隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機構(gòu)把關(guān)不嚴;有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的規(guī)范性文件滯后，執(zhí)行不一;房地產(chǎn)多頭管理，單位間溝通不夠;企業(yè)破產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)處置受阻;評估機構(gòu)無序競爭，超值評估等等。這不僅給房地產(chǎn)主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機構(gòu)帶來不同程度的貸款損失和風(fēng)險。如何認識和防范、化解這些問題和風(fēng)險、把損失降低到最低程度?本文試從工作實踐中遇到的問題入手，提出相應(yīng)的對策，供大家在實踐中參考，期盼有所補益。
問題和風(fēng)險一：用假證抵押，重復(fù)抵押，債權(quán)落空
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項權(quán)利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據(jù)評估報告總額來測算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項權(quán)利證明書上標明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當(dāng)處置債權(quán)時，無法保證債權(quán)的實現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。
分析：這類問題，多發(fā)生在開展這項業(yè)務(wù)的初期階段，原因是房地產(chǎn)多頭管理，部門間溝通不夠，有關(guān)抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后，造成金融機構(gòu)執(zhí)行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續(xù)不完善，造成金融機構(gòu)經(jīng)濟損失和房地產(chǎn)部門管理上的混亂。
對策：金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款必須堅持兩證齊全，堅持在兩主管部門辦理完他項權(quán)利證書時，方可簽訂貸款合同。另外，房地產(chǎn)主管部門與金融三家應(yīng)經(jīng)常溝通，有條件時，相關(guān)基礎(chǔ)信息聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時，金融機構(gòu)要堅持在圖上和實地標出抵押范圍分割出相應(yīng)資產(chǎn)的土地面積，然后根據(jù)評估報告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準確性，債權(quán)實現(xiàn)的可靠性。
問題和風(fēng)險二：企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)難以實現(xiàn)
分析：相當(dāng)部分企業(yè)，從金融機構(gòu)貸款后，未能改善經(jīng)營狀況，由于包袱沉重，不能按時還貸。有的很快宣告破產(chǎn)，待破產(chǎn)處置資產(chǎn)時，出現(xiàn)了幾種情況：一種情況，貸款時，金融機構(gòu)要求企業(yè)以房地產(chǎn)抵押，并辦理了合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)。但根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關(guān)稅費。這二項往往使企業(yè)所處置的財產(chǎn)收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機構(gòu)呢?所以，金融機構(gòu)的優(yōu)先受償是空的。
第二種情況，對瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)抵押貸款，金融機構(gòu)應(yīng)盡早要求企業(yè)處置房地產(chǎn)以抵償債務(wù)。企業(yè)使用的土地，絕大多數(shù)是劃撥性質(zhì)的國有土地，處置到金融機構(gòu)，必須經(jīng)過土地主管部門辦理出讓手續(xù)，因企業(yè)無力出錢辦理出讓手續(xù)，金融機構(gòu)要想獲取房地產(chǎn)，必須代企業(yè)出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產(chǎn)。獲取了房地產(chǎn)，金融機構(gòu)既不易經(jīng)營，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補償往往抵不上企業(yè)貸款數(shù)額。
第三種情況是個別企業(yè)土地屬于集體性質(zhì)的建設(shè)用地，處置還要經(jīng)過補辦征為國有性質(zhì)土地，這道手續(xù)補辦難度比第二種情況更為復(fù)雜，涉及集體補償?shù)葘徟?/p>
