土地抵押是指土地使用權人在法律許可的范圍內，在不轉移土地占有的情況下，將土地使用權作為債權的擔保;當債務人不履行債務時，債務人有權依法處分該土地使用權并優先受償處分所得的價 款。 法律規定不能抵押的土地所有權、使用權。
《擔保法》第三十七條規定：“下列財產不得抵押：土地所有權;耕地、宅基地，自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外;學校，幼兒園，醫院等以公益為目的的事業單位，社會團體的教育設施，醫療衛生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監督的財產;依法不得抵押的其他財產。” 根據上述規定不能抵押的土地所有權或使用權，即便是當事人簽訂了抵押合同也是無效的。 土地使用權與地上建筑物一致的原則。
《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第三十三條規定：土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。 所以當地上有建筑物、其他附著物時，不可能進行單純的土地使用權抵押或房屋產權抵押，而必須將土地與地上建筑物、其他附著物同時抵押，并按照規定分別辦理土地使用權抵押登記和房產抵押登記。
關于土地抵押合法憑證。
根據(1997)國土(籍)字第2號《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》，土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，而《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。過去有的銀行辦理抵押登記，直接扣押抵押人的土地證書，以為這樣保險，實際上存在著非常大的風險。
根據《擔保法》第五十八條規定：抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。因此土地使用權抵押辦理房地產保險，可以確保抵押人的權益。 所以土地使用權抵押特別是地上有建筑物或其他附著物，抵押權人最好要求抵押人對地上建筑物辦理保險手續，并在保險單上注明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協議的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到損害，抵押權人可以根據抵押人讓與的賠償或補償請求權，代替抵押人直接向第三人或保險公司請求損害賠償或要求保險公司給付保險金。
關于房地產抵押權與房地產出租的法律關系。
根據最高人民法院關于適用《擔保法若干問題的解釋》第六十五條規定：抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。第六十六條規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。 這分兩種情況，一種是已經出租的房地產抵押，這種情況租賃關系成立在先，抵押權設定在后，抵押與租賃互不影響，只要抵押人以書面形式將抵押事實告知承租人，原租賃合同繼續有效，即所謂“買賣不破租賃”。
另一種情況是房地產權利人將已經抵押的房地產出租，這種情況下抵押權設定在先，租賃關系成立在后，租賃合同對受讓人不具有約束力，租賃關系應隨著抵押權實現而解除。 抵押權對房地產轉讓法律關系的影響。根據《擔保法》第四十九條規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人的，轉讓行為無效。 轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。 抵押人轉讓抵押物的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存，超過債權數額部份，歸抵押人所有，不足部份由債務人清償。 因此，購買抵押房地產要謹慎，以防得到的是無效轉讓的房地產。
關于抵押登記的期限。
一般情況下，抵押登記的期限應與抵押合同規定的債務履行期限一致。但是，根據最高人民法院對《擔保法》若干問題的解釋，抵押當事人和登記機關對擔保期限不具有約束力。也就是說，擔保期限只有法律規定，不允許當事人約定，也不允許登記機關規定。抵押合同規定的主債期債務未償清或其他附著物的，債權人可以依法訴訟。但是要注意土地使用權的期限，超過期限人民政府要依法收回土地使用權，因而影響抵押權的實現。
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