導(dǎo)讀：房屋抵押要注意哪些內(nèi)容呢?有哪些房子是不能進(jìn)行抵押登記的呢?下面滬律網(wǎng)小編為您一一介紹關(guān)于房屋抵押登記要注意事項(xiàng)。
不能辦理抵押登記的房產(chǎn)有哪些?
不能辦理抵押登記的房產(chǎn)有以下類型：
(1)權(quán)屬來(lái)源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等);
(2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的;
(3)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的;
(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)利依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。
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房地產(chǎn)抵押登記中的幾個(gè)問(wèn)題
一、如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記
抵押作為擔(dān)保的一種方式，由于具有諸多的優(yōu)點(diǎn)而被廣泛采用，成為目前我國(guó)最普遍、最活躍的一種融資方式。對(duì)于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分?我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來(lái)進(jìn)行區(qū)分。
抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。
抵押權(quán)的變更登記，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)主體(抵押人、抵押權(quán)人、抵押物)不發(fā)生改變，只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化(例如抵押權(quán)人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發(fā)生改變等)，將抵押權(quán)變更登記事項(xiàng)記載于抵押登記簿的行為。
在登記實(shí)踐中，需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況：抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更，例如抵押權(quán)人公司改制、更名等情形;抵押物的地址、面積發(fā)生改變;抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變，包括抵押權(quán)順位變化、抵押權(quán)存續(xù)期變化、抵押范圍變化等。
根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)均存在設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷(撤銷)情形。抵押權(quán)設(shè)立登記是抵押權(quán)產(chǎn)生效力的必要條件，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生效力。所以抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)的變更登記，簡(jiǎn)單地理解，兩者間關(guān)系類似于所有權(quán)初始登記與所有權(quán)變更登記，是一種先后關(guān)系、從屬關(guān)系，只有先辦理了抵押權(quán)的設(shè)立登記，才有條件發(fā)生抵押權(quán)的變更登記。
二、對(duì)于同一房屋上記載有先后設(shè)立的兩個(gè)抵押權(quán)，在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時(shí)間晚于在后的抵押權(quán)，是否意味著其為后順位
優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對(duì)該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一。在同一房屋上設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，一旦抵押人無(wú)法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，經(jīng)拍賣、變賣抵押房屋后所得價(jià)款，首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償，后順位的抵押權(quán)人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣所得價(jià)款全部受償完畢后，后一順位抵押權(quán)人將無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。
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抵押及預(yù)告登記時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)
一、抵押權(quán)登記
在抵押貸款中，抵押當(dāng)事人——銀行和借款人應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)證收押后，到房屋所在地的房屋權(quán)屬部門辦理抵押登記手續(xù)。借款人應(yīng)提交抵押登記申請(qǐng)書、身份證，銀行應(yīng)提供借款合同和抵押合同、房屋所有權(quán)證等材料。登記機(jī)關(guān)對(duì)材料進(jìn)行審核后予以登記，同時(shí)頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
以個(gè)人所有的房屋所有權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)備要件：
1、抵押當(dāng)事人的有效身份證件;
2、抵押當(dāng)事人雙方簽訂“借款抵押合同”;
3、《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》(共有的房屋還須提交共有人同意抵押的證明及《房屋共有權(quán)證》);
4、第三人提供擔(dān)保的，須提交“第三方擔(dān)保承諾書”;委托還須提交“委托書”及受托人身份證明;
5、房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告或價(jià)值協(xié)議書;
6、房屋抵押權(quán)登記申請(qǐng)書。
二、預(yù)告登記
《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
預(yù)告登記制度很好地避免了房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)買賣過(guò)程中出現(xiàn)的“一房?jī)少u”的現(xiàn)象。當(dāng)事人在購(gòu)買房屋或者不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，為保證將來(lái)能夠擁有這套房子或者不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，雙方可以按照約定，到房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所購(gòu)房屋的預(yù)告登記，這樣在登記機(jī)關(guān)就留下購(gòu)買人的相關(guān)資料，開發(fā)商或者其他部門在未經(jīng)購(gòu)買人同意的情況下，將不能再把該房賣給第三人。當(dāng)完成預(yù)告登記后，買賣雙方成為一種準(zhǔn)物權(quán)關(guān)系，只有完成房屋的實(shí)際登記(也就是本登記)后，準(zhǔn)物權(quán)才能轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)物權(quán) (抵押權(quán)預(yù)告登記在實(shí)現(xiàn)本登記后，抵押權(quán)預(yù)告登記也要轉(zhuǎn)抵押登記，辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證)。
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