物業(yè)小區(qū)發(fā)生刑事案件，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任？在深圳和上海發(fā)生的兩起命案經(jīng)過中央電視臺、上海電視臺、新華社等媒體廣泛報導(dǎo)，引起了物業(yè)管理行業(yè)、業(yè)主、住戶和法律界的強(qiáng)烈反響。
先說有名的深圳筆架山莊命案。1998年3月，二罪犯潛入筆架山莊，在山莊的空置房屋內(nèi)潛伏4日，掌握了某業(yè)主的出入規(guī)律，第4天深夜某業(yè)主回家時，罪犯在家門前將其搶劫殺害。二年后，刑事案件偵破、審理完畢，二罪犯均被執(zhí)行死刑。死者家屬認(rèn)為物業(yè)管理公司疏于對空置房屋的管理，對出入住宅區(qū)的可疑人員不加防范，存在嚴(yán)重的過錯，對死者的被害負(fù)有不可推卸的責(zé)任，將物業(yè)管理公司推上被告席，索賠139萬元。一審法院判決物業(yè)管理公司支付死者家屬10萬元賠償金。深圳市中級人民法院二審撤銷原法院判決，認(rèn)定物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。
第二起案件發(fā)生在上海北區(qū)的一個新建成小區(qū)。2001年3月5日凌晨，罪犯翻過圍墻進(jìn)入最靠近圍墻的一樓人家，采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對某女實(shí)施奸淫并致其死亡。然后打開小區(qū)建筑垃圾堆放地的一扇小鐵門，順著垃圾攀上墻，翻出小區(qū)。罪犯后被抓獲，死者家屬提起刑事附帶民事訴訟，法院判決賠償13246.50元。之后，死者家屬又對物業(yè)管理公司提起民事訴訟，要求賠償507701.55元。寶山區(qū)法院一審判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。上海市第二中級法院二審撤銷原法院判決，裁定物業(yè)管理公司賠償4萬元。
兩起案件性質(zhì)類似，但最終的判決結(jié)果卻大相徑庭。物業(yè)管理公司在這種刑事案件中到底有沒有責(zé)任？有什么責(zé)任？承擔(dān)或免除責(zé)任的根據(jù)是什么？作為物業(yè)管理公司從這兩起案件應(yīng)該借鑒的經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)是什么？
在筆架山莊案件中，一審法院認(rèn)定業(yè)主入住后，與物業(yè)管理公司構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)管理合同法律關(guān)系，保障住戶的人身、財產(chǎn)安全是物業(yè)管理合同的附隨義務(wù)，物業(yè)管理公司必須采取有效措施防范事故的發(fā)生。案件中，罪犯潛伏4日，物業(yè)管理人員在第2天即發(fā)現(xiàn)罪犯的行跡，但由于責(zé)任心不強(qiáng)，疏忽大意，對空置房疏于管理，對出入的可疑人員不加防范，客觀上已將住戶置于不安全境地，從而使犯罪分子在第4天得逞。被告沒有全面履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
在上海案件中，二審法院認(rèn)定物業(yè)公司對三大監(jiān)控系統(tǒng)（即周界報警、電子巡更和攝像監(jiān)控）沒有公安局的驗(yàn)收合格證明；在不能確保三大監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)揮安全防范作用的情況下，仍不同意居民在自家的門窗上安裝防盜鐵門；未將理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉，使犯罪分子輕易進(jìn)入和翻出小區(qū)。這些行為充分證明了物業(yè)管理公司在安全防范中疏于管理，證明了其未能切實(shí)履行安全防范的義務(wù)的事實(shí)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院在對這兩起案件判決賠償?shù)闹饕聦?shí)根據(jù)就是物業(yè)管理公司“疏于管理”。
在2002年10月21日國務(wù)院法制辦公室向社會大眾公布的《中華人民共和國物業(yè)管理條例（草案）》征求意見稿第四十九條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。”第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)疏于管理（下劃線為筆者加注），未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”根據(jù)民事訴訟法關(guān)于證據(jù)的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對自己的行為不存在“疏于管理”承擔(dān)舉證責(zé)任。如何證明是否“疏于管理”就成了關(guān)鍵。在上海案件的第一審中，物業(yè)管理公司認(rèn)為物業(yè)公司按約配置保安人員進(jìn)行保安值勤、巡視，并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監(jiān)控系統(tǒng)，就已經(jīng)履行了小區(qū)的保安義務(wù)。一審法院也對上述觀點(diǎn)進(jìn)行了支持。但二審就從上述的三個方面的行為從反面認(rèn)定為“疏于管理”。深圳筆架山莊命案也是從“在第2天已發(fā)現(xiàn)罪犯行跡、對空置房疏于管理、對出入的可疑人員不加防范”幾方面認(rèn)定物業(yè)管理公司“疏于管理”的。因此，物業(yè)管理公司在以后的工作中應(yīng)該從以下幾方面做好預(yù)防和處理措施：
