任何一個買賣合同的形成都是買賣雙方磋商、博弈的結果，但是房屋買賣合同具體條款制定的好壞,最大化地維護自己的合法權利，往往又需要借助專業(yè)技能，專業(yè)的房地產法律知識以及實務。
筆者借助多年來房地產方面的法律實踐，對行業(yè)內常用的條款進行匯總梳理，針對性地對這些條款進行利弊分析，希望能夠對業(yè)主有一定的參考作用。
一、關于買方申請貸款的條款
“乙方（注：買方）通過貸款銀行申請人民幣N元整貸款的形式支付第二期房價款，乙方應于簽訂買賣合同后的三個工作日內備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續(xù)，并支付一切相關費用、申請辦理借款抵押合同公證手續(xù)（若需）。如乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足，則任何不足部分均由乙方于甲（注：賣方）、乙雙方申請該房產過戶交易前支付至房產，待雙方辦妥過戶手續(xù)后3個工作日內由某房產轉付甲方。 ”
■律師分析：
1、由于該條款對買方貸款審批沒有限定具體的時間，因此，對買方是比較有利的。買方如果因為貸款審批金額的問題，在某一家銀行無法足額審批完成，他有足夠的理由向另外的銀行申請貸款，而不需要承擔“貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足”現金補足的問題。
2、同時也因為沒有約定具體的買方貸款審批的時間，買方往往以貸款處于審批中，來延緩買賣過戶交易的進行。
3、又，條款沒有約定“乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足”的舉證責任，賣方無法了解買方貸款審批的進程，無法舉證證明“買方的貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或審批通過金額不足”，要求買方現金補足，加快交易進程的合理訴求。
因此，該條款對買方是有利的，賣方要加快交易進度，及時過戶收取房款，可以提出下列兩項合理要求：
1、對買方貸款審批的時間進行合理限制，督促其限期完成貸款審批；否則應當現金補足。
筆者認為，合理時間可以以兩個月為最大限度。買方在買房前，首先應當咨詢銀行，明確可以貸款的合理限額，防止貸款審批不能或者超期，對貸款資信要有合理的預期，防止發(fā)生貸款違約。
2、買方貸款審批進程的告知義務。買方貸款申請往往由其自行辦理或者委托中介機構辦理，對貸款的進程賣方無法獲得足夠的信息。賣方可以要求買方書面向賣方提交貸款銀行的名稱、分支機構、貸款銀行經辦人、貸款金額，以便于賣方核實，更主要的是賣方可以處分確認貸款的進度，防止人為拖延。
3、約定買方逾期辦理貸款手續(xù)的違約責任，督促其辦理貸款審批。
同時，為加快貸款速度，賣方須無條件配合買方辦理貸款審批手續(xù)，否則買方免責。
二、關于逾期交房的違約責任
如甲方未按本協議約定方式辦理交房手續(xù)，則乙方可按買賣合同第十條規(guī)定，要求甲方支付遲延交房的違約金；如乙方未遵照本協議約定方式辦理接收房產手續(xù)，并經甲方發(fā)函通知后仍拒不配合辦理的，則視為雙方已完成房屋交接手續(xù)。
■律師分析：
部分中介公司在買賣合同條款制作中都沒有約定交房條款，一旦交房產生爭議，往往找不到直接的條款進行解釋。對賣方而言，交房是其最后一項重要義務，如果賣方不交房，買方就無法實現居其屋的要求，況且賣方已經收到全部房價款，再使用出售的房屋就沒有法律依據。因此，有必要對拒不交房的行為進行限制。(責任編輯：admin)
