任何一個買賣合同的形成都是買賣雙方磋商、博弈的結(jié)果,但是房屋買賣合同具體條款制定的好壞,最大化地維護自己的合法權(quán)利,往往又需要借助專業(yè)技能,專業(yè)的房地產(chǎn)法律知識以及實務(wù)。
筆者借助多年來房地產(chǎn)方面的法律實踐,對行業(yè)內(nèi)常用的條款進行匯總梳理,針對性地對這些條款進行利弊分析,希望能夠?qū)I(yè)主有一定的參考作用。
一、關(guān)于買方申請貸款的條款
“乙方(注:買方)通過貸款銀行申請人民幣N元整貸款的形式支付第二期房價款,乙方應(yīng)于簽訂買賣合同后的三個工作日內(nèi)備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續(xù),并支付一切相關(guān)費用、申請辦理借款抵押合同公證手續(xù)(若需)。如乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足,則任何不足部分均由乙方于甲(注:賣方)、乙雙方申請該房產(chǎn)過戶交易前支付至房產(chǎn),待雙方辦妥過戶手續(xù)后3個工作日內(nèi)由某房產(chǎn)轉(zhuǎn)付甲方。 ”
■律師分析:
1、由于該條款對買方貸款審批沒有限定具體的時間,因此,對買方是比較有利的。買方如果因為貸款審批金額的問題,在某一家銀行無法足額審批完成,他有足夠的理由向另外的銀行申請貸款,而不需要承擔(dān)“貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”現(xiàn)金補足的問題。
2、同時也因為沒有約定具體的買方貸款審批的時間,買方往往以貸款處于審批中,來延緩買賣過戶交易的進行。
3、又,條款沒有約定“乙方之貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”的舉證責(zé)任,賣方無法了解買方貸款審批的進程,無法舉證證明“買方的貸款申請未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”,要求買方現(xiàn)金補足,加快交易進程的合理訴求。
因此,該條款對買方是有利的,賣方要加快交易進度,及時過戶收取房款,可以提出下列兩項合理要求:
1、對買方貸款審批的時間進行合理限制,督促其限期完成貸款審批;否則應(yīng)當(dāng)現(xiàn)金補足。
筆者認(rèn)為,合理時間可以以兩個月為最大限度。買方在買房前,首先應(yīng)當(dāng)咨詢銀行,明確可以貸款的合理限額,防止貸款審批不能或者超期,對貸款資信要有合理的預(yù)期,防止發(fā)生貸款違約。
2、買方貸款審批進程的告知義務(wù)。買方貸款申請往往由其自行辦理或者委托中介機構(gòu)辦理,對貸款的進程賣方無法獲得足夠的信息。賣方可以要求買方書面向賣方提交貸款銀行的名稱、分支機構(gòu)、貸款銀行經(jīng)辦人、貸款金額,以便于賣方核實,更主要的是賣方可以處分確認(rèn)貸款的進度,防止人為拖延。
3、約定買方逾期辦理貸款手續(xù)的違約責(zé)任,督促其辦理貸款審批。
同時,為加快貸款速度,賣方須無條件配合買方辦理貸款審批手續(xù),否則買方免責(zé)。
二、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任
如甲方未按本協(xié)議約定方式辦理交房手續(xù),則乙方可按買賣合同第十條規(guī)定,要求甲方支付遲延交房的違約金;如乙方未遵照本協(xié)議約定方式辦理接收房產(chǎn)手續(xù),并經(jīng)甲方發(fā)函通知后仍拒不配合辦理的,則視為雙方已完成房屋交接手續(xù)。
■律師分析:
部分中介公司在買賣合同條款制作中都沒有約定交房條款,一旦交房產(chǎn)生爭議,往往找不到直接的條款進行解釋。對賣方而言,交房是其最后一項重要義務(wù),如果賣方不交房,買方就無法實現(xiàn)居其屋的要求,況且賣方已經(jīng)收到全部房價款,再使用出售的房屋就沒有法律依據(jù)。因此,有必要對拒不交房的行為進行限制。(責(zé)任編輯:admin)