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（一）物業管理市場產生的原因

房地產商品本身的特殊性，使物業管理服務成為一種獨立的交換對象具備了可能性。房地產商品除只有供給的有限性、位置的固定性等一些特點之外，還有使用長期性的特點。一宗房地產在交付使用之后，可能有幾十年乃至上百年的壽命，在此期間，房屋的折舊、破損以及功能的部分退化都是在所難免的。而房屋的使用一般都是在退出流通領域之后，同時房地產企業不再對房屋的維護及管理負責。這樣，在物業長久的壽命周期內，為保證其正常的運轉和使用，必然需要有物業維修、管理及其他服務。

建筑技術的進步和城市化的發展，則是物業管理成為一種獨立交換對象的根本原因。建筑技術的進步，使得具有多個使用單元和高層的樓宇大量出現，并且其附屬設備也更為復雜，出現了電梯、防災、消防設備、氣溫調節設備、智能設施等一些復雜的設備與系統。多戶住宅樓宇的出現，使得房屋的產權多元化，然而房屋結構及其水、電暖設備和管建系統則是一個密切相連、分工明確的整體系統。這樣，必然導致因房屋整體性要求統一管理與房屋產權多元化要求分散管理的矛盾，而該種矛盾不可能靠每個業主或使用人自身解決，而需要有物業管理人員和機構提供專業的、系統的及整體性的管理與服務活動。其次，由于城市化的發展，使得人口與各種經濟活動不斷集中于城市的有限環境和地域中。房屋也不斷地集中，這就使得物業管理的需求由零散逐步走向集中。由上述分析可見，技術進步與城市化進程的加快，使物業管理服務需求在一定地域上不斷集中，導致專業的物業管理服務獲得規模經濟，從而也自然會形成以物業管理服務為交換對象的物業管理市場。

（二）物業管理市場發展的原因

物業管理市場的發展，與社會經濟的發展，人們收入水平的提高密切相關。首先，人們收入水平的提高，使其對物業管理服務的需求呈現出多元化的發展趨勢。一般來說，人類的需求分為三個層次，即生存需求、享受需求和發展需求。三者之間又呈現由低向高，逐漸進化的發展趨勢。隨著人們收入水平的提高，人們居住的生存需求已逐漸得以滿足，從而進一步追求享受需求和發展需求，對物業管理的需求也進一步包括保安、清潔、環境綠化、社區文化等包括多種服務方式的全方位服務。

由于人們收入水平的提高，一些原來由自己提供的家務勞動，逐漸轉變為通過購買的方式獲得。如郵件收寄、食品訂購、教育子女等等。相應的與其配套的服務也逐漸納入物業管理的業務范疇，從而促使物業管理行業不斷發展和壯大。

（三）我國物業管理市場產生與發展的原因

新中國成立后的長時間內，我國處于計劃經濟體制，房地產管理是一種行政性福利型的管理方式，公房（直管房）是由房管部門的房管處、所管理；單位房產（自管房）則由本單位行政部門管理。在此期間，未形成帶有市場經濟特征的物業管理模式；不存在市場經濟體制下物業管理的市場。近年來，隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立和發展，物業管理市場已并呈現強勁的發展趨勢，這主要是由以下的特殊因素決定的。

首先，市場經濟體制的建立和完善，需要物業管理市場的存在。市場經濟體制建立的一個重要因素，就是要加快市場體系的建設，使市場在國家宏觀調控政策指導下，對資源配置起基礎性作用。目前，我國商品市場的發展較快，各級各類的商品市場正在逐步完善。相比之下，生產要素市場的發育卻較為滯后。例如，勞動力市場還處于探索階段，房地產市場雖已開放，但其進一步發展卻受到諸多因素的限制。物業管理市場則是上述兩個市場的交叉，隨著它的建立，必然對這兩個市場起著完善和推動作用。因此，在市場經濟體制下，需要物業管理市場的存在和發展。

其次，市場經濟體制也不斷塑造出物業管理市場的行為主體。在向市場經濟體制的轉

軌過程中，我國已明確了以住房商品化為目標的住房制度改革方向，原有的公房要以各種

形式出售給個人，新建住房也主要是以個人為銷售對象。這樣，原來在傳統房屋管理體制 下，由國家或單位負責已建房屋維修及管理的任務，必然要由市場上的新的行為主體來承 擔。因此，便形成了以購買住房的住戶為主的新的物業管理需求主體，和以物業管理公司 為主體的物業管理供給主體。