物業服務合同糾紛的性質及處理
[案情]
2007年5月29日，邱某（甲方）與某物業公司（乙方）簽訂了一份《物業管理服務合同》。合同約定：甲方將居住小區的公共物業管理事務委托給乙方，期限為50年，每月收取公共物業管理費25元；小區內機動車及非機動車一律進庫或在規定的地點停放，摩托車每輛每月交停車費15元。免責條款規定：第三人造成甲方人身、財產損害的乙方不承擔責任。2007年8月，邱某購買迅龍牌125摩托車一輛，價款3280元。2008年1月7日晚，邱某將摩托車停放在其居住的泉源小區C1棟樓下的樓梯間被盜。邱某認為摩托車被盜與該物業公司未盡到安全管理義務有關，該公司應承擔賠償責任。雙方就賠償事宜協商無果，遂于2008年3月1日訴至法院，要求某物業公司賠償損失3280元。
法院審理還查明：1、雙方簽訂的服務合同中雖有某物業公司提供車位，停車人按月交納停車費的內容，但因原告及泉源小區的其他業主無人申請此項停車服務，所以某物業公司未向小區業主收取停車費，也未提供統一的停車車位。2、某物業公司在邱某居住的小區內設立了24小時門衛，在小區的主要道路安裝了電子監控錄像。
[審判]
法院審理認為，原、被告雙方簽訂的《物業管理服務合同》是雙方的真實意思表示，是有效合同。合同中約定，某物業公司承擔的是公共物業管理義務，在安全上只對物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務。從庭審查明的事實來看，某物業公司在管理的小區內設立了24小時門衛，并在主要道路上安裝了電子監控錄像，其對小區物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服務，且雙方簽訂合同約定了免責條款，即某物業公司對邱某摩托車被盜不存在故意或重大過失，該免責條款有效。綜上，原告邱某不能提供有效的證據證明被告某物業公司未履行公共安全防范義務，其要求該公司承擔摩托車被盜損失的訴訟請求不能成立。法院作出判決，駁回原告邱某的訴訟請求。
判決后，原告沒有上訴，判決發生法律效力。
[評析]
物業服務合同是業主與物業公司之間簽訂的，而不是業主委員會與物業公司簽訂的，一般情況下，一個小區有多少業主，就有多少份物業服務合同。由于每個業主的情況不一樣，物業服務合同的內容也可能不完全一樣。比如說，有的業主有車，有的沒有車，你要所有的業主都交納車輛管理費（或者說停車費），顯然不合理。對公共管理服務內容，物業公司與所有業主簽訂的合同是一樣的。如下列事項：1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的維修、養護。2、道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、排水、消防等小區的公用設施及其運行的維護和管理，保證小區公用設施設備正常運行。3、小區容貌、綠化、環保、保安等管理、維護。4、配合公安機關維護小區治安秩序。物業公司履行上述義務，業主按約定交納物業管理費。對有私家車（包括摩托車）的業主，毫無疑問，業主不僅需要一個停車的車位，而且更需要有人來保障它的安全。對業主來說，物業公司應當是一個最佳人選。這樣，有車的業主與物業公司就提供車位、保障車的完全、服務費用等事項，可另行簽訂一個合同或者在公共管理服務合同中列一個附加條款。對附加的條款，物業管理公司稱之為特約服務條款。這樣就解決了不同業主的不同需求。業主與物業公司之間特約服務合同有的獨立成為一個合同，有的與公共管理服務事項混合在一起，統稱為“物業管理服務合同”。本案就是公共事項管理服務與個人車輛保安責任混合在一起的合同關系。
本文以邱某訴某物業公司物業服務合同糾紛案為視覺，討論以下幾方面的問題。本文所指的物業服務合同中發生的糾紛，是業主或業主委員會以物業服務公司為被告，認為其在履行物業服務合同中有過錯，或者未能履行物業服務合同的約定，造成業主的人身、財產受到損害要求賠償損失、繼續履行合同、承擔違約責任、解除合同等而發生的糾紛。至于物業公司以業主為被告，要求支付物業管理費等糾紛，不在本文討論之列。
一、業主與物業公司因在履行物業管理服務合同中發生的糾紛，如何定性及應適用何種歸責原則。
“物業管理服務合同”或者“物業服務合同”，是一方提供服務，另一方支付報酬，是一種典型的雙務、有償合同。但僅此是不夠的。因為《合同法》規定的有償地提供服務的合同有十幾種之多，如保管合同、承攬合同、行紀合同、居間合同、委托合同等等。所以用“服務合同”來定性是不準確的，必須作進一步的分析，才能準確地適用法律，合理地解決糾紛。實踐中，主要分歧意見主要集中在以下兩面方面：
其一，業主按服務合同約定在小區統一車位停放車輛的行為與物業公司的法律關系。
一種觀點認為雙方成立保管合同關系，筆者不贊同此觀點。理由是，保管人的義務是妥善保管寄存人交付的保管物，并返還該物。保管人履行保管義務應當是在自己能自由支配的地方，如超市、長途汽車站、火車站的行李寄存處，保管人保管他人交付的物品，就是在其控制的特定區域，該區域他人是不能隨意活動的。業主將車停放在小區自己的車位或車庫，一是不需要將車交給物業管理公司；二是將車開出也不需要經過物業公司的同意。從某種意義上講，如同將物品放在自己家里，自由取進取出，車位或車庫完全是業主自由支配的領域。這一點上，與保管合同關系的根本法律特征完全不符。“物業公司不僅對車輛負有保安義務，對于所有業主的財產及人身均有保安義務”，體現在雙方簽訂的物業管理服務合同中，是物業公司應承擔公共服務事項之一。但我們不能就此認為物業公司對業主住房及其他居家物負有保管義務，更不能說對業主的人身有保管義務。
所以，物業管理公司與業主之間的“物業管理服務合同”性質不能認為是保管合同，尤其是在小區內停放車輛，對于物業公司來說不能用保管合同關系來要求其承擔保管責任。因為保安義務不能等同于保管義務。從另外一個角度講，對車輛的保安義務并不是獨立于整個物業管理服務事項之外的，業主們一般也認為其只是物業管理公司的服務事項之一，并不認為與物業管理公司還有一個車輛或其他財物保管合同。
