物業(yè)稅殺傷力并沒那么強(qiáng)
對于大多數(shù)購房者來說，除了關(guān)心物業(yè)稅究竟如何征收外，對物業(yè)稅會(huì)給房價(jià)帶來什么影響更是掛心。
物業(yè)稅開征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時(shí)進(jìn)行，而土地出讓金原由開發(fā)商支付，屬于房價(jià)成本的一部分，開征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會(huì)直接帶動(dòng)房價(jià)的降低。不過，目前業(yè)內(nèi)在物業(yè)稅與房價(jià)的關(guān)系上，還存在著爭論。有開發(fā)商向記者表示，關(guān)鍵在于物業(yè)稅改革和調(diào)整土地出讓金會(huì)不會(huì)同時(shí)進(jìn)行，如果同時(shí)進(jìn)行，從成本上來說可以將現(xiàn)價(jià)降低10%~20%.
不過一些專家和學(xué)者則認(rèn)為物業(yè)稅對房價(jià)的影響甚微。合富輝煌房地產(chǎn)首席市場分析師黎文江表示，開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響很大，不過這種影響并不是直接體現(xiàn)在價(jià)格下降方面，更大的影響則是控制需求和稅收的二次分配上，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的最終因素還是供需關(guān)系。
總體看來，稅收只是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素之一，其他一些因素如房地產(chǎn)收費(fèi)、福利房政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等對房地產(chǎn)市場的影響甚至大于稅收。開征物業(yè)稅只能從理論上降低房價(jià)，至于具體效果如何則很難說。截至目前，房產(chǎn)交易中涉及到的稅費(fèi)有契稅、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅等，新稅費(fèi)的開征已經(jīng)對房地產(chǎn)市場造成一定影響。
業(yè)界普遍認(rèn)為，單憑開征物業(yè)稅根本扭轉(zhuǎn)不了住房價(jià)格的基本走勢和格局，因此，購房者應(yīng)該對物業(yè)稅實(shí)施可能對房價(jià)造成的影響有全面的心理準(zhǔn)備。
“兩會(huì)”代表建議
把開征門檻定在120m2以上
全國政協(xié)委員、江西民生集團(tuán)董事長王翔指出，從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度來認(rèn)識，誰占有的資源越多，誰就得付費(fèi)越多，無疑是對的。從我國的房地產(chǎn)稅收體系本身來看，由對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅過渡到持有環(huán)節(jié)征稅，無疑是社會(huì)的一大進(jìn)步。
門檻定低了苦了自住一族
那么物業(yè)稅的起征點(diǎn)究竟以90平方米還是120平方米為限，比較適合中國的國情？王翔認(rèn)為，從目前國家對房地產(chǎn)開發(fā)商制定的90平方米戶型必須占開發(fā)總面積70％的政策來看，國家很有可能不收90平方米以下戶型的保有稅。
據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)調(diào)查機(jī)構(gòu)資料顯示，從小戶型的購買人群來看，很大一批不是自住，基本上是投資者，政府又不收他們的物業(yè)稅，使得擁有這類戶型的業(yè)主鉆了國家政策的空子，占了便宜，等于為投資者大開方便之門。實(shí)際上，在國內(nèi)許多城市里，真正自住人群很大程度上集中購買90~120平方米之間的房子，這些人基本上是工薪一族，大房子買不起，小房子又不愿住，一旦以90平方米為限，這些人好不容易買了一套自住房，一邊要銀行按揭，一邊又要交物業(yè)稅，將會(huì)承受雙重壓力。因此，建議政府考慮把征收的門檻提高到120平方米以上。
英國征物業(yè)稅房價(jià)照樣漲
征收物業(yè)稅是不是可以降低房價(jià)？王翔認(rèn)為，其實(shí)，稅收起到的社會(huì)財(cái)富再分配的作用，它本身沒有抑制物業(yè)市場價(jià)格的功能。比如，英國和美國都征收了物業(yè)稅，可是最近幾年英國的房價(jià)也漲得很快。我國的香港一直有物業(yè)稅，當(dāng)年的瘋狂炒作與物業(yè)稅無關(guān)，主要還是與房貸首期門檻、銀行的利率以及政府的所得稅的高低相關(guān)。從長遠(yuǎn)看，物業(yè)稅一開征，房價(jià)就會(huì)下降，這種現(xiàn)象是不存在的。
王翔建議，如果國家一旦實(shí)施開征物業(yè)稅，建議召開全國性的聽證會(huì)，邀請一些專家學(xué)者、房地產(chǎn)開發(fā)商以及有代表性地區(qū)的群眾參加。
據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道
新聞點(diǎn)眼：
上證指數(shù)從2006年伊始，幾乎是一路飄紅，到今年沖破3000點(diǎn)。然而股票市場保持著一貫的變化莫測的特點(diǎn)，今年2月27日，滬深各大股指創(chuàng)出歷史新高后隨即掉頭向下放量暴跌，并創(chuàng)出了近10年單日最大跌幅，其后股市振幅收窄，陷入盤整。
對于此次股市大跌，有觀點(diǎn)認(rèn)為是此前市場傳聞?wù)獙€(gè)人炒股投資收益征收“資本利得稅”。雖然財(cái)政部、國稅總局在次日否認(rèn)會(huì)征收股票“資本利得稅”的消息，不過也讓人們看到了稅收政策的巨大威力。而在樓市，隨著“兩會(huì)”的召開，一直以來就是話題焦點(diǎn)的“開征物業(yè)稅”又變得炙熱起來，“物業(yè)稅開征后，目前高漲的房價(jià)將得到有效遏止”的說法在社會(huì)上廣為流傳。
征物業(yè)稅有提速跡象
此前，財(cái)政部給物業(yè)稅開征公布的時(shí)間表是“十一五”期間。事實(shí)上，經(jīng)過前期漫長的討論，今年以來物業(yè)稅顯現(xiàn)出提速的跡象。
今年初，國家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點(diǎn)》指出，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)”。其實(shí)，物業(yè)稅的模擬從去年就已經(jīng)開始，試點(diǎn)包括北京、青島、沈陽等城市，這些都將為稅制改革提供數(shù)據(jù)支持。
在正在召開的全國“兩會(huì)”上，不少官員和代表對開征物業(yè)稅提出了建議。而建設(shè)部部長汪光燾在“兩會(huì)”期間接受記者采訪時(shí)表示，抑制房價(jià)包括多種措施，包括經(jīng)濟(jì)的、法律的，也可能包括要稅收的等等。他還透露說，目前物業(yè)稅正在研究之中。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，國家要下定決心穩(wěn)定房價(jià)、完善稅收，所以不管從物業(yè)稅的內(nèi)容還是制度等方面，都應(yīng)該會(huì)有進(jìn)一步的動(dòng)作，因此物業(yè)稅將作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“撒手锏”很可能在今年推出。
值得注意的是，今年“兩會(huì)”上還將審議《物權(quán)法》草案。“物業(yè)稅的前提是《物權(quán)法》，《物權(quán)法》如果實(shí)施，將給物業(yè)稅的開征提供法律支持”，合富輝煌黎文江如是說。
何為“物業(yè)稅”
物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。目前我國還沒有一個(gè)明確地提出征收不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的具體實(shí)施細(xì)則和措施。
2003年10月，十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”由此，“物業(yè)稅”一詞進(jìn)入百姓視線。
