最高人民法院在2003年4月28日頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，并于當年6月1日開始實施。該司法解釋的頒布，給法院系統及仲裁委審理商品房買賣合同糾紛案件有了更為準確的法律依據，在司法界引起了高度的重視，且好評如潮。但是在司法實踐中，筆者認為，該司法解釋除了解釋本身適用范圍較窄之外，部分條文也存在法理上的不足，現僅就該司法解釋的第十八條的不足之處分析一二。
一、司法解釋的不足之處
該司法解釋的第十八條的內容如下：
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
筆者所認為該條的不足之處不在于逾期辦證損失或者違約金計算方法，而是對于由于出賣人的原因的界定在此是不清楚的，該條文沒有明確指出開發商的原因是否包含除開發商法定協助義務未履行之外的其他與開發商有關的原因，故此在司法實踐中極易引起不同的理解。
二、協助義務與代理義務的差別
根據國務院1998年《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定，商品房的買受人應當在法定的期限內辦理土地使用權證書和房屋所有權證書(預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內辦理;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內辦理)，作為開發商的出賣人僅承擔協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件的義務，根據此條的規定，開發商出賣商品房，如不履行協助買受人辦理產權證的義務，應當承擔違約責任。
本條規定在開發商與買受人就商品房辦理產權證書沒有任何的特殊約定，同時也沒有收取辦理產權證書稅費的行為時，出賣人與買受人的關系及雙方的權利和義務都是比較清楚的，但在商品房買賣實踐中，存在為數不少的由商品房的開發商負責辦理產權證書，且在雙方簽訂的商品房買賣合同中約定了辦理房產證的程序、方式，在這種情況下，如果出現逾期辦證的情況，引用該司法解釋時就需要慎重，否則會出現法理上的錯誤。
首先，如果開發商與買受人約定由開發商代為辦理產權證書，那么辦證責任應當由開發商承擔，此時開發商的義務就包含兩個方面，一個是法定的協助義務，另一個是約定的代理辦證義務，這兩個義務在法律上是不同的，具體的不同點在于協助義務屬于法定義務，不具有時效的限制，同時無須買受人的請求，其應當按照法規的規定予以實施，但是約定的代理辦證義務是一種合同法上委托代理關系，一種純粹的合同約定義務，該義務是一種基于請求權存在的債權義務，受到時效的限制。
其次，在商品房買賣中，開發商的法定的協助義務根據相關規定是較為明確的，根據建設部《城市房地產轉讓管理規定》中第七條規定，出賣人承擔與簽訂房地產買賣書面合同、會同買受人在合同簽訂后30天內辦理合同備案手續的義務，同時按照建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定出賣人還有一項提供辦理權屬登記的部分資料的義務，該資料主要包含用地證明文件或者土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證或銷售許可證及房屋竣工驗收資料、樓宇測繪報告、完稅證明、購房發票及購房證明書等等。當然，開發商代理買受人辦理產權證書在法律上是沒有限制性規定的，該合同約定只是合同當事人的意思自治。
第三，由于開發商辦證不能基于的原因存在多種類型，故此可能使得商品房買賣合同糾紛中逾期辦證違約金支付依據的差別。開發商不承擔法定的協助辦證義務，應當按照司法解釋第十八條的規定，承擔逾期辦證違約金，這毫無疑問，但是如果開發商履行了協助義務，但是其作為代理人身份不積極履行或者客觀上存在履行障礙，能否按照該條文承擔逾期辦證違約金呢，筆者以為應進行區分，畢竟代為辦證義務是基于合同產生的義務，而且該義務是基于開發商與買受人就房產證辦理在買賣合同中簽訂的委托代理條款而賦予開發商的一項義務，這與法定義務是根本不同的。當然在實踐中，開發商代為辦證遲延，肯定也會使買受人存在損失，但是該損失如何界定，只能依據合同法關于委托合同的規定予以測算，而不能按照商品房買賣司法解釋第十八條計算，即使是按照合同法關于委托合同的規定或者合同約定計算出的損失數額是一致的。
第四，如果由于買受人不支付代理辦證的對價或者由于不可抗力的因素使得其在履行了協助義務后，無法履行其代理辦證的義務，雙方之間的代為辦證的代理合同應自然解除，開發商也不應承擔違約責任，但是其協助辦證義務不應受到任何的影響，無論是開發商的協助義務已經在履行中還是已經履行完畢。
三、代理義務履行遲延的責任及損失計算
實踐中，關于代為辦證的問題是十分常見的，主要原因是開發商為了更多的占用買受人的資金，用于進一步投資或者經營，按照有關規定，房屋產權證書所需要的稅費最低不少于房價款的3.5%，主要包含契稅和維修基金。一般情況下，開發商即使代為辦證也應在房屋經過驗收，辦理樓盤的大證時，方可向買受人收取辦證稅費，但是多數開發商在簽訂預售合同時就想買受人受了全部稅費。故此對于買受人來說，從合同簽訂時起至法定應該可以辦理產權證書時間止，開發商無償使用該部分資金，買受人的損失應當界定為銀行同期貸款利率產生的損失，而從法定應該可以辦理產權證書時間起至開發商履行代理辦證義務止，買受人的損失界定為按照逾期銀行貸款利率計算，基數為收取的全部稅費和買受人已付房款總額，該結果更為準確。
當然如果開發商與買受人就代理辦證義務遲延履行約定了其他的內容，那么應該依據雙方的協議約定計算損失數額。
四、司法實踐中的舉證責任分配
在司法實踐中，筆者認為，應將逾期辦證原因查明的舉證責任歸屬開發商更為準確，原因是，開發商在商品房買賣中與買受人信息嚴重的不對稱，對于房屋、樓盤的具體情況，開發流程，驗收辦證程序等是不清楚的，如果出現了逾期辦證的情況，具體是協助義務的不履行，還是代理義務的不履行，買受人是無法查清的，根據最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定第七條及第七十五條的規定，由于開發商在產權證書辦理過程信息優勢地位，同時協助義務履行的有關資料、證明均由開發商持有，如其不交付有關部門或者司法部門，查清該問題是極其困難的，故此應由其承擔舉證責任。
