房地產物業管理知識
現在隨著新沂小區的不斷增加，物業管理的不規范操作，業主的物業維權意識增強，導致物業糾紛的不斷出現，為了業主更好的維權，業主們要多學習下相關物業管理知識。
一、 什么是公共維修資金？公有住房售后維修資金如何交納和使用？
公共維修資金是指住宅樓房的共用部位和共用設施設備的維修養護資金，是為住宅長期維護、使用而提供的資金保證。交納公共維修資金是業主的一個基本義務。該資金專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后的維修工程，除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。共用部位指房屋的承重結構（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、非承重結構的戶外墻面、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備如供水系統（上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵等）、消防系統、高層建筑的電梯等等。上述系統中屬于專業管理部門所有的除外。
在住房制度改革中向個人出售的公有住房，根據建設部、財政部1988年12月16日頒發，自1999年1月1日起執行的建住房〔1998〕第213號《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》第六條執行。其維修資金來源于兩部分：一部分是由售房單位從售房款中按多層住宅20%、高層住宅30%的比例劃撥公共維修基金，另一部分是職工個人按購房款的3%交納公共維修基金。我市直管公房售后維修基金存入市財政專戶，市政府統一支配使用。如需使用公共維修基金，報政府批準，財政撥付。
二、房屋購買后，室內櫥房、廁所漏水由誰負責維修？誰承擔維修費用？
住戶購買公有住房后，房屋產權屬于業主（房屋使用人）所有，室內設施設備的維修保養由使用權人承擔，室內櫥房、廁所漏水是多方面引的，可能住戶使用不當造成防水層破壞，上下水管破損滲漏，廁所便池損壞造成的，業主應及時進行維修，承擔維修費用。避免引起上下住戶之間的矛盾和糾紛。
三、購房人從何時開始交納物業服務費？
購房人從什么時候開始交納物業服務費，目前國家并沒有這方面的明確規定。主要由購房人與物業管理公司在物業服務合同中進行約定，在雙方認可的情況下，依服務合同約定執行。
通常情況下，物業服務費計算的起點有以下三種：
第一種，以房屋交付之日開始計收。
第二種，以購房人辦理入住手續時開始計收。
第三種，如果購房人在購房時，與開發商就物業服務費的收取另有規定，依雙方的約定。比如說，有的開發商在賣房時候為了吸引更多的購房人，承諾免收一年的物業服務費，在這種情況下，購房人對于物業服務費的交付時間起點以雙方簽訂的服務合同為準。
此外，值得注意的是，根據《物業管理條例》已竣工但尚未交給購房人的物業，物業服務費應當由開發商交納。
四、業主（使用人）是否可以改變物業用途？
為主享有對物業的所有權，但是卻不能擅自改變物業用途。
業主擁有物業所有權后，有權在法律許可的范圍內自由地處置自己的物業。但是，業主在行使這一權利時，還必須受到法律的約束。業主在行使權利、享受利益的過程中，不得侵犯他人的合法權益或社會的公共利益。
業主對擁有所有權的物業享有占有、使用、收益、處分等各項權利，并排除他人的非法干涉。但同時，業主必須承擔相應的法定義務，應按照物業本來用途和使用目的進行使用，有維護建筑物安全和外部協調、美觀的義務；有獨立承擔其專有部分的維修責任及費用的義務；有不得隨意變更專有部分的水管、電線、煤氣、電話線等各種管線的義務；有尊重、維護環境衛生和安寧的義務等等。在法律允許的前提下，業主可以通過合法的程序改變物業用途。
五、在計算物業管理時，計費面積以什么為準？
通常情況下，物業管理的計費面積是以房產證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，暫以開發商與購房人簽定的購房合同上的銷售面積為準；最后以房屋測量部門實測的面積并寫入房產證建筑面積為準。
當前，在一些城市，為了避免商品房銷售中的面積糾紛，規定按套內建筑面積或使用面積來銷售住宅，即通過提高單價、總房款不變，消費者明明白白買房，所買面積更加清楚明了。這樣的住宅，物業管理計費面積就是以銷售時規定的面積（套內建筑面積或使用面積）為準。
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