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  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級合伙人律師      
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    204條房屋買賣合同(五)
    發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:896 ℃

      文章援引了國家規(guī)定的204條房屋買賣合同:合同中所稱“合同”、“本合同”、“約定”等系指目前出賣、買受雙方所簽訂的補(bǔ)充合同,其他合同則冠以合同的具體名稱;同時文章還提供了包括房產(chǎn)買賣,房產(chǎn)買賣合同,204條房屋買賣合同等相關(guān)信息咨詢。

      第146條、 欺詐責(zé)任:出賣人不能證明自己向買受人提供的許可文件復(fù)印件與真實的許可文件系相同內(nèi)容的,視為對買受人的欺詐;出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人支付總房價款10%的違約金。

      第147條、 撤銷權(quán):鑒于買受人的弱勢地位及房屋質(zhì)量瑕疵顯示的長期性,及買受人在取得房屋所有權(quán)過程中,可能將遭受來自各方的脅迫,因此雙方均認(rèn)為構(gòu)成買受人行使撤銷權(quán)的事由可能在本合同簽字或房屋所有權(quán)證取得3年后出現(xiàn),買受人有權(quán)在取得相關(guān)機(jī)構(gòu)提供的評估、評價或監(jiān)測報告后1年內(nèi)(法律另有規(guī)定的除外),就合同條款依法行使撤銷請求權(quán),買受人承諾不以時效作為責(zé)任免除的理由。

      第148條、 消費(fèi)者組織:買受人在簽訂本合同后,即有權(quán)組織其他消費(fèi)者對出賣人的施工或者管理進(jìn)行監(jiān)督,行使《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中規(guī)定的各項權(quán)利,買受人不得以任何理由干涉買受人行使此項權(quán)利。

      第149條、 權(quán)利行使:買受人有權(quán)查看原件,并有權(quán)保留復(fù)印件,出賣人應(yīng)當(dāng)書面回答買受人提出的各項質(zhì)詢;如不能達(dá)到此要求,則買受人有權(quán)退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。

      第19部分 抵押擔(dān)保

      第150條、 抵押登記:鑒于買受人在簽訂合同后即將支付大部分款項,而房屋在短期內(nèi)尚不能交付,此等情況可能使買受人在未來面臨巨大風(fēng)險;為此出賣人承諾將與買受人所購房屋相關(guān)的土地使用證及在建工程抵押給買受人,并在合同簽訂之日起3天到不動產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)辦理抵押手續(xù),并且應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)將此程序辦理完畢,以使買受人在出賣人面臨破產(chǎn)風(fēng)險時能夠優(yōu)先得到受償,從而減小買受人可能產(chǎn)生的損失;如不能按時辦理抵押登記手續(xù),則買受人有權(quán)退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。

      第151條、 定金情況:本合同簽訂之前,買受人已經(jīng)于 年 月 日向出賣人支付定金 元,如出賣人不能按時交房,則除承擔(dān)買受人的延期交付的支付違約金的責(zé)任外,還承擔(dān)不能交付的雙倍返還定金的責(zé)任;如無法同時取得定金與違約金,則買受人有權(quán)從中選擇。

      第152條、 土地抵押:出賣人保證在買受人取得《房屋所有權(quán)證》前不得以任何形式抵押土地使用權(quán)。如不能達(dá)到此要求,則買受人有權(quán)退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。

      第153條、 抵押知情:買受人有權(quán)在任何時候,要求出賣人提供《國有土地使用證》,出賣人在買受人發(fā)出通知之日起三天內(nèi)不能提供的,則視為出賣人違約。如不能達(dá)到此要求,則買受人有權(quán)退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。

      第154條、 禁止抵押:出賣人保證此商品房在轉(zhuǎn)移所有權(quán)以前未經(jīng)過任何抵押,出賣人保證此商品房在向買受人轉(zhuǎn)移所有權(quán)過程中不會進(jìn)行任何形式抵押;同時保證房屋竣工前的在建工程、施工原材料等未經(jīng)過任何方式的抵押;如不能達(dá)到此要求,則買受人有權(quán)退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。

      第155條、 權(quán)利擔(dān)保:出賣人保證在商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中,其他任何第三方不會對買受人所購的房屋提出任何權(quán)利(包括但不限于抵押權(quán)、留置權(quán)等)要求,不會要求買受人支付任何價款以達(dá)到取得所有權(quán)的目的。如發(fā)生此等情況,則買受人有權(quán)退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。

      第156條、 無效擔(dān)保:出賣人保證本合同的有效性,如本合同無效則由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任,由出賣人賠償本合同所列的買受人之各項損失。

      第20部分 合同變更

      第157條、 基礎(chǔ)變更:當(dāng)出現(xiàn)買受人婚姻變化、買受人生理變化、買受人行為能力變化、買受人支付能力變化、買受人經(jīng)營情況變化時,雙方應(yīng)對合同進(jìn)行變更。如不能達(dá)到此要求,則買受人有權(quán)退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。

      第158條、 買受人變更:如果買受人在本合同執(zhí)行期間,家庭成員發(fā)生變化,出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人的要求,對本合同進(jìn)行相應(yīng)的修改;當(dāng)離婚時,出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人的離婚協(xié)議或者判決或者調(diào)解書,將合同的買受人變更為買受人指定的人。

      第159條、 設(shè)計變更:考慮到本合同簽訂后,商品房尚未竣工,期間出賣人可能會對房屋的戶型(包括門窗的位置與大小尺寸)、面積、質(zhì)量、社區(qū)設(shè)施等進(jìn)行變動性修改,為此出賣人承諾此等修改在設(shè)計完畢后首先應(yīng)當(dāng)征得買受人的書面同意及簽字,未經(jīng)過此等認(rèn)可程序,即使變更設(shè)計經(jīng)過行政管理機(jī)構(gòu)的許可,仍然視為違約;此時買受人有權(quán)退房,如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。

      第160條、 義務(wù)轉(zhuǎn)讓:未經(jīng)買受人書面認(rèn)可,出賣人不得隨意轉(zhuǎn)讓本合同中的權(quán)利和義務(wù);未經(jīng)買受人許可而轉(zhuǎn)讓的,買受人有權(quán)繼續(xù)向出賣人主張合同約定的權(quán)利。

      第161條、 權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓:買受人有權(quán)將自己的全部權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給自己的家庭成員,轉(zhuǎn)讓時出賣人應(yīng)當(dāng)簽字認(rèn)可,并與新的買受人簽訂合同,現(xiàn)有的合同條款無條件適用于新的買受人,如需要增加新的條款,則另行協(xié)商;買受人將自己的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給家庭成員以外的其他人的,應(yīng)當(dāng)符合合同法的規(guī)定。

      第21部分 合同終止與解除

      第162條、 合同終止:當(dāng)出現(xiàn)以下情況時,本合同終止:

      (1)、 出賣人按時按質(zhì)交付商品房,買受人對商品房質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)沒有提出任何異議時;

      (2)、 出現(xiàn)法律規(guī)定和合同約定且買受人書面認(rèn)可的其他情形時。

      第163條、 解除條件:出賣人沒有按時交付商品房、或出賣人沒有按約定提供商品房質(zhì)量或者環(huán)境質(zhì)量、或出賣人不能交付商品房、或出賣人不能履行本合同約定的其他責(zé)任時均可構(gòu)成買受人解除合同退房的正當(dāng)事由。

      第164條、 解除后果:合同解除后出賣人返還買受人已經(jīng)支付的全部項款(包括銀行貸款及公積金貸款),并且賠償買受人的全部損失;對于延遲交付的應(yīng)當(dāng)支付延遲違約金,對于不能交付的還應(yīng)當(dāng)支付兩倍定金。

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