任何一個買賣合同的形成都是買賣雙方磋商、博弈的結(jié)果，但是房屋買賣合同具體條款制定的好壞,最大化地維護自己的合法權(quán)利，往往又需要借助專業(yè)技能，專業(yè)的房地產(chǎn)法律知識以及實務(wù)。
筆者借助多年來房地產(chǎn)方面的法律實踐，對行業(yè)內(nèi)常用的條款進行匯總梳理，針對性地對這些條款進行利弊分析，希望能夠?qū)I(yè)主有一定的參考作用。
一、關(guān)于買方申請貸款的條款
“乙方（注：買方）通過貸款銀行申請人民幣N元整貸款的形式支付第二期房價款，乙方應(yīng)于簽訂買賣合同后的三個工作日內(nèi)備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續(xù)，并支付一切相關(guān)費用、申請辦理借款抵押合同公證手續(xù)（若需）。如乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足，則任何不足部分均由乙方于甲（注：賣方）、乙雙方申請該房產(chǎn)過戶交易前支付至房產(chǎn)，待雙方辦妥過戶手續(xù)后3個工作日內(nèi)由某房產(chǎn)轉(zhuǎn)付甲方。 ”
■律師分析：
1、由于該條款對買方貸款審批沒有限定具體的時間，因此，對買方是比較有利的。買方如果因為貸款審批金額的問題，在某一家銀行無法足額審批完成，他有足夠的理由向另外的銀行申請貸款，而不需要承擔(dān)“貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”現(xiàn)金補足的問題。
2、同時也因為沒有約定具體的買方貸款審批的時間，買方往往以貸款處于審批中，來延緩買賣過戶交易的進行。
3、又，條款沒有約定“乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”的舉證責(zé)任，賣方無法了解買方貸款審批的進程，無法舉證證明“買方的貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”，要求買方現(xiàn)金補足，加快交易進程的合理訴求。
因此，該條款對買方是有利的，賣方要加快交易進度，及時過戶收取房款，可以提出下列兩項合理要求：
1、對買方貸款審批的時間進行合理限制，督促其限期完成貸款審批；否則應(yīng)當(dāng)現(xiàn)金補足。
筆者認(rèn)為，合理時間可以以兩個月為最大限度。買方在買房前，首先應(yīng)當(dāng)咨詢銀行，明確可以貸款的合理限額，防止貸款審批不能或者超期，對貸款資信要有合理的預(yù)期，防止發(fā)生貸款違約。
2、買方貸款審批進程的告知義務(wù)。買方貸款申請往往由其自行辦理或者委托中介機構(gòu)辦理，對貸款的進程賣方無法獲得足夠的信息。賣方可以要求買方書面向賣方提交貸款銀行的名稱、分支機構(gòu)、貸款銀行經(jīng)辦人、貸款金額，以便于賣方核實，更主要的是賣方可以處分確認(rèn)貸款的進度，防止人為拖延。
3、約定買方逾期辦理貸款手續(xù)的違約責(zé)任，督促其辦理貸款審批。
同時，為加快貸款速度，賣方須無條件配合買方辦理貸款審批手續(xù)，否則買方免責(zé)。
二、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任
如甲方未按本協(xié)議約定方式辦理交房手續(xù)，則乙方可按買賣合同第十條規(guī)定，要求甲方支付遲延交房的違約金；如乙方未遵照本協(xié)議約定方式辦理接收房產(chǎn)手續(xù)，并經(jīng)甲方發(fā)函通知后仍拒不配合辦理的，則視為雙方已完成房屋交接手續(xù)。
■律師分析：
部分中介公司在買賣合同條款制作中都沒有約定交房條款，一旦交房產(chǎn)生爭議，往往找不到直接的條款進行解釋。對賣方而言，交房是其最后一項重要義務(wù)，如果賣方不交房，買方就無法實現(xiàn)居其屋的要求，況且賣方已經(jīng)收到全部房價款，再使用出售的房屋就沒有法律依據(jù)。因此，有必要對拒不交房的行為進行限制。(責(zé)任編輯：admin)
