如何防范不動產(chǎn)抵押貸款的風險
(一)加強制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的不動產(chǎn)抵押貸款風險的防范體系。
在實施貸款前，一定做好事前調(diào)查和初審工作，確保不動產(chǎn)抵押貸款的真實性。授信部門要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動產(chǎn)取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經(jīng)過市場交易取得的土地，權(quán)屬是否有爭議;2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其它方式限制流轉(zhuǎn);3、抵押物是否被列入文物保護范圍或被列入拆遷范圍;4、土地是否集體土地，(集體土地不得轉(zhuǎn)讓和抵押)，是否已閑置2年或接近2年;5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經(jīng)過共有人同意;6、抵押物是有否有轉(zhuǎn)讓或正在長期租賃現(xiàn)象，(如長期處于租賃狀態(tài)，且已付過租金，將直接影響抵押權(quán)的足額實現(xiàn));7、驗證抵押人提供的抵押物的材料是否真實，復印件和原件進行核實，必要時必須取得政府主管部門的證明文件;8、確定評估機構(gòu)是否具體主體資格，抵押物的評估價格是否公正等。
(二)堅持房地產(chǎn)時抵押的原則。
在我國，對土地及其地上建筑物或構(gòu)筑物，采取的是“二元主義”方法，即將土地和地上建筑物看做二項不動產(chǎn)，共各自獨立，分屬不同的權(quán)方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權(quán)人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當其分別抵押給不同債權(quán)人時，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時可能會發(fā)生沖突，給貸款造成風險。有鑒于此，銀行在發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款時，必須堅持房屋和土地同時抵押的原則。
(三)嚴格抵押程序，及時依法登記。
各國的物權(quán)立法均要求對物權(quán)的變動采取一定方式公布于社會大眾，對不動產(chǎn)采取登記方式 ，我國的《擔保法》規(guī)定，不動主抵押合同的生效要件是依法進行登記，不經(jīng)登記不生效。因此，銀行在辦理不動主抵押貸款時，必須在簽定抵押合同后，及進到各相應主管部辦理抵押登記。
(四)借新還舊或轉(zhuǎn)貸時的法律風險防范。
借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，從法律角度看是一個舊的債權(quán)債務消滅和一個新的債權(quán)債務關(guān)系產(chǎn)生的過程。根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定：“抵押權(quán)與共擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”因而，為原有債權(quán)債務履行設(shè)定的擔保必定隨著舊債權(quán)債務關(guān)系的消滅而消滅，新成立的債權(quán)的擔保必須重新設(shè)定方為有效。為規(guī)避借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，導致抵押失效的法律風險，實踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，就新成立的債權(quán)重新設(shè)立抵押并辦理登記;2、在辦理貸款，承兌或開方信用證時，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時，有二個問題必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發(fā)生額還是余額，其二是抵押人愿意連續(xù)提供抵押擔保的債務的發(fā)生期間，即抵押人愿意就多長時間內(nèi)發(fā)生的債務提供擔保抵押。
(五)對抵押的財產(chǎn)進行認真審核，避免單方抵押無效。
特別是在零售貸款中，用現(xiàn)有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，房屋產(chǎn)權(quán)是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因為根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實情況，必要時請求主管部門出示證明。
其它注意事項包括審查抵押物的合法性;國有資產(chǎn)作抵押時是否經(jīng)過發(fā)政委批準;集體財產(chǎn)抵押時是否經(jīng)過全體職代會通過，有限責任公司或股份有限公司財產(chǎn)抵押時是否經(jīng)過董事會批準;用劃拔土地抵押時應征得市縣人民政府土地管理部門的批準，足額扣減應交納的土地出讓金等。
