1、房屋質(zhì)量
典型案例：去年9月底交房時(shí)，某樓盤“房頂和墻壁多處漏水，地下室一片汪洋，被挖出來的電線套管銹跡斑駁、腐蝕嚴(yán)重，下沉式庭院雨水倒灌……”小區(qū)內(nèi)90余棟別墅幾乎沒有不滲漏的。開發(fā)商在給業(yè)主的公開信中就屋面及地下室滲漏等問題向業(yè)主作了道歉，由于施工質(zhì)量差，總包單位已經(jīng)被開發(fā)商清理出現(xiàn)場(chǎng)。
維權(quán)點(diǎn)評(píng)：近日建委出臺(tái)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收控制要點(diǎn)》中規(guī)定，從今年3月1日起,全市全面推進(jìn)新建住宅分戶驗(yàn)收制度。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收出現(xiàn)不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。住宅工程竣工驗(yàn)收復(fù)核發(fā)現(xiàn)驗(yàn)收條件不符合相關(guān)規(guī)定、分戶驗(yàn)收記錄內(nèi)容不真實(shí)或存在影響主要使用功能等重大質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)終止驗(yàn)收、責(zé)令改正,符合要求后方可重新組織驗(yàn)收。違規(guī)驗(yàn)收的將記入不良記錄或給予其他處罰。“一戶一驗(yàn)”后，如果開發(fā)商的房子出現(xiàn)質(zhì)量問題就會(huì)面臨整修，這樣就會(huì)出現(xiàn)延期交付的可能。如出現(xiàn)延期交付，消費(fèi)者就有權(quán)根據(jù)相關(guān)規(guī)定要求開發(fā)商賠償。
2、收房流程
典型案例1：元月一日開始執(zhí)行的《關(guān)于規(guī)范預(yù)售商品住宅交接前房屋查驗(yàn)的通知》中明確指出要“先交房后收錢”，但仍有個(gè)別開發(fā)商為避免個(gè)別業(yè)主因小問題而拒絕收房，多數(shù)開發(fā)商不會(huì)輕易放棄“先繳費(fèi)后給鑰匙”的收房方式，如出現(xiàn)業(yè)主不滿，解決的辦法就是讓物業(yè)限時(shí)維修，還可接受退房。
維權(quán)點(diǎn)評(píng)：據(jù)廣東廣大律師事務(wù)所北京分所律師莊清忠(莊清忠博客,莊清忠新聞,莊清忠說吧)介紹，收房糾紛是房地產(chǎn)案件中比較典型的案件。“事實(shí)上是大家沒有搞清楚合同關(guān)系，開發(fā)商有意混淆合同中的買賣關(guān)系與委托關(guān)系。”此外，開發(fā)商在合同中對(duì)品牌產(chǎn)品配置玩文字游戲，也是導(dǎo)致收房糾紛的普遍問題。
在現(xiàn)實(shí)操作中，收房糾紛多數(shù)是通過物業(yè)及時(shí)維修或是免交幾個(gè)月的物業(yè)費(fèi)解決，問題嚴(yán)重的最多就是退房。但合同中約定的開發(fā)商延期交房違約金也不過是萬(wàn)分之二，加上房產(chǎn)升值和已經(jīng)占用了購(gòu)房人近一年的首付款，開發(fā)商把房子接回來根本就不吃虧。
“不過，今后購(gòu)房人要是看房后不滿意拒絕收房，直至演變?yōu)橐蚍课葙|(zhì)量而延期交房，這對(duì)開發(fā)商影響是很大的。”莊清忠分析道。
典型案例2：某別墅項(xiàng)目的業(yè)主劉先生（化名）收到開發(fā)商的規(guī)劃變更通知，自己購(gòu)買的兩層別墅要被改建成6層板樓。按照當(dāng)時(shí)的合同，劉先生只有兩種選擇，要么在15天之內(nèi)退房，要么就同意變更。擅自改變?cè)幸?guī)劃的開發(fā)商卻沒有明確的違約責(zé)任。
維權(quán)點(diǎn)評(píng)：廣大（北京）律師事務(wù)所莊清忠律師告訴記者，以往購(gòu)房人對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃方案無從了解。開發(fā)商通過業(yè)主聽證即可變更建設(shè)方案，業(yè)主不同意就必須在15日內(nèi)退房，否則視為認(rèn)可。而開發(fā)商僅僅為違約向退房業(yè)主支付極少補(bǔ)償即可。今年啟用的新版合同要求房屋所在樓棟的項(xiàng)目建設(shè)方案必須包括在合同附件中。開發(fā)商向業(yè)主承諾的建設(shè)方案要和公示內(nèi)容一致。這意味著今后開發(fā)商變更規(guī)劃首先要承擔(dān)明確的違約責(zé)任。同時(shí)，建委接到業(yè)主舉報(bào)核實(shí)后，可以責(zé)令開發(fā)商停工。開發(fā)商違規(guī)改變規(guī)劃不僅難度大，代價(jià)也將巨大。
3、變更規(guī)劃
典型案例：去年年底，某樓盤業(yè)主集體拒絕收房，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)開發(fā)商交房時(shí)“大片公共區(qū)域還是黃土露天，綠化、停車場(chǎng)和會(huì)所等配套設(shè)施都沒完工，根本不達(dá)標(biāo)”。開發(fā)商認(rèn)為，先前合同中有約定，只要取得相關(guān)部門“驗(yàn)收備案表”就可以交房，證件都齊備所以并不違約。
維權(quán)點(diǎn)評(píng)：不少業(yè)主都曾遭遇過類似的情形。按照舊的購(gòu)房合同條款，驗(yàn)收備案就可以交房。今年年初我市啟用了新版購(gòu)房合同，補(bǔ)充了關(guān)于配套需同步交付的條款，要求承諾并滿足房屋交付時(shí)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等其他設(shè)施達(dá)到的條件。北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員、北京隆安律師事務(wù)所陳旭(陳旭博客,陳旭新聞,陳旭說吧)律師表示，在新合同進(jìn)一步落實(shí)配套同步交付規(guī)定的同時(shí)，政府也應(yīng)提高竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格備案，從源頭上杜絕此類糾紛的發(fā)生。
4、物業(yè)管理
典型案例：前物業(yè)公司在撤離時(shí)，對(duì)300萬(wàn)元左右的物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)既沒移交，也沒交代其使用情況和去向，海淀區(qū)健翔園業(yè)主對(duì)前物業(yè)公司的這一做法表示不滿。健翔園業(yè)委會(huì)將北京健翔物業(yè)管理有限公司告上法庭，以尋求通過法律途徑解決糾紛。
維權(quán)點(diǎn)評(píng)：北京漢卓律師事務(wù)所秦兵律師認(rèn)為，物管啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)去向不明是很多小區(qū)存在的問題，也沒聽說哪個(gè)小區(qū)移交過物管啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)，很可能是業(yè)主們不清楚這種情況導(dǎo)致的結(jié)果。《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，也為業(yè)主提供了有力的法律依據(jù)。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定：“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)。”文件規(guī)定，該經(jīng)費(fèi)和大、中修費(fèi)等費(fèi)用要納入公共維修基金，并列入產(chǎn)權(quán)人賬戶名下。
5、延期交房
典型案例：開發(fā)商應(yīng)在2007年10月31日向業(yè)主交房，當(dāng)時(shí)熙湖小區(qū)內(nèi)“水、電、氣等均已準(zhǔn)備好，電梯、監(jiān)控等硬件設(shè)備已開始運(yùn)行，物業(yè)、保安、保潔等服務(wù)人員也已上崗。”但開發(fā)企業(yè)之間互相扯皮，其中一方拒不辦理最后的手續(xù)，導(dǎo)致200多位小區(qū)業(yè)主至今無法入住。
維權(quán)點(diǎn)評(píng)：對(duì)于逾期交房違約問題，購(gòu)房合同第十三條明確約定：逾期超過30日后，買受人有權(quán)退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之二的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起7日內(nèi)向買受人支付違約金。
第二是不退房，購(gòu)房人有權(quán)要求開發(fā)商支付自合同交房日期起至實(shí)際交房期限的逾期交房違約金，每日按總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付，開發(fā)商應(yīng)將違約金支付給購(gòu)房人，否則逾期按人民銀行逾期貸款利率支付罰息。
但合同中約定的開發(fā)商延期交房違約金也不過是萬(wàn)分之二，加上房產(chǎn)升值和已經(jīng)占用了購(gòu)房人近一年的首付款，開發(fā)商把房子接回來根本就不吃虧。
6、無證售房
案例：2002年3月，劉女士與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《預(yù)售契約》。該預(yù)售契約約定：（1）劉女士購(gòu)買開發(fā)商銷售的房屋一套，房?jī)r(jià)款總計(jì)54萬(wàn)元；（2）該房屋交付日期為2002年12月30日。合同簽訂后，劉女士向開發(fā)商支付購(gòu)房首付款17萬(wàn)元（含訂金1萬(wàn)元），并辦理了銀行按揭手續(xù)，獲得按揭貸款37萬(wàn)元。2003年1月11日，劉女士按照開發(fā)商通知前去辦理入住手續(xù)，發(fā)現(xiàn)該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。并得知開發(fā)商未取得商品房銷售許可證，劉女士遂要求退房。
