【社會現(xiàn)狀】
部分物業(yè)公司占用小區(qū)公用物業(yè)
業(yè)主與物業(yè)管理部門之間的關(guān)系一直備受關(guān)注。在今年的廣州“兩會”上，溫良就提交了關(guān)于“賦予‘物業(yè)業(yè)主委員會’法律地位”的建議。
溫良在該建議中表示，有業(yè)主反映，有的物業(yè)公司收支不透明，未經(jīng)業(yè)主同意就單方面提高物業(yè)管理費(fèi)，把停車位由月保改為臨保，或提高租金，甚至高價(jià)出售。 “有的開發(fā)商或物業(yè)公司占用小區(qū)公用面積，非法占用架空層、車位、公共會所、值班房等，有的擅自在居民樓頂設(shè)置移動通信設(shè)施，擅自在小區(qū)占用消防通道設(shè)置停車場。”
小區(qū)公共物業(yè)被如是非法占用，而小區(qū)業(yè)主卻難以維權(quán)。據(jù)了解，目前小區(qū)業(yè)主委員會的成立和運(yùn)作都存在困難。
“有業(yè)主反映，對舊業(yè)主委員會拒不辦理移交手續(xù)的行為，行政部門基本沒有強(qiáng)制手段，只能采取上門談話、發(fā)出限期責(zé)令移交通知等非強(qiáng)制措施。”溫良表示，此外，業(yè)主委員會不是法人代表，沒有法人資格，難以作為民事主體資格提起訴訟，需要通過召開業(yè)主大會，達(dá)到專有面積和業(yè)主人數(shù)雙過半才能獲得授權(quán)進(jìn)行訴訟。這嚴(yán)重影響了業(yè)主和業(yè)主委員會的維權(quán)。
【法律分析】
業(yè)委會未具備應(yīng)有法律地位
為什么部分物業(yè)公司會如此強(qiáng)勢?對此，溫良給出的答案是，“小區(qū)共有物權(quán)不明確，小區(qū)業(yè)主委員會未具備應(yīng)有的法律地位”。
據(jù)介紹，由于法律沒有賦予業(yè)主委員會應(yīng)有的民事法律地位，所以即使成立了業(yè)主委員會，受委托的物業(yè)公司的地位仍然強(qiáng)勢于作為委托人的業(yè)主和業(yè)主委員會。
而在小區(qū)共有物業(yè)方面，也存在權(quán)屬不清的問題。溫良在建議中提到，眾多業(yè)主表示，作為人防工程的地下車庫、作為公攤面積的小區(qū)架空層、泳池、網(wǎng)球場、值班房以及小區(qū)道路等物業(yè)都應(yīng)該屬業(yè)主共有，由業(yè)主共同管理。開發(fā)商在出售完商品房之后，應(yīng)將共有物業(yè)變更登記，交還給業(yè)主大會，不能侵占共有物業(yè)，不能將地下車位擅自出售或?qū)I(yè)主進(jìn)行拒租。但是，目前很多小區(qū)的公共物業(yè)沒有按物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行確權(quán)和產(chǎn)權(quán)登記變更，仍登記在開發(fā)商名下，甚至連土地使用權(quán)證都沒交給業(yè)主大會或業(yè)主委員會。“感覺開發(fā)商很強(qiáng)勢，甚至購房合同附件也要求業(yè)主放棄對架空層和停車場的所有權(quán)，非常不公平。”
“政府職能部門為開發(fā)商和物業(yè)公司開了許多方便之門，而且沒有盡到監(jiān)管責(zé)任。有的部門和街道對小區(qū)業(yè)主委員會成立和運(yùn)作沒有起到支持和指導(dǎo)作用。”據(jù)溫良介紹，有業(yè)主表示，市物價(jià)部門2014年出臺規(guī)定，要求業(yè)主私人所有的停車位要按照月保費(fèi)的30%繳納物業(yè)管理費(fèi)，卻沒有對商業(yè)停車場和開發(fā)商、物業(yè)公司占有的停車場提出相應(yīng)要求和明確詳細(xì)規(guī)定，顯失公平。
【立法建議】
借鑒國外經(jīng)驗(yàn)杜絕壟斷
針對上述現(xiàn)狀，溫良建議，賦予小區(qū)業(yè)主委員會相當(dāng)?shù)姆傻匚弧Ｍㄟ^市人大常委會向上級人大反映，建議全國人大立法明確賦予業(yè)主委員會合理的法律地位，以取得法律團(tuán)體資格來加強(qiáng)對公民物權(quán)的法律保護(hù)和與中華人民共和國物權(quán)法律接軌。
“對小區(qū)共有物業(yè)進(jìn)行登記確權(quán)。”溫良還建議，明確共有物業(yè)歸全體業(yè)主共有。同時政府要加大對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立和運(yùn)行的指導(dǎo)和支持法律地位的確定。支持業(yè)主委員會有權(quán)以公開招標(biāo)的方式(可參考建筑工程、招標(biāo)辦法)選聘物業(yè)公司或業(yè)主委員會自行管理。
“可以借鑒外國將物業(yè)管理費(fèi)交業(yè)主委員會或第三方管理的經(jīng)驗(yàn)做法，杜絕誰開發(fā)、誰物業(yè)管理的壟斷市場行為。”
房管部門學(xué)習(xí)省人力資源廳對用工合同統(tǒng)一固定格式的合同辦法來實(shí)行商品房統(tǒng)一固定格式的買賣合同。同時由當(dāng)?shù)亟值勒蛭新蓭熓聞?wù)所統(tǒng)一每個樓盤設(shè)立專用銀行賬戶，業(yè)主交費(fèi)時按物業(yè)管理公司的通知，直接向該賬戶交納物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)，之后每月十日前由業(yè)主委員會核準(zhǔn)同意后，由當(dāng)?shù)亟值擂k事處財(cái)務(wù)用專用賬戶資金向物業(yè)管理公司撥付核準(zhǔn)的金額，這樣既做到了有效的監(jiān)督，又體現(xiàn)了政府參與嚴(yán)格管理;或者采取收支兩條線的辦法來管理。
此外，業(yè)委會挑選物業(yè)可以向社會公開招標(biāo)。遇到物業(yè)公司突然單方中止合同或物業(yè)公司其他原因不能繼續(xù)履行合同，應(yīng)由業(yè)主委員會向當(dāng)?shù)亟值勒畧?bào)告，經(jīng)雙方同意后，向社會公布突發(fā)情況。“建議政府部門負(fù)起監(jiān)督責(zé)任，做好小區(qū)共有物權(quán)確權(quán)工作，支持業(yè)主委員會和業(yè)主大會依法開展物業(yè)各種合法管理活動。”
