商品房預(yù)售合同的效力認(rèn)定
1.出賣人沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規(guī)定：“出賣人沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”該條規(guī)定將商品房預(yù)售許可證明的取得作為審查合同是否有效的主要依據(jù)，并不考慮審查對(duì)其他條件的具備與否，有其合理性。
如前所述，對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行規(guī)制是十分必要的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條，建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條，國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條、第二十四條、第二十七條對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行了規(guī)定。按照上述規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。該制度要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，申請(qǐng)頒發(fā)預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)管理部門針對(duì)預(yù)售人的申請(qǐng)，對(duì)其是否具備包括《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》在內(nèi)的所有的預(yù)售條件進(jìn)行審核，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。對(duì)符合預(yù)售條件的，予以核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。由此可見(jiàn)，《商品房預(yù)售許可證》是商品房合法預(yù)售的關(guān)鍵性證明文件，是政府對(duì)預(yù)售人預(yù)售資格的認(rèn)可?？梢孕蜗蟮卣f(shuō)，《商品房預(yù)售許可證》就是預(yù)售人可以進(jìn)行預(yù)售的“資格證”、“通行證”。另外，我們還應(yīng)當(dāng)看到，預(yù)售許可證制度是行政強(qiáng)制許可制度，其實(shí)施主要依賴于政府職能部門的管理。“法官應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分司法審判權(quán)和行政管理權(quán)的不同職能，正確行使審判權(quán)。”“人民法院對(duì)出賣人預(yù)售資格的審查，主要看其是否取得商品房預(yù)售許可證明，對(duì)其他預(yù)售條件的審查主要是行政部門的權(quán)限。”這意味著法官在審查商品房預(yù)售合同的效力時(shí)，審查的范圍應(yīng)當(dāng)限制在審查預(yù)售人是否以其名義獲得商品房預(yù)售許可證明及其真?zhèn)芜@一事實(shí)上。
買受人明知出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明而與出賣人簽訂的商品房預(yù)售合同，可以認(rèn)為出賣人與買受人對(duì)商品房預(yù)售達(dá)成了一致意見(jiàn)，合同成立，但因?yàn)槿鄙偕б?《商品房預(yù)售許可證》的取得)，合同尚未生效。合同簽訂后，當(dāng)事人起訴的，應(yīng)認(rèn)為合同生效要件的獲得已無(wú)可能，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但如果出賣人已具備了辦理《商品房預(yù)售許可證》的條件，只是不肯予以辦理，而預(yù)購(gòu)人請(qǐng)求認(rèn)可合同效力的，可認(rèn)定合同有效(類推適用《合同法》第四十五條第二款前段)。出賣人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，則可認(rèn)為合同具備了生效要件，可以認(rèn)定有效。
出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第(一)項(xiàng)的規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
2.當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。”該條規(guī)定對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款，關(guān)于“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定對(duì)合同效力的影響作了評(píng)價(jià)。
從《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的文義解釋，該款只是表明商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒?，但并未將此確定為合同生效要件。況且將合同登記備案行為的執(zhí)行人為預(yù)售人，預(yù)購(gòu)人(買受人)很難對(duì)此加以控制。因此，應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售的登記備案視為行政部門的一種合同管理措施，其實(shí)施與否，并不對(duì)合同本身的效力產(chǎn)生影響。對(duì)此，最高人民法院《關(guān)于適用<合同法)若干問(wèn)題的解釋(一)》已有規(guī)定。該解釋第九條中規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力……。”《商品房買賣合同糾紛解釋》只不過(guò)又一次進(jìn)行了明確。
當(dāng)然，雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品預(yù)售合同生效要件的，應(yīng)當(dāng)從其約定(《合同法》第四十五條第一款前段、中段)。但雖然約定以辦理登記備案手續(xù)為商品預(yù)售合同生效要件，雖然沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)，雙方已實(shí)際履行合同的，視為雙方當(dāng)事人合意排除對(duì)該要件(約定)的適用(《合同法》第四十五條第一款前段的反對(duì)解釋)。
