物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的特征，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。但是由于物業(yè)管理在中國(guó)起步晚，總體上還處在一個(gè)開(kāi)創(chuàng)、摸索的階段，在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了許多問(wèn)題，其中最大、最難的問(wèn)題就是收費(fèi)難。 物 物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的特征，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。但是由于物業(yè)管理在中國(guó)起步晚，總體上還處在一個(gè)開(kāi)創(chuàng)、摸索的階段，在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了許多問(wèn)題，其中最大、最難的問(wèn)題就是收費(fèi)難。
物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理和維護(hù)，為業(yè)主提供保安、保潔、維修和其他業(yè)主所需要的各種服務(wù)，按規(guī)定收取物管費(fèi)和服務(wù)費(fèi)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖聝?，但?shí)際情況卻恰恰相反。目前，我國(guó)大部分地方的物業(yè)管理費(fèi)收繳率都不是很理想。例如：北京市的物業(yè)收費(fèi)率一般僅為50%—60%，最低的只有30%左右，能達(dá)到80%—90%的已屬鳳毛麟角。武漢市300多家物業(yè)管理企業(yè)中，運(yùn)行較好的，物管費(fèi)也只能收到80%，差的只有20%。南京市居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率平均不足70%。廣州約有20%的業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。
贏利，是每一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。而物業(yè)管理是一個(gè)微利的服務(wù)性行業(yè)，是否能正常運(yùn)作，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，全依賴(lài)于向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。許多物管公司因?yàn)槭召M(fèi)難而處于虧損狀態(tài)。收費(fèi)難問(wèn)題已經(jīng)直接影響到整個(gè)物管界的發(fā)展。收費(fèi)難，毋庸置疑是當(dāng)前物業(yè)管理亟待解決的一個(gè)棘手問(wèn)題。那么為什么有那么多業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)管理收費(fèi)率為什么提不上來(lái)呢？
一是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費(fèi)不成正比。
由于物業(yè)管理在中國(guó)起步晚，尤其是在中西部地區(qū)，物業(yè)管理在專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的服務(wù)“物無(wú)所值”就以拒交物管費(fèi)來(lái)表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務(wù)上下工夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無(wú)法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進(jìn)取”，但管理費(fèi)卻照收不誤，直至激起民憤拒交物管費(fèi)。據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)樓市》(2002年2月27日)刊載的一份中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所日前對(duì)京、滬、穗三地房地產(chǎn)發(fā)展情況的調(diào)查資料顯示，在與購(gòu)房有關(guān)的問(wèn)題中，消費(fèi)者最關(guān)心、最擔(dān)心的問(wèn)題是物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，其不滿意率高達(dá)90％。被調(diào)查者對(duì)于物業(yè)管理的不滿意主要是物業(yè)管理公司亂收費(fèi)、房屋維修不及時(shí)、防盜管理不到位、物業(yè)工作人員的服務(wù)態(tài)度不好等。
二是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠。
經(jīng)歷過(guò)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的人們已經(jīng)習(xí)慣了“只享受，不（少）付費(fèi)”。對(duì)于上個(gè)世紀(jì)80年代才走進(jìn)中國(guó)大陸的物業(yè)管理還沒(méi)有完整的認(rèn)識(shí)，有些人甚至是根本就不想了解物業(yè)管理是什么?！渡钲谏虉?bào)》和深圳萬(wàn)龍騰市場(chǎng)研究咨詢公司曾經(jīng)共同對(duì)深圳市民進(jìn)行過(guò)相關(guān)調(diào)查，結(jié)果有近33％的被采訪者尚不知道住宅要交物業(yè)管理費(fèi)。試想一下，連住宅要交物業(yè)管理費(fèi)都不知道，怎么會(huì)去主動(dòng)交物業(yè)管理費(fèi)呢？由于不了解物業(yè)管理的內(nèi)涵，少數(shù)業(yè)主還存有僥幸心理。由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對(duì)象是一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主不交物管費(fèi)就停止服務(wù)活動(dòng)，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費(fèi)”、“躲費(fèi)”，他們不交費(fèi)，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長(zhǎng)此以往就會(huì)形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費(fèi) 物業(yè)公司虧損 服務(wù)質(zhì)量下降 業(yè)主長(zhǎng)期拒交費(fèi)。
三是開(kāi)發(fā)商越權(quán)承諾，物業(yè)公司長(zhǎng)期受苦。
開(kāi)發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物管費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，而從嚴(yán)格意義上講開(kāi)發(fā)商的承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無(wú)人兌現(xiàn)或者是自己花了一輩子積蓄所買(mǎi)的房子卻沒(méi)有達(dá)到合同要求，由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物管公司身上，而他們表達(dá)不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物管費(fèi)。據(jù)有關(guān)調(diào)查，由于業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商不履行售房時(shí)的承諾而對(duì)物管公司不滿的小區(qū)中，大約有47%的業(yè)主在入住后，采用拒交物管費(fèi)和水、電費(fèi)等方式表達(dá)自己的不滿。
四是物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。
當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)存在的諸如招投標(biāo)暗箱操作、亂收費(fèi)、收費(fèi)難等問(wèn)題難以解決，其實(shí)大部分原因是因?yàn)椤盁o(wú)法可依”。物業(yè)管理是一個(gè)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運(yùn)作的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物管公司發(fā)生的爭(zhēng)議中，大多數(shù)都是因?yàn)闆](méi)有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進(jìn)行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費(fèi)率也大有所望了。
既然知道了收費(fèi)難的原因，那么,下一步我們就研究如何提高物業(yè)管理收費(fèi)率。針對(duì)上述原因采取相應(yīng)的措施：
首先是加強(qiáng)物管公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的水平；其次加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹(shù)立現(xiàn)代的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)；
再次，物管公司一定要認(rèn)真與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋交接，特別是一些承諾方面的問(wèn)題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務(wù)工作埋下隱患；
最后要呼吁有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)更合理、更完善、更切合實(shí)際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。
其實(shí)這些相應(yīng)的措施與辦法大家都很清楚，關(guān)鍵是如何實(shí)施，具體怎么做才能達(dá)到提高物業(yè)收費(fèi)率的效果。在這里我想舉一實(shí)例說(shuō)明。
重慶市物管企業(yè)現(xiàn)有883家，但80%的企業(yè)因?yàn)槲锕苁召M(fèi)率太低而處于虧損狀態(tài)，但在這其中有一家物業(yè)管理公司卻能將物管收費(fèi)率始終保持在95%以上，今年三月份所管晨光小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率達(dá)到99.79%，今年5月份所管紳帝大廈的收費(fèi)率竟達(dá)到了100%，我想這個(gè)數(shù)字在重慶乃至全國(guó)也是首屈一指的，并且該公司在2002年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，在目前大多數(shù)物管企業(yè)虧損運(yùn)作的情況下，能取得這樣的成績(jī)是值得驕傲的。這個(gè)將所有物管企業(yè)認(rèn)為最頭痛的收費(fèi)難問(wèn)題處理的較好的物管企業(yè)就是：重慶紳帝物業(yè)管理有限公司。重慶紳帝物業(yè)管理有限公司成立于1997年，是重慶市的一級(jí)物業(yè)管理獨(dú)立法人企業(yè)，是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位、重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。公司自成立以來(lái)，一直秉承“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，在“服務(wù)創(chuàng)品牌、管理增效益”的質(zhì)量方針的指導(dǎo)下真誠(chéng)地為廣大業(yè)主服務(wù)，深受業(yè)主好評(píng)。2001年公司被評(píng)為“重慶市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”；公司受托物業(yè)“帝豪名都”被評(píng)為“2001年度重慶市物業(yè)管理示范大廈”、“2001年度高新區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”；公司所管理的陳家坪機(jī)電市場(chǎng)是重慶市目前面積最大，管理最規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量最好的專(zhuān)業(yè)機(jī)電市場(chǎng)。為不斷提高服務(wù)質(zhì)量并與國(guó)際接軌，2002年10月公司通過(guò)了ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證。紳帝始終堅(jiān)持“全心全意全為”的經(jīng)營(yíng)理念，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)、外樹(shù)形象，增強(qiáng)實(shí)力，拓展規(guī)模，以更熱情、更貼金生活的優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)奉獻(xiàn)給每一位業(yè)主。紳帝以其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，贏得了業(yè)主良好的口碑。
