案例背景：2003年11月，韓某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱：開發(fā)商)簽訂購(gòu)房誠(chéng)意金協(xié)議一份。協(xié)議約定：1.韓某向開發(fā)商預(yù)訂XX公寓5棟2單元302室，面積暫估為120平方米(最終以相關(guān)部門實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn))，每平方米暫定價(jià)格為5000元;2.韓某自愿支付5萬(wàn)元作為預(yù)訂住宅室號(hào)的誠(chéng)意金，開發(fā)商在收到該誠(chéng)意金后為韓某保留所訂室號(hào)的住宅，不得擅自將韓某所訂室號(hào)的住宅訂予他人，如擅自訂予他人，除立即全額返還誠(chéng)意金及利息外，還應(yīng)向韓某支付違約金3萬(wàn)元;……上述誠(chéng)意金協(xié)議簽訂后，韓某按約向開發(fā)商支付了誠(chéng)意金。
2005年3月1日，開發(fā)商書面通知韓某前來(lái)簽訂正式的商品房買賣合同。2005年5月，韓某向開發(fā)商一次性支付了55萬(wàn)元購(gòu)房款，開發(fā)商的副總王某向韓某出具收條一張注明：今收到XX公寓5棟2單元302室購(gòu)房客戶韓某的購(gòu)房款55萬(wàn)元，按每平方米5000元計(jì)算，面積為120平方米，該收條加蓋了開發(fā)商的售樓合同專用章。2005年6月，韓某至售樓處要求簽訂商品房買賣合同，王某與韓某簽署了一份備忘錄注明“客戶韓某前來(lái)簽訂合同，由王某接待。王某承諾最遲本月底簽訂合同”。后因該處房產(chǎn)急劇漲價(jià)，開發(fā)商拒絕向韓某交房。韓某認(rèn)為雙方的誠(chéng)意金協(xié)議已經(jīng)轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同，隨后起訴至人民法院，訴稱其已經(jīng)交付了全部的房款，請(qǐng)求法院判決開發(fā)商立即交房，并將辦理產(chǎn)權(quán)證的材料交付給韓某以便進(jìn)行相關(guān)登記。開發(fā)商辯稱誠(chéng)意金協(xié)議中的單價(jià)僅為暫定價(jià)，該價(jià)格是不確定的，而且雙方尚未簽訂商品房買賣合同，請(qǐng)求法院駁回韓某的訴訟請(qǐng)求。
一審法院審理后查明開發(fā)商已經(jīng)于2005年2月取得了商品房預(yù)售許可證，韓某在交付55萬(wàn)元后未再支付任何款項(xiàng)。法院認(rèn)為雙方重新確定了合同單價(jià)，因此判決支持韓某的訴訟請(qǐng)求，即認(rèn)可了5000元每平方米的單價(jià)，面積以房產(chǎn)部門測(cè)量為準(zhǔn)。開發(fā)商不服一審判決提起上訴，二審法院認(rèn)為一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，遂判決駁回上訴，維持原判。
律師點(diǎn)評(píng)：上述真實(shí)案例中，兩級(jí)法院都支持了韓某的訴訟主張，其判決要點(diǎn)在于認(rèn)可了誠(chéng)意金協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同。本案中的誠(chéng)意金協(xié)議與我們經(jīng)常看到的認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)訂協(xié)議等具有相同的性質(zhì)，其目的是為了給將來(lái)訂立商品房買賣合同提供擔(dān)保。
韓某與開發(fā)商在自愿的基礎(chǔ)上簽訂誠(chéng)意金協(xié)議，且該協(xié)議內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此誠(chéng)意金協(xié)議自訂立時(shí)就對(duì)合同雙方具有約束力。合同實(shí)際履行中，韓某向開發(fā)商支付55萬(wàn)元房款后，開發(fā)商的代表王某出具的收條明確說(shuō)明單價(jià)按照5000元計(jì)算，上述行為可視為雙方用對(duì)價(jià)格條款進(jìn)行了確認(rèn)，于是雙方簽訂的誠(chéng)意金協(xié)議轉(zhuǎn)化為了商品房買賣合同。法院據(jù)此作出判決是正確的。
值得說(shuō)明的是開發(fā)商在條件成就時(shí)不與韓某簽訂商品房買賣合同，這本身就存在過(guò)錯(cuò)。律師認(rèn)為簽訂預(yù)購(gòu)合同的雙方，應(yīng)盡快本著誠(chéng)信原則簽訂商品房買賣合同以進(jìn)一步細(xì)化雙方的權(quán)利義務(wù)，這樣才能盡量減少合同糾紛的產(chǎn)生。
