業(yè)主大會是在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進行決議，并通過選舉建立業(yè)主委員會。
一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
一、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的地位和作用
與計劃經(jīng)濟年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，物業(yè)管理作為社會主義市場經(jīng)濟條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制，其最基本的特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。
全體業(yè)主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，業(yè)主委員會是業(yè)主團體內(nèi)部的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)。它由業(yè)主團體內(nèi)部各個成員按一定程序選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)具體處理業(yè)主團體的日常事務(wù)。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主實現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵。物業(yè)管理公司則是對建筑物進行統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)的企業(yè)。
二、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系
在實踐中，過去我們大都將業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系鎖定?quot;委托"或"委托代理"上，其實這是望文生義引起的片面理解，對物業(yè)管理的健康發(fā)展會造成極大的危害。
(一)委托的產(chǎn)生、發(fā)展是由于因商品經(jīng)濟的發(fā)達(dá)，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對這種關(guān)系進行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。這與我國《合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的，委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同的類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實際認(rèn)真對照新合同法就會發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理是有本質(zhì)上的區(qū)別的，具體反映在以下幾個方面：
1.合同的目的不同。《中華人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定："委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同"。這條規(guī)定是法律對委托合同概念的界定。依據(jù)這條法律規(guī)定委托合同的最主要特征就是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù);其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達(dá)數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。"
2.《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定："受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。"這實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同的范圍、項目，遵循物業(yè)管理法律、法規(guī)，獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)濟活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務(wù)。
3.物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對于報酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的區(qū)別。
4.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零八條："委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)"的規(guī)定，委托合同可以采取重復(fù)委托;而物業(yè)管理法律、法律規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人。
5.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定："委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。"即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)款?quot;法律規(guī)定的其他情形"的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
從上述五個方面的本質(zhì)量區(qū)別可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在"委托合同"的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在"物業(yè)管理委托"的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經(jīng)營服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托行為。
在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識的不清晰，加上《中華人民共和國合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同?quot;物業(yè)管理委托合同"的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個"物業(yè)管理委托合同"卻與《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相距甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導(dǎo)法官作出"物業(yè)管理委托合同"屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。
(二)所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實施的且法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應(yīng)的法律制度。代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。在處于簡單商品經(jīng)濟時期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會以后，科技發(fā)展、交易擴大，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可缺少的重要內(nèi)容。
