不動產(chǎn)抵押，是指以不動產(chǎn)為抵押標的物而設立的抵押。是最普遍的抵押形式，由于不動產(chǎn)的特殊性，抵押人不轉(zhuǎn)移對其的占有即可達到擔保之目的，因此在實踐中受到社會的普通歡迎。
不動產(chǎn)抵押的合同效力
讀者韓先生問：一個朋友欠我50萬元，把房子抵押給了我，我們簽了一份書面的抵押合同。過了一段時間發(fā)現(xiàn)房子被賣，我是否可以向買房人主張抵押權(quán)?
解答：根據(jù)擔保法的規(guī)定，作為不動產(chǎn)的房屋抵押應辦理登記，否則抵押合同不能生效。韓先生和債務人只是簽訂了書面的抵押合同，沒有辦理登記，所以抵押合同并未生效。韓先生不能向買房人主張抵押權(quán)。
不動產(chǎn)抵押的特征
不動產(chǎn)抵押是一種物權(quán)擔保，因此，它具有物權(quán)的排他性和追及性等一般特征，同時由于抵押權(quán)的特殊性，使其又有自身的特征，從而也有別于
1.從屬性。
不動產(chǎn)抵押是為擔保債務的償還而設立的，其從屬性是明顯的。不動產(chǎn)抵押合同從屬于主合同，即抵押合同的發(fā)生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押的從屬性主要表現(xiàn)在三個方面：成立上的從屬性，消滅上的從屬性和處分上的從屬性，抵押的成立需要以存在相應的債權(quán)為前提，不能擺脫主臺同而單獨設立不動產(chǎn)抵押合同。被擔保的主合同終止，抵押合同電終止。不能將抵押權(quán)與主合同分離而使其單獨存在或單獨轉(zhuǎn)讓。既不能離開主合同而單獨轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)，也不可只保留抵押權(quán)而轉(zhuǎn)讓主合同。
2.優(yōu)先受償性。
有關不動產(chǎn)抵押擔保制度的立法，通常也是以此為立足點的，例如，1964年制定頒行的蘇俄民法典第192條規(guī)定：“由于抵押，在債務人不履行抵押擔保的債時，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)比其他債權(quán)人優(yōu)先從抵押財產(chǎn)的價值中得到清償”。我國民法通則及擔保法的規(guī)定也突出了優(yōu)先受償性，以滿足債權(quán)救濟要求。在一些房地產(chǎn)抵押法規(guī)中，規(guī)定則更為明確。
3.補充性。
只有在債務人不履行合同義務時，才發(fā)生要求擔保人履行擔保責任的問題。因此，不動產(chǎn)抵押人承擔責任具有樸充性，如果債務人履行合同義務，則不發(fā)生抵押人承擔責任的問題。
4.特定性。
包含兩個意思：一是抵押擔保的數(shù)額是一定的，抵押物的價值與擔保的債權(quán)也大體是一致的。(擔保法)規(guī)定：“抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。”如果抵押物的價值小于被擔保的債權(quán)，則債權(quán)人就可能無法全部清償。在這種情況下，抵押權(quán)人雖可要求抵押人就超出抵押物金額部分作為普通債權(quán)償還。但無疑增大了抵押權(quán)人受償?shù)娘L險。二是抵押標的是特定的。用作保證的財產(chǎn)是不特定的，而抵押物則必須是特定的。抵押物的特定化是物權(quán)排他性的必然要求，對此，各國還規(guī)定公示登記制度，對抵押物通過公示登記使之進一步特定化。
5.不轉(zhuǎn)移占有性。
不動產(chǎn)抵押均不轉(zhuǎn)移占有，抵押人對抵押財產(chǎn)仍能繼續(xù)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這是區(qū)別于其他擔保的一個顯著特點。不轉(zhuǎn)移占有，有利于抵押人通過對抵押物的使用、收益而增加清償債務的能力，有利于抵押權(quán)人避免因直接占有所帶來的使用、收益、維護和保管的種種不便，減輕 抵押權(quán)人的負擔。有鑒于此，抵押成為抵押權(quán)人和抵押人都樂意接受的一種擔保方式。
房地產(chǎn)抵押合同范本
抵押權(quán)代理人：
抵 押 人：
債券發(fā)行人：
第一章 總 則
根據(jù)《特種金融債券托管回購辦法》、《特種金融債券托管回購辦法實施細則(試行)》之規(guī)定，為了確保丙方于 年 月發(fā)行的特種金融債券項下債權(quán)的實現(xiàn)，乙方愿意以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，為丙方從債券持有人融入資金所形成的債務提供抵押擔保。
根據(jù) ________要求，甲方代理特種金融債券項下全體債券持有人(即本合同項下抵押權(quán)人，以下簡稱債券持有人)，與乙方和丙方簽訂本合同并行使本合同項下的權(quán)利。
丙方作為債券發(fā)行人，在此承諾對此次特種金融債券項下抵押工作提供全面協(xié)助和便利。
甲方行使權(quán)利的期限為：在抵押登記機關登記之日起至本合同項下債券到期日止，其后本合同項下權(quán)利由債券持有人或其代理人以及其他債權(quán)人分別或聯(lián)合行使。
甲方經(jīng)審查，同意接受乙方的資產(chǎn)抵押擔保，為明確甲、乙、丙三方的權(quán)利、義務，依照國家有關法律及其他有關規(guī)定，特制訂本合同。
第二章 定義
第一條 債券發(fā)行人——指經(jīng)中國人民銀行批準發(fā)行特種金融債券的金融機構(gòu)，即丙方。
第二條 特種金融債券——指經(jīng)中國人民銀行批準，丙方發(fā)行的專門用于清償證券回購債務的有價證券。
第三條 抵押人——即本合同項下乙方，指以其所擁有的資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)為丙方發(fā)行本次特種金融債券進行擔保的第三人。
第四條 抵押權(quán)人——指丙方發(fā)行的特種金融債券項下全部債券持有人。
第五條 抵押權(quán)——指在抵押擔保法律關系成立后，當丙方到期不履行本次特種金融債券項下義務時，甲方依照法律的規(guī)定以抵押資產(chǎn)折價，或者以拍賣、變賣抵押資產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第六條 抵押資產(chǎn)價值由中國人民銀行指定或甲方確認的評估機構(gòu)評定。
第三章 甲方聲明第七條 甲方作為本合同項下抵押權(quán)人的代理人，就本合同做出如下聲明：
1. 在本合同有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方書面同意，乙方將本合同項下抵押資產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓給第三人的，其出租、轉(zhuǎn)讓行為無效，甲方仍可對抵押資產(chǎn)行使權(quán)利;
2. 任何第三人對債券持有人在本合同項下的權(quán)利產(chǎn)生侵害，甲方有權(quán)提起訴訟;
3. 在本合同有效期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方書面同意而將本合同項下抵押資產(chǎn)再設立任何形式抵押的，其抵押行為無效;
4. 本合同項下抵押資產(chǎn)只能用于防范特種金融債券到期兌付風險;
5. 如丙方提前或如期清償債務，乙方可要求甲方通知抵押登記機關解除抵押登記;
6. 在本合同有效期內(nèi)，乙方應對本合同項下抵押資產(chǎn)每年投保財產(chǎn)險，并向甲方提供相關的證明文件;
7. 當本合同項下的設定的抵押物價值不足抵償丙方發(fā)債本息等項費用的價值時，甲方有權(quán)要求乙方及時提供其它資產(chǎn)進行抵押，直至足以擔保償還丙方發(fā)債本息等項費用的價值時止。
