對(duì)銀行貸款政策的不了解，之后的貸款過程相當(dāng)艱辛。起初我的貸款申請(qǐng)被多家銀行拒絕，理由都是該房房齡太老，是1984年的老公房，而銀行表示超過25年的二手房無法貸款。后來在中介的幫忙下，我終于找到了一家銀行幫忙，但需要多付一成首付。于是，在征得上家同意之后，我們?cè)?月13日重新簽訂了一份購(gòu)房合同，將首付改為40%。在簽訂合同當(dāng)天，我將額外10%的首付款交給了上家。
沒想到這份新簽的合同成為了我們之間矛盾的導(dǎo)火索。按照第一份合同，買賣雙方約定在9月30日辦理過戶手續(xù)，而在9月13日重新簽訂的那份合同里，有關(guān)過戶日的條款并沒有修改。當(dāng)時(shí)我曾向中介提出異議，表示希望能將過戶日延后，但中介考慮到簽約當(dāng)天時(shí)間比較緊迫，而且中介一再向我保證不會(huì)有隱患，我就沒有修改這條。
9月16日，我和銀行簽訂了貸款申請(qǐng)合同，接下來就進(jìn)入了審批環(huán)節(jié)。其間正趕上中秋假期和國(guó)慶長(zhǎng)假，所以按照銀行正常的審批流程，我是沒法在合同規(guī)定的過戶日，也就是9月30日之前辦好所有手續(xù)的。長(zhǎng)假前，我把貸款情況以及銀行審批流程向上家做了說明，隨后雙方達(dá)成了口頭協(xié)議，上家同意在9月30日之后辦理過戶，而當(dāng)時(shí)我也將這一情況告知了中介。但誰也沒有想到的是，長(zhǎng)假之后上海市推出了新政策，取消了原先退還個(gè)人所得稅納稅保證金的政策，也就是說上家由于新政策的推出將無法再享受買房時(shí)的退稅優(yōu)惠，會(huì)損失1萬多元。上家表示，自己無法接受這一事實(shí)，并認(rèn)為我該負(fù)全部責(zé)任。于是，她以我貸款時(shí)間過長(zhǎng)，且沒有在合同正本中規(guī)定的9月30日前辦理好過戶手續(xù)，并最終導(dǎo)致她的保證金不能退還為由，要求我賠償她的這筆經(jīng)濟(jì)損失。
我仔細(xì)研究了買賣合同，按照合同后面補(bǔ)充條款中的相關(guān)規(guī)定，買賣雙方過戶需要滿足兩點(diǎn)，其一是下家貸款獲批，其二是上家完成抵押登記注銷。在貸款環(huán)節(jié)，我的每筆款項(xiàng)及每個(gè)流程，都是及時(shí)操作的，沒有任何拖延或者逾期，而且目前我的貸款還在銀行審批的過程中。我認(rèn)為自己在貸款環(huán)節(jié)沒有問題，貸款逾期辦理是由于銀行工作流程以及樓市政策收緊所致。后來我又去交易中心查詢過，發(fā)現(xiàn)上家是在10月份才辦理完抵押登記注銷的。也就是說，9月30日前，我的貸款還在審批，并且上家也沒有完成抵押登記注銷，我是不可能去辦理過戶手續(xù)的。現(xiàn)在上家一口否定我們之前的口頭協(xié)議，堅(jiān)持是我違約導(dǎo)致了她的損失，要求我賠償。我和上家以及中介交涉多次未果。我該怎么辦呢？我到底有沒有違約，有沒有責(zé)任，需不需要賠償呢？另外，如果我要退房，限購(gòu)這樣的政策變更可否作為解除合同的免責(zé)理由呢？
