論文摘要
房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)抵押貸款是支撐該項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資的重要途徑。因我國實(shí)行的是農(nóng)村土地集體所有和城市土地全民所有制(國有)，國有土地使用權(quán)又分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)兩種形式，在管理體制上房地產(chǎn)權(quán)屬登記分屬兩個(gè)機(jī)關(guān)管理，兩個(gè)部門登記發(fā)證，從而形成了特有的房地產(chǎn)抵押登記制度。
本文結(jié)合我國房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的理論與實(shí)踐，對我國房地產(chǎn)抵押登記中存在的主要問題進(jìn)行了探討和分析，著重對抵押登記的主管部門，房地產(chǎn)抵押登記的種類，抵押登記設(shè)定期限的效力問題，抵押登記優(yōu)先受償權(quán)的法律例外，房地產(chǎn)抵押登記的撤銷，登記機(jī)關(guān)法律責(zé)任承擔(dān)等問題進(jìn)行了具體的論述。對抵押登記操作中問題的如：抵押登記的屬地管理原則;在建工程抵押登記與預(yù)購商品房按揭貸款登記的兩難選擇;私營醫(yī)院、學(xué)校的房地產(chǎn)能否設(shè)定抵押問題;農(nóng)民私房能否抵押問題;期房抵押后的銷售問題，等實(shí)際問題作了進(jìn)一步的闡述和分析，提出一些面對或處理此類問題應(yīng)注意的情況和觀點(diǎn)，以便金融部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、商品房的購買人、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)等在辦理房地產(chǎn)抵押貸款登記業(yè)務(wù)和履行抵押的權(quán)利、義務(wù)時(shí)有所借鑒。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 抵押登記 期限效力 法律責(zé)任 問題淺析
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為(1)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，需依法辦理抵押登記，登記是房地產(chǎn)抵押的法定環(huán)節(jié)，是抵押合同生效的前提條件。房地產(chǎn)抵押貸款，俗稱“借樓”或“按揭”(2)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和普通百姓借資購房的常用形式，以房地產(chǎn)抵押方式保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，在現(xiàn)實(shí)生活中極為普遍，而抵押登記基于房屋和土地的不可移動(dòng)性，也具有不可分離的特性，在房地產(chǎn)抵押設(shè)定過程中往往存在著諸多法律問題，產(chǎn)生的抵押糾紛也日益增多。
一、抵押登記主管部門不統(tǒng)一，造成登記管理權(quán)限的沖突
房地不可分，房地又分管。我國迄今沒有建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，造成這種現(xiàn)象的重要原因就是登記機(jī)關(guān)不能統(tǒng)一，各司其職，各行其令。
我國《擔(dān)保法》第42條規(guī)定了4個(gè)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記部門。即：土地管理部門、房地產(chǎn)管理部門、林木主管部門、運(yùn)輸工具的登記部門。
房地產(chǎn)權(quán)屬登記分屬兩個(gè)部門，各自發(fā)證、信息不共享、重復(fù)收費(fèi)，令權(quán)利人無所適從、叫苦不迭，且部門機(jī)構(gòu)重疊、職能交叉，浪費(fèi)人力財(cái)力，造成政出多門、管理脫節(jié)、政令不暢。存在著大量的抵押登記隱患，影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，影響了政府的形象和威信。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)范了房屋所有權(quán)證和土地使用證分別發(fā)放的運(yùn)作程序，并結(jié)合“兩證合一”的經(jīng)驗(yàn)，為解決房地產(chǎn)統(tǒng)一登記問題提供了法律依據(jù)。根據(jù)該法第6條第2款和第62條“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書”的規(guī)定，廣東、上海、北京、重慶、河南的開封等省市實(shí)行了房地統(tǒng)管(3)，明確了“房地合一，兩證合一”的管理體制，取得了較好的效果。近年來實(shí)行房地合一的城市越來越多，可以說房地合一管理是大勢所趨。
《物權(quán)法(草案)》第10條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。雖然該法草案又一次回避了確定統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的矛盾，但還是指明了立法方向，國家出臺(tái)統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法》應(yīng)當(dāng)是指日可待。
二、目前，我國房地產(chǎn)抵押登記的種類
1、土地使用權(quán)抵押。土地使用權(quán)設(shè)定抵押必須是政府有償出讓方式取得現(xiàn)在尚在建造房屋的土地使用權(quán)，以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)是不能單獨(dú)設(shè)定抵押的。
