關(guān)于業(yè)主愿意不愿意交的問題———公共維修資金是投入而不是支出
有關(guān)購房人以各種原因拖延或者拒絕繳納公共維修資金的案例幾乎在過去每個(gè)樓盤的入住過程中都會(huì)碰上。華高萊斯總經(jīng)理李忠認(rèn)為，目前之所以很多買房人對(duì)繳納公共維修資金出現(xiàn)抵觸心理，很大原因是很多買房人把公共維修資金的繳納當(dāng)做了一筆購房后的大支出。而事實(shí)上，正確的認(rèn)識(shí)是：公共維修資金不是支出，而是您為您的房產(chǎn)保值增值所做的一筆投入。
很簡單，國內(nèi)外的實(shí)踐都表明，物業(yè)管理不好，沒有進(jìn)行定時(shí)大中修的小區(qū)，不用過幾年，所呈現(xiàn)出來的面貌就會(huì)和物業(yè)管理好、定時(shí)進(jìn)行大中修的小區(qū)截然不同。北京很多小區(qū)二期沒有建完，一期住宅的外立面等就已經(jīng)像幾十年的舊房子一樣了，也是這個(gè)道理。就像女人一樣，平時(shí)注意保養(yǎng)和平時(shí)不注意保養(yǎng)，幾年后，歲月在她們身上所顯現(xiàn)的痕跡肯定是不一樣的。注意或不注意養(yǎng)護(hù)的房子，在歷經(jīng)歲月后所體現(xiàn)的價(jià)值肯定是不一樣的，再交易帶給業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益也是不一樣的。也正因如此，在國外，經(jīng)歷了房屋交易和再交易的業(yè)主，都能主動(dòng)自覺地參與社區(qū)內(nèi)的“樓宇翻新”計(jì)劃。
李忠分析，利益是原動(dòng)力，要徹底改變中國的買房人對(duì)公共維修資金的根本態(tài)度需要時(shí)間，等中國人不把房屋當(dāng)做純粹的使用品而是可以變現(xiàn)的資產(chǎn)時(shí)，等經(jīng)歷了交易和再交易的比較后，北京乃至全國的買房人也會(huì)自覺主動(dòng)繳納公共維修資金。
誰來決定使用———引進(jìn)第三方評(píng)估和監(jiān)督
誰來決定使用公共維修資金？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，還亟待法律完善。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公共維修資金管理依“專戶存儲(chǔ)，專款專用，按幢設(shè)賬，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。業(yè)委會(huì)成立前（即維修資金代管期間），維修資金原則上是不得使用。業(yè)委會(huì)成立后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年年初制定房屋及小區(qū)公共設(shè)施維修（包括大修、中修、更新、改造）計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。維修項(xiàng)目完成后，物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)的維修資金支取證明到銀行辦理維修資金支取手續(xù)；業(yè)委會(huì)應(yīng)根據(jù)竣工決算進(jìn)行維修資金的具體分?jǐn)偅⒂?jì)入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)賬戶中。而目前，境內(nèi)外公共維修資金使用過程中已經(jīng)出現(xiàn)的問題是：業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司存在“使用人和審批人”不分，而出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人侵占公共維修資金，或者由于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的不專業(yè)而導(dǎo)致公共維修資金的無效使用。
針對(duì)上述問題，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，誰來決定使用公共維修資金還亟待法律完善。以于慶新為代表的部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)該由使用方———物業(yè)管理公司和所有方———業(yè)主委員會(huì)共同提出使用申請(qǐng)，并交由第三方評(píng)估，由第三方和業(yè)主共同監(jiān)督使用，讓公共維修資金有效使用。
香港、新加坡的做法值得借鑒
國外和我國香港等很多城市有關(guān)經(jīng)驗(yàn)還是值得借鑒的。
香港、新加坡并沒有明確業(yè)主在收房時(shí)交納公共維修資金，但“樓宇翻新”計(jì)劃在小區(qū)里是不斷進(jìn)行的一項(xiàng)活動(dòng)。您進(jìn)入香港的住宅區(qū)，往往會(huì)在一層大堂里看到幾塊正等著業(yè)主投票的色板，這就是業(yè)主立案法壇在通過投票的方式由業(yè)主決定外立面的翻新事宜。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主立案法壇根據(jù)物業(yè)的情況發(fā)起“樓宇翻新”計(jì)劃，擁有50%以上業(yè)權(quán)的業(yè)主同意，這項(xiàng)樓宇翻新計(jì)劃就得強(qiáng)制進(jìn)行。如果哪位業(yè)主無力繳納這筆費(fèi)用或不想繳納這筆費(fèi)用，按照物業(yè)管理公約的規(guī)定，你就得拿著購房契約去有關(guān)部門注明這件事宜，相當(dāng)于你用契約為抵押，獲取了這次樓宇翻新時(shí)的費(fèi)用。但你的房子就不能進(jìn)入市場交易，直到你補(bǔ)交了這筆費(fèi)用。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，等北京乃至中國的買房人觀念開始變化，房屋不再是單純的使用品時(shí)，香港、新加坡的這些做法值得借鑒。
