房屋買賣中的陰陽合同
案情簡(jiǎn)述：
2008年3月5日原告(反訴被告)王某經(jīng)某房屋中介公司居間介紹，看中了被告(反訴原告)鐘某的一處房屋。并且于3月7日，原、被告在該中介公司處簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。為了達(dá)到少繳納稅收的目的，雙方在房屋土地資源管理局制定的示范文本《房地產(chǎn)買賣合同》中約定的房屋價(jià)款為108萬元，而《補(bǔ)充協(xié)議》中約定該房屋價(jià)款為人民幣150萬元，原告分三次將購房款支付給被告，并于合同簽訂當(dāng)日支付首付款15萬元，任何一方違約需支付守約方房屋總價(jià)款20%的違約金。后雙方產(chǎn)生矛盾，原告起訴要求確認(rèn)合同無效，要求被告返還購房款15萬元。
案件分析：
上述案件中的《房地產(chǎn)買賣合同》中約定的房屋價(jià)款并不是雙方真實(shí)意思的表示，《補(bǔ)充協(xié)議》中約定的價(jià)款才是雙方真實(shí)意思的表示，該協(xié)議完全符合合同成立的要件，系合法有效的。雖然雙方為了少繳稅在《房地產(chǎn)買賣合同》中的約定可能會(huì)因?yàn)?ldquo;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定”而無效，但是不能因此否認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》的效力。
知識(shí)拓展：
什么是陰陽合同?
所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的;對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭。
陰陽合同的法律效力：
一般因?yàn)?ldquo;陰陽合同”中的“陽合同”因不體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)。然而，如果利用“陰陽合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽合同”無效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無效。
在社會(huì)實(shí)踐中，出現(xiàn)以下“陰陽合同”的情形，法官往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定：
1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。
2、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無效。
3、對(duì)于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以
低價(jià)過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效。
4、對(duì)于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效。
5、對(duì)于雙方仍想交易但過戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。
6、沒簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。
