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前期物業(yè)管理
我國有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)管理公司第一年必須由開發(fā)商指定。業(yè)主管理委員會成立之后，經(jīng)表決通過，可以對物業(yè)管理公司進(jìn)行更換。前期物業(yè)管理，就是指房屋出售后，業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》生效之前的物業(yè)管理。國務(wù)院2003年頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，但臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，并在簽訂買賣合同之前予以明示并說明，使業(yè)主知道在將來的物業(yè)管理中自己的權(quán)利和義務(wù)，而且在買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
在實際操作中經(jīng)常有這樣的情況，開發(fā)商為了不承擔(dān)延遲交付房屋的違約責(zé)任，在房屋已經(jīng)建好而小區(qū)供水、供電、綠化等配套沒有完工的情況下，匆匆交房，而此時的物業(yè)公司，要么依約定還沒有接收小區(qū)，要么因接收手續(xù)繁瑣而不能滿足業(yè)主需求，最后受到傷害的還是業(yè)主。而當(dāng)業(yè)主的權(quán)益受到侵害時，卻不知應(yīng)找開發(fā)商還是找物業(yè)公司。從這一點考慮，前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容包含在房屋買賣合同中是必須也是必要的。
這里要明確的是，“物業(yè)管理”與“房屋買賣”是兩個相對獨立的法律關(guān)系，前者是服務(wù)合同關(guān)系，后者是買賣合同關(guān)系，而物業(yè)管理中的費用、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容實際上是物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利、義務(wù)，只能由物業(yè)管理公司予以確立。所謂“買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”，是指買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確開發(fā)商在前期物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù)，例如將物業(yè)資料移交給物業(yè)管理公司的時間等，至于物業(yè)管理公司的義務(wù)，買賣合同中不應(yīng)該有約定，即使約定了也因為主體不對而沒有法律效力。
為了保護(hù)業(yè)主的利益，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。若投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，也可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》對招標(biāo)和投標(biāo)的方式、程序、內(nèi)容及物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等都做了明確細(xì)致的規(guī)定。
物業(yè)管理公約
當(dāng)前反映的物業(yè)管理糾紛較多。例如：入住時的物業(yè)管理情況與銷售人員口頭承諾或廣告上標(biāo)明的相差甚遠(yuǎn)、停車場和會所的收費問題業(yè)主物業(yè)難成一致，等等。這些糾紛看似發(fā)生在入住階段，其實大多在買房時就留下了隱患。很多業(yè)主和開發(fā)企業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理是入住后的事，應(yīng)該在入住后再協(xié)商，所以購房時沒有就物業(yè)管理有關(guān)問題簽訂詳細(xì)協(xié)議。這樣，入住后購房人的權(quán)益很難得到保障，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)也覺得疲于應(yīng)付。簽訂《物業(yè)管理公約》的目的就是要明確房屋售后，開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)，減少和避免糾紛的產(chǎn)生，并且，一旦糾紛發(fā)生，也可以作為解決糾紛的依據(jù)。
《物業(yè)管理公約》是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂的關(guān)于房屋售后各方物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的契約。一經(jīng)簽訂，對簽約各方具有法律約束力。公約的制訂方是商品房的銷售者---開發(fā)企業(yè)，公約須在售房前報送市國土房管局市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)登記。公約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)、簽約各方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和糾紛的處理等。公約應(yīng)參照市國土房管局2002年7月發(fā)布的示范文本制訂，包含其必備條款。內(nèi)容不得與有關(guān)法規(guī)政策的強(qiáng)制性規(guī)定相沖突。
物業(yè)管理公約雖然對于明確權(quán)利義務(wù)和解決實際糾紛有重要的作用，但是物業(yè)管理公約也不是萬能的。物業(yè)管理服務(wù)具有公共性，一個小區(qū)內(nèi)的眾多的業(yè)主必須接收相同的服務(wù)，而不同的業(yè)主對物業(yè)管理的預(yù)期是不一樣的，有的業(yè)主可能傾向于高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，有的則可能更加看重低價位，加上前期物業(yè)管理的委托權(quán)是由開發(fā)商而不是業(yè)主行使的，單個業(yè)主事實上不可能在入住時就公共性的物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行單獨協(xié)商，這樣很多業(yè)主因此認(rèn)為自己是在入住時被動接受了開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理條款，覺得服務(wù)和收費標(biāo)準(zhǔn)等均由開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)確定，業(yè)主沒有主動選擇的權(quán)利。這種矛盾不是物業(yè)管理公約所能解決的。
在此建議購房者聘請專業(yè)律師，幫助審查物業(yè)管理公約，弄清楚入住后物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)、價位是否符合自己的要求，以便做出是否簽約的決定。同時，購房者還應(yīng)在律師的幫助下，針對非專業(yè)人員無法識別的陷阱條款，與開發(fā)商協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。這樣就可以消除入住后的隱患，將風(fēng)險降至最低。
物業(yè)管理委托合同
開發(fā)商的最初委托是臨時性的安排，前期物業(yè)管理結(jié)束后，業(yè)主管理委員會必須與物業(yè)管理公司續(xù)簽《物業(yè)管理委托合同》。如果物業(yè)管理委員會決定選聘新的物業(yè)管理公司，也需要與新選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。
不管是上述的哪種情況，業(yè)主管理委員會都可以就委托合同的內(nèi)容與物業(yè)管理公司協(xié)商，對原《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容作出修改。業(yè)主管理委員會最好聘請法律顧問，起草一份有利與業(yè)主的合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)具備以下主要條款：
（1）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方(委托人)為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會，乙方(受委托人)為物業(yè)管理公司；
（2）委托管理項目。即接受管理的房地產(chǎn)名稱、座落位置、面積、四至界限；
（3）委托管理內(nèi)容。即具體管理事項，包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電 設(shè)備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項；
（4）委托管理費用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費。物業(yè)管理的收費情況比較復(fù)雜，不同的管理事項，收費標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的，有的收費項目是同業(yè)主管理委員會洽商決定的，這些收費，能明確的都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定；
（5）雙方的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利主要有：
　　 ①有權(quán)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂小區(qū)物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理公司制訂的小區(qū)管理辦法可以是綜合性的管理規(guī)章，也可以針對不同方面制訂專項規(guī)章，例如衛(wèi)生公約、保安公約等等。物業(yè)管理公司制訂規(guī)章屬于對小區(qū)管理服務(wù)的重大措施，必須經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會或物業(yè)管理委員會認(rèn)可后，管理規(guī)章才能生效。這些管理規(guī)章不屬于政府行為，沒有普遍的效力，只在小區(qū)居民范圍內(nèi)具有約束力，其性質(zhì)屬于團(tuán)體自律性規(guī)章；