一、簽訂商品房購銷合同應注意的事項
1、注意商品房購銷合同的性質(zhì)和內(nèi)容
新建商品房的交易(商品房預售或現(xiàn)售)均需簽訂《商品房購銷合同》，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，購房合同的內(nèi)容主要包括當事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期、裝飾、設備標準承諾、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益和責任、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜、解決爭議的方法、違約責任、雙方約定的其他事項等。
2、注意開發(fā)企業(yè)的合法資質(zhì)和“五證”“兩書”
(1)開發(fā)(銷售)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營活動必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
(2)“五證”，即土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預售許可證明，其中特別要注意商品房預售許可證明。
(3)“兩書”就是《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》。
3、注意審查開發(fā)銷售企業(yè)提供的《商品房購銷合同》
購房者應仔細閱讀合同的說明和條款內(nèi)容，如對合同中專業(yè)用詞理解與開發(fā)(銷售)企業(yè)的解釋不一致時，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門咨詢。一般情況下，購房者在簽訂《商品房購銷合同》前，會和開發(fā)(銷售)企業(yè)簽訂一個認購協(xié)議或認購書，但需注意三點：一是如果在簽訂認購書或者認購協(xié)議時，開發(fā)(銷售)企業(yè)尚未取得相應的法律手續(xù)，簽訂的認購書或者認購協(xié)議是沒有法律效力的。二是簽訂房屋認購書或者認購協(xié)議時，如果不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商(銷售)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購房者收取任何預訂款性質(zhì)費用。三是購房人在簽訂《商品房購銷合同》時需要審查該合同的有關內(nèi)容約定是否和認購協(xié)議的約定一致，原則上認購協(xié)議的內(nèi)容及約定不得與合同約定條款相沖突，保證合同內(nèi)容及條款的公開、公平、公正性及合同簽訂的自愿原則。
4、注意土地使用年限
建設用地出讓土地的年限是從開發(fā)企業(yè)獲得國有土地使用權(quán)證時開始計算，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成和交付商品房的過程需要使用一定年限，對購房者而言，剩余的年限才是購房者能夠使用的土地年限。根據(jù)房屋用途和性質(zhì)，一般分為住宅、辦公和商業(yè)經(jīng)營其他用房。不同用途和性質(zhì)的土地使用年限不同，住宅一般70年(上限，下同)，辦公、工業(yè)、教科文衛(wèi)體50年，商業(yè)、服務經(jīng)營及其他用房40年。
5、注意明確房屋計價和面積誤差的處理方式
根據(jù)《商品房購銷合同》中第四條關于計價方式與價款的約定，甲乙雙方可以選擇約定由兩種方式中的一種計算商品房價款：第一小條是按套內(nèi)建筑面積計價，即：以該商品房套內(nèi)建筑面積(預測報告數(shù)據(jù))乘以每平方米單價(已包含分攤的共用建筑面積的價格)，計算出該商品房的總價。第二小條是按套(單元、幢)計價，即：直接約定該商品房總價款的數(shù)額(已包含套內(nèi)建筑面積及分攤的共有建筑面積的價格)。如果選擇第一小條計價方式，只能對應選擇《商品房購銷合同》第五條中第一小條的3種方式作為面積誤差的處理。即：“采用按套內(nèi)建筑面積計價銷售房屋，合同約定的套內(nèi)建筑面積大于產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積時，且面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行承擔。產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積小于合同約定的套內(nèi)建筑面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人”。
面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%
如果選擇第二小條計價方式，則關于面積誤差的處理只能選《商品房購銷合同》第五條中第二小條的方式作為面積誤差的處理。即：“按套(單元、幢)計價的，合同約定的參考套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積中的套內(nèi)建筑面積有誤差的，總價款不作調(diào)整”。該條款的選擇及相應誤差的處理不得增補其他條款和約定。
6、注意房屋的基本情況
明確約定房屋的坐落位置，用途，建筑面積等，并配以附圖的形式表示出來，其中，應特別注意商品房面積由建筑面積、分攤面積、套內(nèi)面積組成。因現(xiàn)在大部分新建商品房都是預售房，《商品房購銷合同》上標識的面積是預測面積，而預測面積與產(chǎn)權(quán)登記(或房價結(jié)算)時的實測面積會有一定出入。
7、注意了解開發(fā)(銷售)企業(yè)的按揭政策
開發(fā)(銷售)企業(yè)就商品房項目的按揭貸款業(yè)務，通常都與一家或幾家商業(yè)銀行建立合作關系，有的合作關系不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時，有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件，不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款給購房人，在簽訂《商品房購銷合同》前，需認真了解相關政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。
8、注意明確約定房屋交付條件和延遲交房的違約責任
《商品房購銷合同》標準文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權(quán)益。但標準文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如水、電、氣、通信等附屬設施的正式開通時間等在合同中沒有明確，附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立于房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。
開發(fā)銷售企業(yè)延遲交房的責任主要分為延遲交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。即在合同中要明確延遲交房計算的起始日期、違約金、賠償金的計算標準。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)銷售企業(yè)延遲交房責任與購房人延遲付款責任之間的對等性。
9、注意不要忽視前期物業(yè)管理和臨時管理規(guī)約
在業(yè)主委員會成立前，商品房交付后的物業(yè)服務通常由開發(fā)銷售企業(yè)選聘的物業(yè)服務企業(yè)負責，前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日起三個月內(nèi)發(fā)生的物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位承擔，出售房屋交付之日的三個月后的次日至前期物業(yè)服務合同終止之日(即業(yè)主大會成立前)發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)所有權(quán)人(購房人)承擔。開發(fā)(銷售)企業(yè)也要明示項目物業(yè)管理用房的位置、范圍和面積，物業(yè)及相關功能配套設施用房的所有權(quán)屬全體業(yè)主所有。小區(qū)的公共秩序由開發(fā)(銷售)企業(yè)委托前期物業(yè)服務企業(yè)制定的臨時管理規(guī)約予以規(guī)范。前期物業(yè)管理的好壞和臨時管理規(guī)約的執(zhí)行情況直接決定房屋的使用質(zhì)量和使用成本，甚至對商品房的保值增值有重要影響。購房人需認真閱讀作為《商品房購銷合同》附件的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約(一般是在售樓部公示)，重點了解物業(yè)服務的標準、質(zhì)量和費用，才可能做到商品房買得放心，用得舒心。
10、注意購房稅與其他費用的承擔和繳納方式
在簽訂合同時購房人應盡量與開發(fā)(銷售)企業(yè)明確約定相關費用的收取內(nèi)容、標準和交付要求，房屋的交易手續(xù)費應由開發(fā)企業(yè)承擔，房屋的配套設施費(供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統(tǒng)等設施)、契稅、維修資金、工本費、印花稅、物業(yè)費、由購房戶承擔，但需明確(或以補充協(xié)議的方式)交納的方式和時間。
11、注意房屋及室內(nèi)裝飾、設備的質(zhì)量及保障
房屋及室內(nèi)裝飾、設備的質(zhì)量是商品房的關鍵問題，購房者應當認真閱讀《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》兩書內(nèi)容，對房屋主要部位的保修范圍和保修期限在《房屋質(zhì)量保證書》中房屋保修情況一覽表有明確的表述，如：基礎設施工程、屋面防水工程5年、電氣管線2年、排水管道2年、設備安裝2年等;簽訂合同時一定要對房屋主要部位的質(zhì)量要求加以明細，對出現(xiàn)質(zhì)量問題應承擔的違約責任進行約定。針對于精裝修住房要特別注明裝修標準中產(chǎn)品名稱、等級、基本參數(shù)等指標。
12、注意及時辦理相關登記手續(xù)
《商品房購銷合同》簽訂后，從合同信息備案到購房人領取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。這些手續(xù)既是購房人的權(quán)利，也是購房人的義務，對保護雙方當事人的合法權(quán)益具有重要作用。購房人自覺并督促開發(fā)銷售企業(yè)按照合同約定的時間和順序，及時辦理相關登記手續(xù)，是有效利用《商品房購銷合同》保護自身合法權(quán)益的必要手段。(以上信息來自玉溪市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會)
二、《商品房購銷合同》簽訂后樓市下挫時能否退房?
對于炒房者而言，房價上漲炒房掙了錢就偷著樂，房價下挫炒房虧了本就想著如何止損，在市場經(jīng)濟當中，對于這種心態(tài)和作法無可厚非。
《補充協(xié)議》是開發(fā)商與購房人就《商品房購銷合同》中未盡事宜進行補充而制定的條款，通常由開發(fā)商擬定后與購房人簽訂，除非有極特殊的情況，開發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購房人有權(quán)退房。因此，李女士反悔要求退房不會得到支持。
住 房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》要求嚴格預售商品住房退房管理?！锻ㄖ芬?guī)定：“商品住房嚴格實行購 房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預售 合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應遞交申請并說明理由，所退房源 應當公開銷售。”因此，即使開發(fā)商同意退房并收取違約金，在實際操作中仍然存在難度。
