隨著深圳斷供案風波見諸各大報端，房價爆跌引發(fā)的開發(fā)商資金鏈危機、購房業(yè)主負資產(chǎn)等一系列房貸金融風險也開始顯山露水。盡管深圳銀監(jiān)局認為，深圳銀行業(yè)個人房貸業(yè)務目前尚處于正常狀態(tài)，風險可以得到有效控制。但銀行房貸除了面臨房價等市場面因素的風險影響，還有諸如法律法規(guī)、政策變化以及程序漏洞上的風險，本文就個人住房抵押貸款從簽約到辦理抵押登記直至銀行放款整體流程中可能涉及的部分法律及程序問題進行簡要介紹，以饗讀者。
一、目前本市各銀行關(guān)于個人住房抵押貸款流程簡述
本人服務過的銀行包括有中國銀行、星展銀行、華僑銀行等國有及外資銀行，其中辦理個人住房抵押貸款的流程各有優(yōu)劣。銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務主要分為三類：一手現(xiàn)(期)房抵押貸款、二手房抵押貸款、持證抵押貸款業(yè)務。前兩類是個人購買出售(預售)商品房、存量二手房向銀行申請的住房抵押貸款即按揭抵押貸款，后一類是個人綜合消費類住房抵押貸款。目前，中國銀行等國有商業(yè)銀行對二手房交易通過律師見證業(yè)務進行風險控制，外資銀行對個人住房抵押貸款的風險控制則通過律師提供相關(guān)法律服務完成。
律師參于的大致流程如下：
(一)準備簽約階段：
1、 制作《一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔保合同》等簽約文件。
2、 通過銀行事先提供的當事人申請貸款的各類材料，預核實房地產(chǎn)權(quán)利人即二手房買賣中的出賣人、借款人和抵押人(境內(nèi)人)的身份真實性，了解上述人等的戶籍信息(也即各種親屬或身份關(guān)系)，抵押房地產(chǎn)之上海市房地產(chǎn)登記冊(即登記資料)查閱，同時對經(jīng)公證之委托書、認證書、《房屋買賣合同》(二手房、一手房、期房)等參看。
(二) 簽約階段：
1、 核對并復印借款人/抵押人的身份證(或護照、臺胞證、回鄉(xiāng)證等)、出生證明、戶口簿(或戶籍證明、戶籍藤本、戶口名簿)、結(jié)/離婚證(或離婚判決書、離婚調(diào)解書、結(jié)婚證明)等表示身份、戶籍、婚姻關(guān)系的各類證明文件的原件，對個人身份信息、戶籍關(guān)系等進行形式甄別。
2、 解釋并要求借款人/抵押人簽署《一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔保合同》，其他簽約文件包括《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(抵押)、《單身承諾函》、《配偶同意書》、《自住承諾函》、租賃《通知》、《授權(quán)委托書》等，這一環(huán)節(jié)較為重要，通過參閱客戶資料，對于發(fā)現(xiàn)可能影響今后辦理房地產(chǎn)抵押登記的法律或其他實質(zhì)性問題，需要及時提示客戶及銀行。在介紹銀行合同的同時，可就客戶感興趣的法律話題進行交談，不僅包括合同某具體條款的立意分析，還可涉及到關(guān)于房地產(chǎn)市場、抵押登記、債權(quán)債務等其他法律問題，以維護律師的專業(yè)形象和職業(yè)操守。
3、 對于受委托簽署《一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔保合同》及辦理抵押登記的，還需仔細查看經(jīng)公證或認證之《委托書》原件，核對抵押房地產(chǎn)坐落、委托事項、有無轉(zhuǎn)委托權(quán)限等信息，根據(jù)辦理抵押登記的經(jīng)驗對受托人進行善意提醒;同時需委托本所或第三人辦理抵押登記的，須提前預約公證機構(gòu)辦理公證手續(xù)或告知事后自行去公證處辦理。
4、 境外個人(持有外國護照)、中國香港、澳門、臺灣同胞、無國內(nèi)身份證者，簽署《房屋買賣合同》、《房地產(chǎn)抵押貸款合同》及《委托書》等文件均需辦理公證手續(xù)。同時，境外人士提供的材料如婚姻證明、委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機構(gòu)公證、認證后方為有效：a)香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證須加蓋轉(zhuǎn)遞章確認;b)澳門地區(qū)：中國法律服務(澳門)公司;c)臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協(xié)會，當事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章;d)外國：經(jīng)當?shù)毓C機構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使(領(lǐng))館認證。上述材料如為英文版本的，應附上外翻譯總公司或其他翻譯公司出具的中文翻譯件。
